月醞知風(fēng)之地產(chǎn)行業(yè)：基本面再度走弱 核心城市政策空間打開

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本月觀點：7月地產(chǎn)投資、銷售、信貸數(shù)據(jù)持續(xù)走弱，政治局會議首提供求新形勢，住建部首提降低首套住房首付比例，強(qiáng)調(diào)落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”等，北上廣深均表態(tài)跟進(jìn)舉措，有望打開“新形勢”下的政策空間。短期關(guān)注銷售轉(zhuǎn)弱、個別房企信用事件發(fā)酵帶來的政策博弈機(jī)會，中長期關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)等；同時建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及城中村改造的產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會，如保利物業(yè)、招商積余、綠城管理控股、東方雨虹、科順股份、偉星新材等。

政策：新形勢下政策空間打開，一線城市需求端有望發(fā)力。7月涉房類政策32項，其中偏松類政策25項；延長“金融十六條”期限，政治局會議首提供求新形勢，北上廣深紛紛表態(tài)將落實倪虹部長講話要求，會同有關(guān)部門更好滿足居民剛性和改善性住房需求，有望盡快跟進(jìn)舉措；央行提及指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，后續(xù)房貸利率下調(diào)仍存空間。

資金：居民信貸再度走弱，房企境內(nèi)融資規(guī)模環(huán)比回升。7月M2同比增速環(huán)比回落0.6pct；社融存量同比增速回落0.1pct，居民信貸再度走弱。7月房企境內(nèi)債融資規(guī)模環(huán)比升64.8%?！敖鹑?6條”中部分政策獲延期，主要涉及房企存量融資展期、專項借款支持項目的配套融資支持等，多家房企股權(quán)融資計劃取得突破性進(jìn)展；民營房企中新城控股、新湖中寶等先后成功發(fā)行中票等。

樓市：成交延續(xù)疲軟，各能級城市價格均環(huán)比下跌。8月（截至18日）重點50城新房月日均成交環(huán)比降7.2%，同比降34.9%，降幅較上月擴(kuò)大0.7pct；百城住宅價格中，各能級城市均環(huán)比下跌；7月央行貨幣政策司司長指出，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺政策存在邊際優(yōu)化空間，核心城市政策或迎優(yōu)化。

地市：土地供應(yīng)季節(jié)性回落，土地市場面臨流拍壓力。7月供地規(guī)模季節(jié)性回落，百城土地供應(yīng)建面環(huán)比降48.4%；成交建面環(huán)比降33.1%；成交持續(xù)走弱影響房企拿地信心，7月百城土地流拍率升至33%，創(chuàng)2021年以來新高。盡管核心城市土拍仍有熱度，但亦有降溫勢頭。7-8月上海、深圳土拍中，仍有地塊觸頂成交，但非核心區(qū)域多以底價成交，甚至流拍情況。

房企：延續(xù)探底行情，核心城市樓市復(fù)蘇動能有待提振。7月供需兩淡，樓市延續(xù)探底行情，百強(qiáng)房企累計銷售額同比下降5.9%，單月銷售額同比下滑37.2%；累計銷售面積同比下滑17%，單月銷售面積同比下滑36.8%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。7月下旬以來中央頻繁釋放利好信號，若核心一二線城市松綁“四限”，新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)；弱二三線城市購買力仍需修復(fù)，短期成交難有明顯起色。

板塊表現(xiàn)： 7月申萬地產(chǎn)板塊上漲14.16%，跑贏滬深300（4.48%）；截至2023年8月21日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）15.3倍，估值處于近五年97.6%分位。

風(fēng)險提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價換量，將帶來部分前期高價地減值風(fēng)險；3）政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時間超出預(yù)期，將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

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