每日觀察!2023問(wèn)中求變｜41房企預(yù)告虧損超1600億，地產(chǎn)債務(wù)漩渦會(huì)轉(zhuǎn)好嗎？

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

A股42家房企預(yù)告2022業(yè)績(jī)虧損

(相關(guān)資料圖)

虧損總額超1600億

2023年內(nèi)房企到期債務(wù)近萬(wàn)億

地產(chǎn)債權(quán)人又被愁壞了

2023-2-3

卯兔新年開(kāi)市第一周，房企們終于陸續(xù)把2022業(yè)績(jī)預(yù)告擺到了股東面前。

意料之中，不太好看。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至目前，66家上市房企公布了2022年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，超過(guò)六成、總計(jì)41家房企預(yù)計(jì)虧損。

排在預(yù)虧前列的，大多數(shù)為暴雷房企。其中虧損最高的榮盛發(fā)展，預(yù)告虧損上限甚至高達(dá)250億元。

數(shù)據(jù)顯示，預(yù)虧超過(guò)百億的上市公司達(dá)到7家，包括榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、華僑城A、泛?？毓傻?。這7家公司的虧損上限就達(dá)到1118億元，而目前已發(fā)布預(yù)虧公告的房企總計(jì)虧損金額更是超過(guò)了1600億。

唯一出乎意料的是，2022年完成超過(guò)千億債務(wù)重組的華夏幸福扭虧為盈，全年盈利超過(guò)10億。雖然公告顯示，華夏幸福本期收益主要來(lái)源于債務(wù)重組帶來(lái)非經(jīng)常性損益，不具有可持續(xù)性。但公司債務(wù)重組取得進(jìn)展，也表明其企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難正在化解。

回顧2022，在一系列地產(chǎn)紓困行動(dòng)支持下，化債的春風(fēng)在吹，但債務(wù)的大山仍沉重。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年房企償債壓力較大——年內(nèi)房企到期信用債及海外債合計(jì)9579.6億元，相比上年多700億元，其中信用債占比65.9%，海外債占比34.1%。

在房企連發(fā)預(yù)虧預(yù)告的2023，今年上萬(wàn)億的到期信用債還能不能如期還上？

地產(chǎn)債權(quán)人們，正心急如焚。

最近，地產(chǎn)財(cái)富會(huì)和部分債權(quán)人聊了聊，他們向我們傾訴了當(dāng)下的困境。

當(dāng)債務(wù)問(wèn)題積重難返，債權(quán)人們面臨的，只剩下虧多或虧少的選擇。

原因有三：

首先，地產(chǎn)債是可以通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易的，債權(quán)人先要面對(duì)價(jià)格下跌造成的浮動(dòng)盈虧；

其次，無(wú)論是展期還是重組，即使最終債務(wù)圓滿償清，往往都需要債權(quán)人進(jìn)行實(shí)質(zhì)性”讓利“；

最后，漫長(zhǎng)的債務(wù)處理過(guò)程會(huì)帶來(lái)極大的時(shí)間、人力成本，許多債主自身可能也急需優(yōu)質(zhì)債券帶來(lái)的固定現(xiàn)金流，極端情況下甚至造成債務(wù)沒(méi)還完、債主先倒閉的結(jié)果。

回顧這一年債權(quán)人和地產(chǎn)企業(yè)的愛(ài)恨情仇，一位債市從業(yè)者對(duì)我們表示：

這一年，地產(chǎn)債問(wèn)題的后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)不僅與資金相關(guān)，更與債權(quán)人企業(yè)關(guān)系、心理預(yù)期息息相關(guān)。

對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)，他們的標(biāo)準(zhǔn)曾經(jīng)非常嚴(yán)苛。但當(dāng)?shù)禺a(chǎn)債展期成為無(wú)奈中的常態(tài)，盡快解決問(wèn)題才是關(guān)鍵。根據(jù)不同環(huán)境下的不同問(wèn)題，不同預(yù)期，他們把展期企業(yè)分為不同權(quán)重的四類：

主動(dòng)型、盡力型、沖突型、無(wú)奈型。

主動(dòng)型：

世道艱難，但我一定會(huì)還

典型案例：金科、寶龍、融創(chuàng)等

面對(duì)債務(wù)問(wèn)題，在可能違約前就和債權(quán)人做好預(yù)期溝通，表現(xiàn)出能力和責(zé)任，積極主動(dòng)解決部分問(wèn)題的企業(yè)，在債權(quán)人心中排位最靠前。

這部分主動(dòng)性企業(yè)，在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)也給出相對(duì)可以接受的方案，主動(dòng)溝通，最終也成為了債權(quán)人相對(duì)更愿意達(dá)成展期協(xié)議的企業(yè)。

例如“PR融創(chuàng)01”，根據(jù)東方財(cái)富數(shù)據(jù)庫(kù)的公開(kāi)數(shù)據(jù)，在融創(chuàng)整體債務(wù)重組方案通過(guò)之前，該債券累計(jì)展期三次。

其中，一展方案為在2023年9月30日前分7期償還本金，二展調(diào)整了每期還款比例，三展不僅將剩余還本日推后至2024年3月31日，并且調(diào)整了還款分期。

分期還本，或分期還本付息是2022年常見(jiàn)的房企展期方案。

如“20榮盛地產(chǎn)MTN001”一展計(jì)劃15個(gè)月分7期還本，利隨本清等。

分期償付式展期也衍生出多種變體，如“20金科03“一展選擇在回售日一次性支付利息，此后本金分6期在一年內(nèi)兌付完畢，并進(jìn)行質(zhì)押增信；“16融創(chuàng)07”一展計(jì)劃在2年內(nèi)分4期兌付本金，利隨本清，本期應(yīng)計(jì)利息分2期于2022年內(nèi)償還等。

當(dāng)然，由于大部分房企的分期償還方案往往將本金大頭拖到末期償還，尾款比例就成為債權(quán)債務(wù)雙方拉扯的焦點(diǎn)。

有的企業(yè)展期方案因“尾款占比過(guò)高”而未被債權(quán)人會(huì)議通過(guò)，但也存在能夠擊穿債權(quán)人心理“下限“的奇葩。

比如“19滬世茂MTN001”計(jì)劃在12個(gè)月內(nèi)分3期還本，利隨本清，其中尾款占比高達(dá)90%；又如“16富力04”二展罕見(jiàn)地下調(diào)了首期兌付比例，并上調(diào)了尾款比例等。

部分房企在展期方案未通過(guò)時(shí)，仍有辦法籌得資金，在寬限期屆滿前堪堪過(guò)關(guān)。

如寶龍地產(chǎn)曾公告稱公司擬尋求“20寶龍MTN001”和“20寶龍04”兩筆債券的展期，但或許是進(jìn)展不順，此后又宣布將“20寶龍MTN001”應(yīng)付利息按時(shí)轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。

盡力型：

連續(xù)展期，盡力解決，等待重組

典型案例：富力、融信、中梁等

財(cái)務(wù)狀況尚可的房企或能通過(guò)展期博得一線生機(jī)，但是并不是所有房企都能有這份實(shí)力和運(yùn)氣。

回顧暴雷房企一年的債務(wù)軌跡，不難發(fā)現(xiàn)許多企業(yè)在債務(wù)危機(jī)出現(xiàn)前或多或少都曾經(jīng)成功展期過(guò)，但奈何違約來(lái)得太快，最終只能暫停兌付或整體重組。

最典型的例子當(dāng)屬融信中國(guó)，該公司曾在年初回購(gòu)小部分永續(xù)債，但在“19融信02“、”10融信01“成功展期后，該公司陸續(xù)公告2023年6月票據(jù)、2023年12月票據(jù)等違約事件。

再比如此前地產(chǎn)財(cái)富會(huì)曾寫(xiě)過(guò)的中梁控股，早在上半年，該公司就曾謀求過(guò)5月到期、利率為8.5%的優(yōu)先票據(jù)，以及7月到期、利率為9.5%的優(yōu)先票據(jù)兩筆債券的展期事宜，并成功展期一年以上，但在年底仍不得不暫停了所有離岸債券的兌付工作，并引入第三方進(jìn)行整體債務(wù)重組。

事件發(fā)生后，無(wú)論是企業(yè)公告還是市場(chǎng)反應(yīng)，惋惜之情都溢于言表。

比起中梁控股，寶龍地產(chǎn)就幸運(yùn)得多。

該公司同樣在債務(wù)危機(jī)之初就開(kāi)始行動(dòng)，包括債券展期，處置資產(chǎn)回血等，且該公司還屬于2021年報(bào)延期、頻繁更換核數(shù)師的房企之一，延期刊發(fā)的年報(bào)賬面現(xiàn)金仍不足以覆蓋短債。

然而奇跡般地，寶龍地產(chǎn)不僅熬到了政策落地，還于12月獲得了上海農(nóng)商銀行50億元意向授信額度。

這些問(wèn)題重重的連續(xù)展期企業(yè)，雖然暫時(shí)沒(méi)有能力解決所有問(wèn)題，但是態(tài)度好，長(zhǎng)遠(yuǎn)有希望通過(guò)債務(wù)重組解決部分問(wèn)題，總好過(guò)什么錢都拿不回了。

因此他們也能在妥協(xié)中獲得債權(quán)人無(wú)奈中的理解，達(dá)成展期或者繼續(xù)展期，并且有希望通過(guò)后續(xù)的重組“闖關(guān)成功”。

除獲得政策救濟(jì)的寶龍地產(chǎn)，也有許多較為積極推動(dòng)債務(wù)重組工作的房企也在年內(nèi)通過(guò)了債務(wù)重組方案，為自己博得了一絲喘息的機(jī)會(huì)。

如率先完成境內(nèi)境外兩項(xiàng)債務(wù)重組工作的富力地產(chǎn)，大手筆甩賣了一年資產(chǎn)富力，不僅能讓債權(quán)人在展期時(shí)接受上調(diào)尾款，最終還將債務(wù)整體打包延期了3-4年并附有豁免條款。

近期，隨著政策的調(diào)整，政府對(duì)房企化債問(wèn)題的關(guān)注，主動(dòng)型房企也率先迎來(lái)重組的新進(jìn)展。例如，不斷調(diào)整方案的融創(chuàng)中國(guó)，最終不僅境內(nèi)債成功整體展期3-4年，且境外債的重組方案也有望在2023上半年落地。

沖突型：

沖突型：違約來(lái)得太快就像龍卷風(fēng)

典型案例：榮盛發(fā)展、佳源國(guó)際、禹洲集團(tuán)、佳兆業(yè)等

并不是所有房企都能提前為即將到來(lái)的危機(jī)做準(zhǔn)備，也有房企或自我感覺(jué)良好，或來(lái)不及展期，最終造成連續(xù)違約。

如榮盛發(fā)展，該公司董事長(zhǎng)在年初堅(jiān)稱企業(yè)不會(huì)暴雷，4月還曾成功借舊還新，但隨著時(shí)間推移，商票拒付、理財(cái)違約等事實(shí)逐漸浮出水面，最終在2023年初股價(jià)跌破每股凈資產(chǎn)。

又如祥生控股2月股價(jià)閃崩時(shí)堅(jiān)稱不會(huì)違約但被光速打臉，此后一年內(nèi)陸續(xù)有違約事件發(fā)生，其高層在接受媒體采訪時(shí)曾坦言“來(lái)不及準(zhǔn)備“。

由于預(yù)期落差，這些企業(yè)的債權(quán)債務(wù)矛盾更為劇烈，在推進(jìn)債務(wù)工作的同時(shí)往往伴隨著高層換血、清盤(pán)呈請(qǐng)等負(fù)面事件。

如佳源國(guó)際控股在股價(jià)閃崩后曾接到清盤(pán)呈請(qǐng)，雖然此次呈請(qǐng)最終被駁回，但此后該公司又經(jīng)歷了股價(jià)二次閃崩以及二次被提請(qǐng)清盤(pán)。直到今年年末，最新一次清盤(pán)聆訊仍在延期之中。

又如禹洲集團(tuán)在3月暴雷后曾被指“安內(nèi)攘外”，區(qū)別對(duì)待美元債，創(chuàng)始人不愿為債務(wù)提供個(gè)人擔(dān)保等。該公司的債務(wù)工作在6月由創(chuàng)始人的妻子郭英蘭接棒掌門(mén)人后才得以繼續(xù)推進(jìn)。

此類房企的債權(quán)債務(wù)人往往各執(zhí)一詞，意見(jiàn)難以統(tǒng)一，如佳兆業(yè)仍在難產(chǎn)中的債務(wù)重組工作。

目前最新消息是，境外債權(quán)人計(jì)劃以20億美元收購(gòu)已停工住宅項(xiàng)目，并提供23億美元本金減免，注入5.5-7億美元的新股本；但佳兆業(yè)方面?zhèn)鞒龅南s是擬將境外債務(wù)轉(zhuǎn)換為上市公司或項(xiàng)目公司股權(quán)。

通過(guò)佳兆業(yè)的案例我們不難看出，此類房企在債權(quán)人心中的形象已經(jīng)完全破裂，債權(quán)人基本不會(huì)考慮企業(yè)的存續(xù)問(wèn)題，并且急于從中挽回?fù)p失。

而暴雷企業(yè)常以未來(lái)恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)為談判前提，因此與債權(quán)人產(chǎn)生預(yù)期上的根本沖突，可以想見(jiàn)后期工作推進(jìn)仍困難重重。

無(wú)奈型：

他們真的沒(méi)錢，也沒(méi)人能讓他們還錢

典型案例：恒大、花樣年、藍(lán)光、泰禾等

最后，重重債務(wù)問(wèn)題中，還有一類最讓債權(quán)人無(wú)奈的企業(yè)。

對(duì)這些企業(yè)而言，如何還債已經(jīng)是法院才需要考慮的問(wèn)題了。

比如一年內(nèi)開(kāi)庭374次的藍(lán)光發(fā)展：

截至2022年12月底，藍(lán)光發(fā)展已發(fā)行尚未兌付的公司債共8支，存續(xù)本金55.54億元，包含6支公募公司債券以及2支私募公司債券，累計(jì)違約本金55.54億元。此外，由于司法拍賣或強(qiáng)制執(zhí)行等被動(dòng)減持事件，母公司藍(lán)光集團(tuán)持有藍(lán)光發(fā)展的股份比例已經(jīng)從年初的50.13%降低至目前的13.90%。

與此相似的還有ST泰禾、陽(yáng)光城等。

上述兩家企業(yè)截至2022年底未償還債務(wù)數(shù)額均為約500億元，但目前泰禾投資所持ST泰禾股份大部分已被司法凍結(jié)，而陽(yáng)光城經(jīng)過(guò)多次被執(zhí)行后，第三方估測(cè)凈資產(chǎn)僅余約181億元。

一位債權(quán)人對(duì)我們表示，這些企業(yè)在他們心里已“名存實(shí)亡”。比起通過(guò)清盤(pán)呈請(qǐng)“暗示”企業(yè)盡早還債，強(qiáng)制執(zhí)行就是真正無(wú)奈的割肉止損，只能全方位與暴雷企業(yè)“劃清界限”。

通過(guò)企業(yè)預(yù)警通查閱上述公司全年動(dòng)態(tài)，正面消息寥寥無(wú)幾，負(fù)面消息大多是司法公告、拍賣情況、經(jīng)營(yíng)虧損循環(huán)發(fā)布。除了還沒(méi)有退市、還沒(méi)有破產(chǎn)清算外，幾乎沒(méi)有企業(yè)仍然“活著”的實(shí)感。

甚至部分債務(wù)過(guò)重、債權(quán)人大排長(zhǎng)龍的企業(yè)，成為了2022年的“吃瓜流量擔(dān)當(dāng)”，只要一有相關(guān)企業(yè)的花邊新聞，馬上引來(lái)一系列吐槽和追債的債權(quán)人。

典型如中國(guó)恒大，萬(wàn)億負(fù)債中，他的債主確實(shí)太多，部分債權(quán)人甚至告訴我們，“感覺(jué)自己已經(jīng)完全失去了收回錢的希望，還能怎么辦呢？”

……

雖然2022對(duì)房企來(lái)說(shuō)是艱難的一年，但對(duì)于債權(quán)人而言也同樣殘酷。

“持續(xù)受傷”的一位債權(quán)人對(duì)我們說(shuō)：“還能怎么辦呢？還好新的一年政策端已經(jīng)改變了，等待2023的重組進(jìn)展吧?！?/p>

無(wú)論是主動(dòng)型、盡力型、沖突型還是無(wú)奈型企業(yè)，面對(duì)出險(xiǎn)房企，這位債權(quán)人現(xiàn)在都只有一個(gè)期盼——

那就是希望銀行資金進(jìn)入國(guó)央企后，并推動(dòng)他們啟動(dòng)對(duì)出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目收并購(gòu)和債務(wù)重組。

“但重組的路也并不好走?！?/strong>

他表示，唯物主義的他甚至也想禱告，“只希望兔年能多一些好運(yùn)氣?！?/p>

2023問(wèn)中求變③｜2022地產(chǎn)浮沉：誰(shuí)在爬升, 誰(shuí)在跌落？

2023問(wèn)中求變②｜十問(wèn)2022（下）

2023問(wèn)中求變①｜十問(wèn)2022（上）

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