觀點直擊 | 華潤萬象生活：要在存量市場尋找更多機會（實錄）

觀點網(wǎng)隨著中報季接近尾聲，上半年物管行業(yè)的壓力也在各家企業(yè)的財報中顯露端倪。

告別高速增長與唯規(guī)模論時代成了行業(yè)共識，無論是頭部企業(yè)還是中小企業(yè)，都打出“邁向高質量發(fā)展”的旗號。

(資料圖片)

在行業(yè)整體下行的節(jié)奏中，擁有“物管+商管”雙翼模式的華潤萬象生活依舊保持了一貫的韌性，上半年業(yè)績中，各項核心指標均保持增長，并且增速較往年并無太大出入。

具體來看，華潤萬象生活上半年實現(xiàn)綜合收入67.93億元，同比增長28.7%，實現(xiàn)核心凈利潤14.22億元，同比增長36.7%；毛利潤為22.53億元，同比增長34.7%，毛利率33.2%；公司股東應占溢利為14.02億元，同比增長36.5%。

規(guī)模方面，華潤萬象生活提供物業(yè)管理服務的在管建筑面積為3.25億平方米（不包括購物中心項目），而提供商業(yè)運營服務的已開業(yè)購物中心及寫字樓的數(shù)量分別為85個及26個，及有3個已開業(yè)購物中心分租項目。

毛利率提升

從收入構成來看，華潤萬象生活住宅物業(yè)管理服務和商業(yè)運營及物業(yè)管理服務兩大業(yè)務板塊均錄得可觀增長，中期收入分別達44.84億元、23.1億元，增速分別為44.8%、28.72%。

華潤萬象生活物管板塊的營收增速一直超過商管部分，值得一提的是，其商管部分收入增速較去年同期有較明顯增長，2022年中期來自商業(yè)運營管理服務收入為19.24億元，同比增長18.55%。

商管部分收入增速提高超10個百分點，貢獻的毛利也進一步增加：期內，華潤萬象生活來自商業(yè)運營管理服務毛利約13.51億元，同比增長39.6%，占總毛利比重約60%，較去年同期增加超2個百分點。

可以看到，盡管物管服務擁有較大收入規(guī)模，但貢獻利潤大頭的還是被視作護城河的商管業(yè)務。

上半年，華潤萬象生活購物中心實現(xiàn)零售額841億元，同比增長41%；租金收入達105億元，同比增長52.1%。新開蘭州萬象城、北京西三旗萬象匯和重慶萬象城北區(qū)，在營購物中心達88座，重奢購物中心增至12座。

商管業(yè)務大幅提升的毛利率也是該公司上半年業(yè)績中的一個亮點，該部分期內毛利率為58.5%，較去年同期上漲8.2個百分點，中報稱得益于商業(yè)運營服務經(jīng)營杠桿效應加強，收入持續(xù)增長帶動毛利率提升，提高成本效率。

據(jù)觀點新媒體了解，自2017年后，華潤萬象生活毛利率呈曲線上升態(tài)勢，去年受宏觀經(jīng)濟與疫情影響毛利率有一定下滑，今年上半年毛利率整體毛利率同比提高1.5個百分點至33.2%。

盡管整體盈利水平有所回升，但將業(yè)務拆分來看，該公司物管板塊毛利率還處在下滑狀態(tài)，從21%滑落至20.1%，主要是由于毛利率較高的增值服務收入占物管服務收入的比例較過往期間下降所致。

單從物業(yè)管理服務業(yè)務來看，華潤萬象生活該部分上半年毛利率回升了0.5個百分點至15.6%，在行業(yè)內仍處于中下水平?；A物管服務毛利率低位徘徊一直是華潤萬象生活面臨的挑戰(zhàn)，不過近幾年該板塊毛利率處在拉升過程，從2020年中期僅10.9%連續(xù)三年增至15.6%。

關于毛利率問題，華潤萬象生活執(zhí)行董事及總裁喻霖康在媒體業(yè)績會上表示，公司希望通過生產(chǎn)科技化提升數(shù)字化經(jīng)營水平，在提升利潤規(guī)模后進而提升經(jīng)營管理效率，來進一步提升公司的發(fā)展質量。

其稱，在維持生產(chǎn)科技化數(shù)字化領域，華潤萬象生活每年會保持約3億元的投入。

規(guī)模外拓

此次業(yè)績會，華潤萬象生活重申計劃在“十四五”期間邁入物管第一梯隊，在管面積超過4億平方米。隨著地產(chǎn)行業(yè)周期性調整，物管行業(yè)規(guī)模增速放緩，此背景下，華潤萬象生活稱堅持有質量的規(guī)模增長。

截至今年上半年，總在管面積達3.25億平方米，同比增長24.5%，總合約面積達3.8億平方米。其中，在管住宅及其他非商業(yè)物業(yè)項目數(shù)1605個，在管總建筑面積為3.13億平方米，同比增長6850萬平方米。

期內，華潤萬象生活通過競標直拓及合資合作的方式，新增第三方合約面積是2825萬平米，同比增長25.7%，其中城市公共空間，社區(qū)生活空間及辦公產(chǎn)業(yè)空間的面積占比分別為84%、13.3%及2.6%。

收并購方面，在2022年完成了收購禹洲物業(yè)、中南服務后，華潤萬象生活稱于上半年穩(wěn)步完成兩項收購投后業(yè)務及團隊融合，上半年并表收入合計9.08億元，并表凈利潤1.09億元。

此外，在8月28日與朗基集團簽署協(xié)議，收購朗基生活服務100%股權。

在住宅增量市場收窄、存量市場競爭越發(fā)激烈的背景下，城市服務賽道廣闊的增長空間吸引了物企的目光。華潤萬象生活表示也在加速向城市空間運營服務商轉型，城市公共空間在管面積較2022年增長31.6%至8520萬平方米，占總在管面積比提升3.9個百分點至26.2%。

據(jù)了解，華潤萬象生活上半年全國新拓城市空間項目29個，合同金額超人民幣4億元；期內接管深圳粵海街道物業(yè)城市項目，打造深圳筍崗南湖城市管家、成都東安湖一體化運營服務標桿示范項目。

商管業(yè)務方面，隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展重心逐步由開發(fā)端移向運營端，華潤萬象生活全面發(fā)力存量商業(yè)賽道，上半年新簽約輕資產(chǎn)外拓項目7個，均為一二線城市大型TOD項目，存量項目占比達43%。

自上市以來，華潤萬象生活已獲取外拓商業(yè)項目32個。近期，該公司與西部機場集團落實戰(zhàn)略合作，鎖定機場商業(yè)運營項目，開辟商業(yè)輕資產(chǎn)輸出新賽道。

喻霖康在會上表示，未來會增強存量項目布局，在存量市場里去尋找更多的機會。因為在優(yōu)勢區(qū)位的存量項目，能夠通過改造迅速貢獻零售額以及管理費收入。

此外，寫字樓業(yè)務秉持“穩(wěn)存量、拓增量”策略，平均出租率較2022年提升3.1個百分點至83.8%，平均租金同比增長1.6%；新增合約項目21個，在管項目達156個，在管面積1164萬平方米。

以下為華潤萬象生活2023上半年業(yè)績發(fā)布會問答實錄（節(jié)選）：

現(xiàn)場提問：目前不管商管還是物管行業(yè)都在強調高質量發(fā)展，公司在高質量發(fā)展戰(zhàn)略上有什么亮點或者核心競爭力？另外今年整體商業(yè)外拓計劃和節(jié)奏鋪排是怎樣的？

喻霖康：在十四五后半程，華潤萬象生活還將保持戰(zhàn)略定力，堅持城市品質生活服務平臺這個戰(zhàn)略定位，驅動商管及物管兩大主營業(yè)務，實現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展，資本市場的市值保持領先。

就發(fā)展目標而言，華潤萬象生活將全力以赴兌現(xiàn)市場承諾，實現(xiàn)高質量發(fā)展，力爭實現(xiàn)十四五期間核心凈利潤復合增長達到40%的目標。商管業(yè)務十四五期間，外拓項目要確保實現(xiàn)50個。物管業(yè)務要鞏固行業(yè)第一梯隊的位置，十四五末期在管面積超過4億平米。

今年上半年簽約7個項目，上市至今獲取32個輕資產(chǎn)第三方項目。今年新簽約項目主要位于上海、成都、深圳、武漢等核心城市，平均計容面積超過10萬平米。今年將繼續(xù)增強存量項目布局，占比在43%左右。

在存量市場里面繼續(xù)去尋找更多項目的機會，因為存量項目尤其是一些比較好的區(qū)位，通過改造能夠迅速貢獻零售額，以及管理費收入。

現(xiàn)場提問：目前華潤萬象生活在城市公共空間的在管面積取得一定增長，如何看待目前城市空間服務賽道競爭以及公司的優(yōu)勢？

王海民：在城市服務賽道，我們有自己獨特的競爭優(yōu)勢。

萬象生活是以圍繞城市空間運營服務商為定位打造核心競爭力和產(chǎn)品功能，突破了傳統(tǒng)的業(yè)務模式，以美好城市為核心產(chǎn)品，以生產(chǎn)科技化和引領，通過信息化、智能化、數(shù)字化運營服務平臺的建設，大力推廣AR技術，廣泛應用智聯(lián)互聯(lián)、無人駕駛等科技產(chǎn)品。

我們提供運營服務的深圳粵海街道全域，以及深圳灣后海片區(qū)，成都東安湖體育公園的運營等都成為行業(yè)內城市空間運營服務的范本。上半年城市公共空間面積較2022年底增長31.6%至8,520萬平方米，占總在管面積比提升3.9個百分點至26.2%。

具體來說我們有4項競爭優(yōu)勢，一是科技引領，智慧運營，聯(lián)合中科院先進研究院，清華研究院，共同打造智慧運營平臺；第二注重頂層設計，第三是商管物管的資源協(xié)同，第四是始終踐行社會責任。

現(xiàn)場提問：現(xiàn)在整體的物管和商管行業(yè)的毛利率水平怎么樣？有哪些具體的提升利潤率措施？以及公司的應收賬款情況是怎么樣的？

聶志章：得益于公司物管加商管，加大會員獨特穩(wěn)健的業(yè)務模式，以及精細化生產(chǎn)運營水平的不斷提升，公司的毛利率水平處于行業(yè)第一梯隊。

未來公司也將堅持有質量的規(guī)模增長，在高品質服務的原則下，通過降準提質增效、科技賦能等手段，繼續(xù)保持行業(yè)領先的利潤水平。

應收賬款方面，中期應收賬款的周轉天數(shù)較去年同期有所下降，處于行業(yè)一個優(yōu)秀值水平，未來也會加強在收繳率端還有現(xiàn)金流管理端的重視。

喻霖康：不管是物管也好，商管也好，我們希望能夠通過生產(chǎn)科技化提升數(shù)字化運營水平，進而來提升利潤。

在生產(chǎn)科技化數(shù)字化科技領域，公司每年都保持大概3億左右的投入，希望在這方面的投入能提升經(jīng)營管理效率，進而提升公司的發(fā)展質量。

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