又一個(gè)償債高峰 壓力再次給到房企

政策面，近期房地產(chǎn)行業(yè)可謂暖風(fēng)頻吹。

2月2日，據(jù)銀行間交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)消息，萬科337億元中票、新城控股150億元中票、美的置業(yè)150億元中票、新希望五新實(shí)業(yè)集團(tuán)10億元中票及中國鐵建房地產(chǎn)22億元中票獲得銀行間交易商協(xié)會(huì)接受注冊(cè)。

(資料圖片僅供參考)

而在3天前，碧桂園曾發(fā)布消息稱，擬由全資附屬公司碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)行總額200億元中期票據(jù)經(jīng)已獲準(zhǔn)注冊(cè)。該筆注冊(cè)額度自通知書日期起計(jì)兩年內(nèi)有效，碧桂園地產(chǎn)可在注冊(cè)有效期內(nèi)分期發(fā)行中期票據(jù)。

短短一周，多家房企的融資陸陸續(xù)續(xù)獲得進(jìn)展，似乎房企融資環(huán)境在進(jìn)一步改善。不過，雖然政策層面持續(xù)發(fā)力，優(yōu)質(zhì)房企也在積極抓住融資窗口期。但從數(shù)據(jù)上看，房企整體融資仍然難言樂觀。

融資同環(huán)比均下降

但降幅收窄

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年1月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環(huán)比下降27.0%。行業(yè)平均利率為4.32%，同比上升0.41個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.23個(gè)百分點(diǎn)。受春節(jié)假期影響，本月融資同環(huán)比均為下降，但好消息是，降幅較上年同期已有所收窄，表明在經(jīng)歷了一年的動(dòng)態(tài)調(diào)整及年末的政策刺激后，行業(yè)融資進(jìn)入了相對(duì)穩(wěn)定階段。

具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資297.2億元，同比基本持平，環(huán)比下降27.6%；海外債發(fā)行67.3億元，同比下降21.2%；信托融資15.6億元，同比下降82.2%，環(huán)比下降81.9%；ABS融資128.4億元，同比下降55.5%，環(huán)比下降36.0%。

1月債券發(fā)行充分利用政策利好，在延續(xù)12月良好勢(shì)頭的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了新突破。

在政策持續(xù)鼓勵(lì)下，信用債發(fā)行主體出現(xiàn)明顯多樣化。除央國企及已經(jīng)發(fā)行過增信債券的民企外，中駿、雅居樂等中型民企也新加入到發(fā)行行列，出險(xiǎn)房企也有成功發(fā)行，且均獲得中債增的不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保?！暗诙Ъ闭卟粌H快速落地，而且惠及面在快速擴(kuò)大，只要為合理融資需求，安全、出險(xiǎn)房企均有機(jī)會(huì)獲得支持。

海外債在連續(xù)5個(gè)月斷發(fā)后，終于再度迎來曙光，1月越秀、金茂率先在澳門金交所成功發(fā)行債券。受行境外債券頻繁違約影響，房企海外債發(fā)行嚴(yán)重受挫，投資人信心短期內(nèi)難以修復(fù)。而頭部央國企憑借良好的信用安全度再次打通海外融資渠道，為行業(yè)恢復(fù)發(fā)行境外債券打造了基礎(chǔ)，未來可能有更多信用良好的房企重獲投資人認(rèn)可，回歸海外債發(fā)行。

今年一季度為房企償債高峰

盡管曙光已經(jīng)出現(xiàn)，但房企債務(wù)到期的壓力依舊顯而易見，2023年，仍然是房企“償債年”。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年100家典型房企全年融資總量為8240億元，同比減少38%，這是自2016年以來首次低于1萬億元，主要是因?yàn)?022年房企流動(dòng)性危機(jī)大面積爆發(fā)，民營房企的融資規(guī)模長期低迷。

與此同時(shí)，房企將迎來一波大規(guī)模償債潮，克而瑞監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2023年前三季度，到期債券總規(guī)模達(dá)到5528億元，同比增長6%。

其中，境內(nèi)債券到期2805億元，境外債券到期2724億元。償債壓力主要集中在一季度，到期債券規(guī)模達(dá)到了2225億元，其中1月共有40筆債券到期，剔除已經(jīng)提前贖回的部分之后約有916億元，環(huán)比增加476%。2021年以來，房企發(fā)債量長期小于到期量，房企償債一直處于承壓狀態(tài)。

值得注意的是，在這波到期債券中，有4081億元屬于民營房企，占比達(dá)到了73%。房企償債壓力大，仍有可能發(fā)生債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，特別事當(dāng)前房地產(chǎn)銷售還沒有明顯企穩(wěn)回升，部分房企受到融資支持有限，個(gè)別房企仍有可能發(fā)生債務(wù)違約。

對(duì)此，中指研究院表示，需求端修復(fù)、拉動(dòng)銷售回款才是根本之道。房企要抓住當(dāng)前融資窗口期，根據(jù)自身情況積極對(duì)接資金供給方，更要借助融資力量拉動(dòng)銷售端，推動(dòng)經(jīng)營端流動(dòng)性回暖，從根本上解決流動(dòng)性問題。調(diào)控在供給側(cè)發(fā)力的同時(shí)，如果針對(duì)需求端進(jìn)行改善，房企則有望在經(jīng)營端也快速實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性回暖。

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