焦點速看：融資放寬政策滿月，房地產(chǎn)行業(yè)明年走向如何？

11月開始，多項利好房地產(chǎn)行業(yè)融資的政策先后出臺，銀行貸款、企業(yè)發(fā)債、信托、預(yù)售資金、股權(quán)融資等多維度的融資支持政策體系，行業(yè)迎重大利好。

這套融資組合拳政策已經(jīng)滿月，各大房企情況如何？時值2022年末，2023年的樓市會呈現(xiàn)何種走向，日前多家機構(gòu)發(fā)布預(yù)測報告，對2023年的房地產(chǎn)市場進行了展望。

房地產(chǎn)重回支柱產(chǎn)業(yè)

(資料圖片僅供參考)

政策“放松-定調(diào)-全面支持”三步走

從今年四季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資就政策密集推出，各類融資渠道不斷打通，融資資金大規(guī)模釋放，利好頻現(xiàn)。從政策釋放走向來看，大致遵循“放松—定調(diào)—全力支持”的路徑。而在主管部門的表述中，房地產(chǎn)再度被定性為“支柱行業(yè)”更是引發(fā)多家企業(yè)的積極反響，某龍頭房企負責(zé)人公開表示，房地產(chǎn)行業(yè)政策面在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度均超出了預(yù)期。

放松——11月8日，交易商協(xié)會率先放出“第二支箭”，推動民營企業(yè)發(fā)債融資，多家民企在增信模式的支持下成功發(fā)行債券。隨后多部門聯(lián)合發(fā)布“金融16條”措施，半個月內(nèi)萬億級信貸意向資金快速與房企匹配。11月28日證監(jiān)會推出股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化的5項措施，30余家上市房企公布股權(quán)融資計劃。

定調(diào)——在各項放松政策下，融資資金到位及時且迅速，說明資金供給、需求雙方均對以上措施做出了積極相應(yīng)，也為明年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基調(diào)的定調(diào)做好了鋪墊。12月16日，中央經(jīng)濟工作會議確定提到：滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況。

全力支持——在中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)的基礎(chǔ)上，央行、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會陸續(xù)發(fā)聲，從不同方面改善行業(yè)融資需求，化解行業(yè)風(fēng)險。自此可以看出兩個信號，一是融資覆蓋面的廣泛性，明年將繼續(xù)支持保交付項目、房企合理需求、及收并購等方面的融資；二是融資資金的持續(xù)性，明年各渠道資金將繼續(xù)保持積極投放的節(jié)奏，滿足各方合理需求，支持行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

“信貸—債券—股權(quán)”三箭齊發(fā)

多家房企成功發(fā)行無擔(dān)保債券

從政策組合可以看出，資金投放對象從“項目—房企—行業(yè)”三個層次形成了遞進關(guān)系，資金用途由表及里滿足不同層面需求：在解決既有的保交付項目、房企流動性緊張問題后，開始大力解決當(dāng)下行業(yè)的兩個根本性問題，即資產(chǎn)負債比例不合理問題、風(fēng)險資產(chǎn)重組問題。

而政策之后，房企融資渠道已形成“信貸—債券—股權(quán)”三箭齊發(fā)的穩(wěn)定局面，并且通過監(jiān)管方、金融機構(gòu)、股東共同發(fā)力，截至目前已有大筆資金通過不同渠道輸入項目、企業(yè)，并且多數(shù)利率都位于低點。

11月29日，龍湖集團20億元中期票據(jù)完成簿記，由此宣告“第二支箭”首單的成功發(fā)行。

該筆債券由中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債增進”）提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保，期限為三年，票面利率僅3.0%，利率創(chuàng)中債增進擔(dān)保民營房企債券的新低。這無疑體現(xiàn)出，在央行指導(dǎo)，“第二支箭”政策支持下，優(yōu)質(zhì)房企公開市場債券融資環(huán)境正在持續(xù)改善。事實上，11月以來，民企積極申請儲架式注冊發(fā)行，債券意向發(fā)行規(guī)模超千億。

2022年11月以來民企債券意向發(fā)行額度

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

通過增信擔(dān)保已發(fā)行的債券共10筆，融資總額93.3億元，其中“央地合作”模式下發(fā)行16.3億元。民企及混合所有制發(fā)行的無擔(dān)保信用債共51億元，其中部分企業(yè)增信債券與無擔(dān)保債券同時發(fā)行。

2022年11月以來民企及混合所有制企業(yè)信用債發(fā)行統(tǒng)計（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

與此同時，據(jù)中指院不完全統(tǒng)計，從“金融支持16條”發(fā)布實施以來，有120多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信。從獲得授信的銀行個數(shù)來看，萬科最多為15家，其次是綠城13家，然后是美的置業(yè)12家。

從獲得授信額度看，萬科、綠城均超過4000億元，其次碧桂園超過3000億元，然后是美的置業(yè)1000億元。從銀行端來看，60余家銀行機構(gòu)落實政策精神，積極向房企授信，總額度超過4.8萬億元。

而在股權(quán)融資信號發(fā)出后，已有30余家房企宣布配股或定向增發(fā)計劃。從房企屬性來看，央國企、民企、混合所有制均有參與。從企業(yè)當(dāng)前狀態(tài)來看，不僅包含優(yōu)質(zhì)房企，也有出險房企。從融資對象來看，大股東或?qū)嵖厝?、母公司、金融機構(gòu)均有出現(xiàn)。從融資目的來看，項目開發(fā)、償還境內(nèi)外債務(wù)、補充流動資金為主要用途，還有部分企業(yè)明確提出用來購買股權(quán)資產(chǎn)。

如何展望2023？

謹慎、樂觀是主流態(tài)度

隨著“三支箭”全部射出，行業(yè)的前途是否明了？對此中指研究院指出，目前供給端支持已經(jīng)就位，而需求端有待加力。

供給端全力支持行業(yè)融資修復(fù)。中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)為行業(yè)發(fā)展方向定下基調(diào)，政策方面將繼續(xù)滿足項目交付、房企經(jīng)營、并購重組三方合理融資需求，保證融資覆蓋面的廣泛性；信貸、債券、股權(quán)三條主要融資渠道將繼續(xù)維持開放狀態(tài)，保證融資資金的持續(xù)性。在行業(yè)供給端利好盡出的背景下，房企籌資端流動性緊張問題將得以明顯改善。

需求端修復(fù)，拉動銷售回款才是根本之道。企業(yè)要抓住當(dāng)前融資窗口期，根據(jù)自身情況積極對接資金供給方，補充流動性；更要借助融資力量拉動銷售端，推動經(jīng)營端流動性回暖，從根本上解決流動性問題。

此外，有主管部門提到針對房地產(chǎn)行業(yè)“正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖?！痹诠┙o端發(fā)力的同時，新舉措如果可以針對需求端進行改善，企業(yè)則有望在經(jīng)營端也快速實現(xiàn)流動性回暖。

文/成都商報-紅星新聞記者 陳齊美

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