爆雷！榮盛發(fā)展10億中票違約，公司債務危機進一步升級

雖然，此前榮盛發(fā)展接連發(fā)生商票逾期、債券展期、美元票據(jù)重組等事項，但此次其公開債務首次違約，預示著公司債務危機進一步升級。

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違約

(資料圖)

1月30日，民生銀行公告稱，榮盛發(fā)展（002146.SZ）“20榮盛地產(chǎn)MTN001”應于2023年1月23日兌付自2022年7月22日變更本期債券本息兌付安排后的第二期本金及相應利息。

截至2023年1月23日，榮盛發(fā)展未能按期足額兌付上述本息，構成違約。

違約公告

據(jù)公開資料顯示，“20榮盛地產(chǎn)MTN001”發(fā)行于2020年7月22日，當前余額9.4億元，票息7.22%，發(fā)行期限3年。

2022年7月，榮盛發(fā)展“20榮盛地產(chǎn)MTN001”及“20榮盛地產(chǎn)MTN002”展期議案獲得通過，“20榮盛地產(chǎn)MTN001”到期日調(diào)整為2023年10月23日。

按照約定，2022年7月23日起的15個月內(nèi)，榮盛發(fā)展分期完成本金兌付，即分別于2022年8月23日、2023年1月23日、2023年4月23日、2023年7月23日、2023年8月23日、2023年9月23日和2023年10月23日兌付本金的6%、5%、5%、10%、10%、10%和54%。

據(jù)悉，2023年1月中旬榮盛發(fā)展擬對“20榮盛地產(chǎn)MTN001”和“20榮盛地產(chǎn)MTN002”進行二次展期，將在原有展期15個月方案上整體再延后2年進行兌付。

不過，很顯然上述債券二次展期的持有人議案沒有通過。

值得注意的是，雖然此前榮盛發(fā)展接連發(fā)生商票逾期、債券展期、美元票據(jù)重組等事項，但此次是其公開債務首次違約，預示著公司債務危機進一步升級。

《小債看市》統(tǒng)計，目前榮盛發(fā)展存續(xù)4只境內(nèi)債券，存續(xù)規(guī)模34.59億元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模超20億元。

2022年12月20日，榮盛發(fā)展再將一筆13.8億元“20榮盛地產(chǎn)MTN003”展期兩年。

存續(xù)債券到期分布

據(jù)最新評級報告，榮盛發(fā)展主體和相關債項信用等級為AAA，評級展望“負面”。

此外，榮盛發(fā)展還存續(xù)兩只美元債，存續(xù)規(guī)模7.41億美元，應于2023年3月16日和2024年9月17日到期，2022年1月上述兩只票據(jù)發(fā)生交換要約，置換成新票據(jù)后到期時間分別被延長1年及2.5年。

自2021年下半年以來，榮盛發(fā)展商票持續(xù)逾期，其控股股東已多次被列為被執(zhí)行人，且隨著業(yè)績持續(xù)虧損，公司在債務泥潭中越陷越深。

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業(yè)績持續(xù)虧損

據(jù)官網(wǎng)介紹，榮盛發(fā)展成立于1996年，已基本形成以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設計、實業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條，并成長為全國性知名大型多產(chǎn)業(yè)集團公司。

2007年，榮盛發(fā)展登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

榮盛發(fā)展官網(wǎng)

從股權結構看，榮盛發(fā)展的控股股東為榮盛控股股份有限公司，直接持股25.58%，并通過榮盛建設工程有限公司間接持股，公司實際控制人為耿建明。

股權結構圖

近年來，榮盛發(fā)展竣工結轉(zhuǎn)速度放緩，疊加環(huán)京區(qū)域調(diào)控影響，存在降價促銷項目，其經(jīng)營狀況并不理想，營業(yè)收入、毛利潤及毛利率同比均大幅下降。

據(jù)2022年業(yè)績快報，榮盛發(fā)展預計歸屬股東凈虧損190億元-250億元，扣非后歸屬股東凈虧損193億元-253億元。

榮盛發(fā)展表示，受市場情緒持續(xù)低迷、資產(chǎn)減值及新冠疫情等因素影響，同時由于2022年度結轉(zhuǎn)的開發(fā)項目利潤率下降，從而導致公司毛利潤同比出現(xiàn)較大幅度下降。

歸母凈利潤

中指研究院房企銷售業(yè)績統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年1-10月榮盛發(fā)展實現(xiàn)銷售額355億元，同比減少65.7%，下滑程度大于行業(yè)平均水平。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年前10個月榮盛發(fā)展以284.3億操盤金額位居房企第43位；以271.4萬平方米操盤面積居第30位，排名較2021年大幅下滑。

克而瑞數(shù)據(jù)

2022年上半年，榮盛發(fā)展只在河北滄州拿了1幅地塊，土地總價款0.64億元，權益比例48.6%，權益對價0.31億元。

截至2022年上半年底，榮盛發(fā)展的總土儲建面約3254萬平方米，目前的土儲總量可以滿足企業(yè)未來3年左右的發(fā)展需求。

截至2022年三季末，榮盛發(fā)展總資產(chǎn)為2748.07億元，總負債2344.8億元，凈資產(chǎn)403.27億元，資產(chǎn)負債率85.3%。

近年來，榮盛發(fā)展的財務杠桿水平高企，明顯高于行業(yè)平均水平，存在一定杠桿風險。

財務杠桿水平

從“三道紅線”看，榮盛發(fā)展現(xiàn)金短債比0.5，凈負債率為76.3%，剔除預收賬款后資產(chǎn)負債率為75.4%，踩中兩道紅線歸為“橙檔”。

《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn)，榮盛發(fā)展主要以流動負債為主，占總債務的90%，債務結構不合理。

截至2022年三季末，榮盛發(fā)展流動負債有2115.03億元，主要為其他應付款，其中一年內(nèi)到期的短期債務有247.93億元。

值得注意的是，榮盛發(fā)展還有應付票據(jù)、交易性金融負債，其短期有息負債總規(guī)模更高。

相較于短債規(guī)模，榮盛發(fā)展流動性緊張，其賬上貨幣資金有108.7億元，除去受限資金后不足以覆蓋短債，存在較大短期償債風險。

在備用資金方面，截至2021年末，榮盛發(fā)展銀行授信有943.16億元，未使用授信額度有639.22億元，表面看其財務彈性較好。

銀行授信情況

在負債方面，榮盛發(fā)展還有229.77非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計191.69億元。

整體來看，榮盛發(fā)展剛性債務有450.09億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為19%。

有息負債高企，榮盛發(fā)展融資成本上升，2021年和2022年前三季度其財務費用分別為18.91億和14.11億元，另外銷售費用和管理費用也逐年增長，期間費用對公司利潤形成嚴重侵蝕。

從償債資金來源看，榮盛發(fā)展償債主要包括盈利、經(jīng)營性現(xiàn)金流、債務收入以及可變現(xiàn)資產(chǎn)。

盈利和經(jīng)營性現(xiàn)金流惡化壓力下，榮盛發(fā)展主要依賴于外部融資，作為上市公司其融資渠道多元，除了發(fā)債和借款，還通過股權、信托以及股權質(zhì)押等方式融資，但融資成本較高。

在股權質(zhì)押方面，榮盛發(fā)展控股股東榮盛控股及其一致行動人合計質(zhì)押及設定信托數(shù)量16.19億股，占所持股份的60.25%。

可以看出，榮盛發(fā)展主要股東質(zhì)押公司股份的比例較高，若股價下行則可能面臨被平倉風險。

值得注意的是，2021年以來榮盛發(fā)展的外部融資環(huán)境惡化，其籌資活動現(xiàn)金流入金額下降，在償還大量負債后，籌資性現(xiàn)金流凈流出242.86億元，今年前三季度再次凈流出135.21億元。

籌資性現(xiàn)金流

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，截至2022年三季末，榮盛發(fā)展其他應收款項高達310.41億，主要為土地保證金等政府部門保證金及合作方經(jīng)營往來款，且其他應收款項賬齡分布較長，對資產(chǎn)流動性造成一定影響。

另外，榮盛發(fā)展受限資產(chǎn)規(guī)模較大，截至2022年中該指標為595.6億，其中主要為用于融資抵質(zhì)押的受限存貨，不利于資產(chǎn)流動。

總得來看，榮盛發(fā)展業(yè)績連續(xù)巨虧，盈利能力大幅惡化，對債務和利息保障下降；流動性緊張，短期償債壓力較大；外部融資環(huán)境惡化，再融資壓力較大。

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“河北王”

早年，耿建明在部隊當了三年基建工程兵后，考取了華北航天工業(yè)學院，進修建筑技術經(jīng)濟管理專業(yè)，1986年畢業(yè)后被分配到廊坊市一建公司。

在廊坊一建公司，耿建明從一名普通的職工做起，后升為一建公司副處長、處長，并于1991年考入天津大學工程造價專業(yè)。

1996年，耿建明毅然拋下金飯碗辭職下海，懷揣僅有的5000元錢，又從朋友那里借到5000元，成立了榮盛建筑安裝公司。

憑借過硬的專業(yè)能力，榮盛很快就在業(yè)內(nèi)混得風生水起。

當建筑業(yè)正如火如荼時，耿建明覺察到建筑市場已經(jīng)趨向飽和，而市民對高品質(zhì)住宅需求才是巨大的市場潛力，于是轉(zhuǎn)而進軍房地產(chǎn)。

1999年，耿建明把進軍地產(chǎn)業(yè)的第一枚棋子布在了南京，憑借工程起家積累的設計、施工、造價等優(yōu)勢，榮盛第一個住宅項目 “方州花園”一經(jīng)推出很快就賣光了，就此賺到了地產(chǎn)業(yè)的第一桶金。

榮盛首個住宅項目 “方州花園”

南京項目成功后，榮盛承接了廊坊市的一個破舊小區(qū)的重造，耿建明把在南京的經(jīng)驗吸取過來，創(chuàng)造了當年100%銷售的輝煌，這也為榮盛后來的發(fā)展打下堅固的基礎。

2002年，耿建明在廊坊設立了榮盛控股，開發(fā)阿爾卡迪亞等樓盤，迅速成為以品質(zhì)地產(chǎn)為特征的本土地產(chǎn)勁旅。

在策略上，榮盛選擇避開與一線城市的實力雄厚的國企、外企的正面較量，以超出當?shù)叵M者預期的比較優(yōu)勢，在三線城市扎根，隨后進軍同級別滄州、徐州等市場，開始全國布局。

2007年8月，耿建明帶領榮盛發(fā)展在深交所掛牌上市，成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

耿建明在榮盛上市時敲鐘（右）

2008年，全球金融危機后的4萬億救市資金，帶來中國房地產(chǎn)市場規(guī)模和價格的井噴，也讓身在其中的耿建明賺得缽滿盆滿。

隨后十年，榮盛以開發(fā)并形成府邸、盛景、錦繡及花語等多種風格樓盤系列。

2017年前后，隨著環(huán)京限購政策不斷加碼，榮盛發(fā)展開啟全國化擴張戰(zhàn)略，試圖通過區(qū)域均衡布局實現(xiàn)對沖籃子過于集中的影響。

2019年，榮盛發(fā)展全年營收突破千億，終于踏入房企“千億俱樂部”。

不過，榮盛發(fā)展的全國化道路走得并不順暢，2021年其在杭州的項目開盤前就被質(zhì)疑“銷售神隱”、“變相全款”等。

近年來，隨著環(huán)京樓市降溫，行業(yè)融資環(huán)境收緊，從2021年下半年開始榮盛發(fā)展流動性壓力顯現(xiàn)，其商票、理財相繼逾期，拉開公司債務危機的序幕。

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