購(gòu)房者交了首付開(kāi)發(fā)商不能履約 該如何維權(quán)

購(gòu)房者交完20多萬(wàn)元首付只拿到認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)等通知簽訂正式購(gòu)房合同。過(guò)了2年多沒(méi)有下文，一查才知道因開(kāi)發(fā)商債務(wù)問(wèn)題，房產(chǎn)被法院查封了。近日，?？诤Ｐ阒新泛Ｐ闾斐尚^(qū)多位購(gòu)房者向《工人日?qǐng)?bào)》記者反映，開(kāi)發(fā)商涉嫌欺騙購(gòu)房者和損害購(gòu)房者權(quán)益，要求相關(guān)部門(mén)對(duì)事件進(jìn)行處理，維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

首付交了，正式合同還沒(méi)簽

據(jù)海秀天成小區(qū)購(gòu)房者翁先生介紹，2016年，他看中海秀天成小區(qū)的房子并決定購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商要求提交6000元“選房費(fèi)”，表示交錢(qián)就可以享受8.8折購(gòu)房?jī)?yōu)惠。交完“選房費(fèi)”后，翁先生緊接著被要求交2萬(wàn)元的定金，隨后于2016年8月6日簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，同時(shí)按折后價(jià)8000多元/平方米價(jià)格交了24萬(wàn)余元首付。

記者在翁先生當(dāng)時(shí)簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)上看到，約定簽署正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)間由開(kāi)發(fā)商定期通知購(gòu)房者，但未明確具體時(shí)間。“當(dāng)時(shí)售樓方口頭答應(yīng)2個(gè)月內(nèi)簽正式合同，并于2017年12月份交房，我們也沒(méi)想太多。”翁先生說(shuō)。

誰(shuí)知這以后，一直都沒(méi)有接到開(kāi)發(fā)商簽訂正式購(gòu)房合同的通知。翁先生與多位業(yè)主屢次要求開(kāi)發(fā)商給說(shuō)法，開(kāi)發(fā)商總表示“再等等”。由于不放心，有業(yè)主去房管局查看，才知道2016年10月份開(kāi)發(fā)商被起訴，法院對(duì)海秀天成小區(qū)的房產(chǎn)進(jìn)行了查封。

“僅僅在我們簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)后兩個(gè)月就被查封，我們覺(jué)得被欺騙了。拖到現(xiàn)在沒(méi)有著落，房子拿不到，錢(qián)也沒(méi)有退。”另一位購(gòu)房者王先生說(shuō)，許多購(gòu)房者有同樣遭遇，有的還簽了正式的購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商也交不了房。住建、派出所等部門(mén)協(xié)調(diào)也沒(méi)有結(jié)果。

開(kāi)發(fā)商稱(chēng)股東被起訴

對(duì)此，海秀天成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商海南譽(yù)鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司大股東白先生稱(chēng)，公司有股東存在債務(wù)糾紛，被起訴后，法院判決將項(xiàng)目房產(chǎn)進(jìn)行查封。

“目前，房產(chǎn)還未能解封，無(wú)法給購(gòu)房者簽正式購(gòu)房合同和交房。”當(dāng)被問(wèn)及是否對(duì)購(gòu)房者隱瞞了債務(wù)和被查封情況以及將如何處理該問(wèn)題時(shí)，白先生稱(chēng)只能等法院判決，沒(méi)有其他辦法。

記者從翁先生提供的一份購(gòu)房者要求法院解封房產(chǎn)的起訴書(shū)中看到，業(yè)主認(rèn)為已提交購(gòu)房款，房產(chǎn)應(yīng)屬于業(yè)主，法院不應(yīng)封房子。對(duì)此，法院回復(fù)稱(chēng)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，需經(jīng)依法登記發(fā)生效力，由于被封房產(chǎn)所有權(quán)人仍屬海南譽(yù)鑫房地產(chǎn)公司，遂駁回業(yè)主異議。

損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?

那么，交了錢(qián)，無(wú)法簽正式合同，又拿不到房子，購(gòu)房者遇到這種情況該如何維權(quán)?業(yè)主翁先生與王先生等人表示，交給開(kāi)發(fā)商近30萬(wàn)元，如果只拿回本金，相當(dāng)于空置2年還沒(méi)利息。如今房?jī)r(jià)漲了不少，這些損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?

海南海大平正律師事務(wù)所律師陳其帥表示，一方面，購(gòu)房者目前只交了首付款及簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，只是“預(yù)約合同”而非正式合同，是否能夠參照正式購(gòu)房合同要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行，還要根據(jù)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的內(nèi)容，依據(jù)最高人民法院有關(guān)司法解釋進(jìn)行判斷;另一方面，即便最終法院認(rèn)定可以參照正式合同要求開(kāi)發(fā)商履約，也存在合同履行不能的問(wèn)題。即由于開(kāi)發(fā)商目前存在債務(wù)糾紛，項(xiàng)目未經(jīng)驗(yàn)收合格，交房遙遙無(wú)期，房產(chǎn)被查封，不可能辦理過(guò)戶(hù)。且購(gòu)房者未付全款，房產(chǎn)無(wú)法完成過(guò)戶(hù)和交付使用。

“因此，購(gòu)房者或者要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同，或者要求解除合同，退還房款，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。鑒于合同存在履行不能的情況，要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同風(fēng)險(xiǎn)較大，建議購(gòu)房者考慮要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款，并要求開(kāi)發(fā)商賠償相關(guān)損失。”陳其帥說(shuō)。

?？谑凶〗ň钟嘘P(guān)人員也建議購(gòu)房者起訴開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維權(quán)，并提醒購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)需仔細(xì)查閱相關(guān)合同和協(xié)議，并確認(rèn)開(kāi)發(fā)商所建項(xiàng)目是否具備了預(yù)售等資格，不要盲目付款簽協(xié)議。

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