8月降息，為啥房貸利率不降？

文/龐無忌

8月降息如期而至，但出乎市場意料，房貸利率參考的5年期以上LPR(貸款市場報價利率)未做調(diào)整。

8月21日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新1年期LPR為3.45%，下調(diào)10個基點；5年期以上LPR為4.2%，維持不變。LPR再現(xiàn)“非對稱”降息。

(相關(guān)資料圖)

5年期以上LPR是房貸利率之“錨”。房貸利率就是在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上加點形成。

5年期以上LPR不調(diào)整，是否意味著房貸的降息預期落空？在官方強調(diào)支持剛性和改善性住房需求的當下，為何8月房貸利率之“錨”未做進一步調(diào)整？

綜合梳理多位專家觀點，8月份5年期以上LPR維持不變的背后有三大因素：

其一，這是為存量房貸利率下調(diào)預留空間。

中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬認為，存量按揭利率調(diào)整已“箭在弦上”，5年期以上LPR報價維持不變，料為其預留空間。

央行近期已明確提出，“指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”。

溫彬認為，在當前居民投資和資產(chǎn)配置行為發(fā)生改變、新發(fā)放住房貸款利率已實現(xiàn)大幅下調(diào)但效果較為有限的情況下，存量按揭利率調(diào)降能夠更好地起到穩(wěn)預期、穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)信用的作用，且能夠通過降低貸款置換行為，減少空轉(zhuǎn)套利風險，規(guī)范市場秩序。

今年以來，新增和存量房貸利率利差加大。根據(jù)央行報告，截至6月末，全部343個城市(地級及以上)中，100個城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，主要城市首套房貸利率最低降至3.6%，但存量首套房貸利率基本都在5%以上，其中部分城市甚至高達6%以上，新舊利率差最高達到約2.4個百分點。

溫彬認為，在當前新發(fā)放貸款利率已降至歷史低位，各地因城施策空間較大，且銀行息差持續(xù)承壓的環(huán)境下，為保持銀行合理利潤水平，5年期以上LPR報價維持不變可為存量房貸利率加快落地預留空間。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙也認為，5年期以上LPR下調(diào)預期落空或預示著目前在統(tǒng)籌增量、存量房貸利率的定價關(guān)系。當前增量和存量房貸利率存在較大利率差，存量利率下調(diào)的預期逐步提升，但還未有相關(guān)細則出臺。

其二，當下單靠下調(diào)房貸利率并不能根本有效地解決房地產(chǎn)市場的問題。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟表示，目前，單純使用下調(diào)房貸利率等貨幣政策方式，并不能完全地、有效地、根本地解決房地產(chǎn)市場周期性、結(jié)構(gòu)性、趨勢性問題的疊加。

他認為，只要各地能按照自身實際情況，有步驟、有差別地調(diào)整優(yōu)化當?shù)胤康禺a(chǎn)政策，有效貫徹因城施策、一城一策、一區(qū)一策，用足用好政策工具箱，跟進中央政府政策推出相關(guān)配套措施并確保落地生效，落實好房地產(chǎn)市場長效機制，房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)復蘇和長期健康可持續(xù)發(fā)展依然可以實現(xiàn)。

此外，他指出，房貸利率動態(tài)調(diào)整機制和存量房貸調(diào)整機制，已經(jīng)可以更好滿足剛性和改善性住房需求，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有利于減少存量房貸與新增房貸利差驅(qū)動下的提前還貸現(xiàn)象和違規(guī)轉(zhuǎn)貸行為。

中指研究院的研究認為，今年6月，5年期以上LPR下調(diào)10個基點后，短期房地產(chǎn)市場預期出現(xiàn)一定修復，但并未改變房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，7月，重點100城新房成交面積環(huán)比下降近30%，同比降幅超三成，8月以來重點城市銷售未見改善，商品住宅周均成交規(guī)模較7月周均及上年同期進一步下降，購房者觀望情緒重。綜合來看，降息有利于降低購房者置業(yè)成本，一定程度上修復市場預期，但對購房需求的帶動作用有限，更多樓市政策協(xié)同優(yōu)化，或許才能促進樓市預期實質(zhì)修復。

其三，5年期以上LPR不下調(diào)≠房貸不會再降息。

當前5年期以上LPR為2019年房貸利率換錨以來最低水平。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，部分城市首套房貸利率降至3.6%，已接近歷史最低下限水平(2015年底中長期貸款利率降至4.9%，房貸利率最低為基準利率的七折，即最低3.43%)。整體來看，該機構(gòu)認為，LPR下調(diào)空間或已不大。

但需要注意，這并不意味著房貸利率降息預期落空。中指研究院認為，未來或許更多房價調(diào)整壓力大的城市通過下調(diào)加點數(shù)來降低房貸利率，降低購房成本。例如：近期廈門出臺住房貸款利率優(yōu)化政策，8月17日起廈門二套房貸利率下限從5年期以上LPR+80BP調(diào)整為LPR+60BP。另外，存量房貸利率下調(diào)進程有望加快，從而釋放居民消費潛力。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，8月百城平均首、二套房貸利率均與上月基本持平，首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%；8月銀行平均放款周期較上月縮短，放款速度為2019年以來最快。8月15日以后部分城市調(diào)整房貸利率，預計9月平均房貸利率將下行。

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