當(dāng)前報(bào)道:房企“化債”漸顯成效 中國奧園境內(nèi)債務(wù)重組方案有望近期推出

11月18日，新京報(bào)記者獨(dú)家獲悉，中國奧園集團(tuán)股份有限公司（簡稱“中國奧園”）正準(zhǔn)備對(duì)其境內(nèi)的債務(wù)進(jìn)行整體重組，目前正在對(duì)重組條款進(jìn)行磋商。不過，中國奧園方面并未對(duì)境內(nèi)外債務(wù)重組進(jìn)展作出回應(yīng)，僅表示，一切以正式公告為準(zhǔn)。

值得一提的是，房企尋求境內(nèi)債務(wù)重組已成為趨勢(shì)，比如富力地產(chǎn)8筆境內(nèi)債、合計(jì)金額135億元于11月10日全部展期成功。來自中指研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月16日，約有40家房企已經(jīng)完成債券展期，總金額約合1505.3億元，同時(shí)約有17家企業(yè)計(jì)劃推出債務(wù)重組方案。

11月18日，新京報(bào)記者獲悉，中國奧園準(zhǔn)備對(duì)其境內(nèi)債務(wù)進(jìn)行整體重組，目前正在對(duì)重組條款進(jìn)行磋商。圖/IC photo

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奧園債券展期合計(jì)約116億，尋求整體重組自救

自去年底民營房企開始出險(xiǎn)至今已近一年，而中國奧園積極尋求債券展期，在境內(nèi)公開市場上并未出現(xiàn)違約情況。新京報(bào)記者查閱交易所公開信息顯示，截至目前，中國奧園在上交所發(fā)行的境內(nèi)公司債金額共4筆，合計(jì)70.4億元。其中，發(fā)行總額為15億元的“19奧園02”已于今年9月完成為期一年的展期，剩余3筆合計(jì)55.4億元公司債，將于明年陸續(xù)到期。

與此同時(shí)，中國奧園在深交所發(fā)行的境內(nèi)尾款A(yù)BS、供應(yīng)鏈ABS合計(jì)金額35.984億元，也已陸續(xù)全部完成展期。此外，中國奧園在銀行間交易商協(xié)會(huì)發(fā)行的供應(yīng)鏈ABN共2筆合計(jì)金額8.1億元，也于今年初完成展期。整體來看，此前公告顯示，中國奧園從2021年11月開始，已完成對(duì)存續(xù)的境內(nèi)債券及關(guān)聯(lián)的ABS、ABN產(chǎn)品本金及利息的展期，涉及全部產(chǎn)品規(guī)模合計(jì)約116億元。

與此同時(shí)，自去年底以來，為加速資金周轉(zhuǎn)，中國奧園已陸續(xù)出售、轉(zhuǎn)讓、退出加拿大和中國香港、中國澳門、廣東陽江、浙江湖州、江西九江、廣西浦北、福建漳州等多處境內(nèi)外資產(chǎn)，以期回流資金。保交樓方面，截至今年9月底，中國奧園在沈陽、湖州、南寧、西安、重慶、廣州、惠州等城市實(shí)現(xiàn)近2.5萬套房交付。

在此背景下，新京報(bào)記者獨(dú)家獲悉，中國奧園正準(zhǔn)備對(duì)其境內(nèi)的債務(wù)進(jìn)行整體重組，目前正在對(duì)重組條款進(jìn)行磋商。不過，中國奧園方面并未對(duì)境內(nèi)外債務(wù)重組進(jìn)展作出回應(yīng)，僅表示，一切以正式公告為準(zhǔn)。

值得一提的是，中國奧園于今年4月起停牌，截至目前，中國奧園仍在停牌中。今年10月，中國奧園發(fā)布公告稱，公司財(cái)務(wù)顧問畢馬威企業(yè)咨詢（中國）正協(xié)助公司與所有相關(guān)利益方進(jìn)行建設(shè)性的討論，以期制訂一致同意的重組方案。作為實(shí)施一致同意的債務(wù)重組一部分，公司與潛在戰(zhàn)略投資者就有關(guān)于資本重組事宜保持著經(jīng)常對(duì)話，但尚未訂立任何具有法律約束力的協(xié)議。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，就中國奧園而言，企業(yè)基本面還不錯(cuò)，之前由于表外負(fù)債較高而引發(fā)了流動(dòng)性問題，如果債權(quán)人能夠理性對(duì)待，中國奧園實(shí)控人也能夠真誠溝通以求得債權(quán)人的諒解，并致力于在最大限度保護(hù)債權(quán)人利益的基礎(chǔ)上給予企業(yè)喘息和恢復(fù)經(jīng)營的機(jī)會(huì)，估計(jì)中國奧園會(huì)首先與境內(nèi)債權(quán)人達(dá)成債務(wù)整體重組方案，然后再推動(dòng)境外債務(wù)重組工作，最終解決自身的債務(wù)重組問題也是非常有可能的。

在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，中國奧園債務(wù)重組是解決自身債務(wù)問題的主要方式，重點(diǎn)還會(huì)聚焦出售資產(chǎn)及引入戰(zhàn)略投資者的方式，來有效解決企業(yè)資金問題；預(yù)計(jì)在整體融資寬松的大背景下，重組的推進(jìn)難度會(huì)有所降低。

40家房企完成債券展期，總金額超1505億元

對(duì)于到期無法兌付的債券，房企通常的處理方式就是展期，且逐一處理。而今年下半年以來，房企開始趨向于尋求將所有債券整體重組。“隨著行業(yè)政策尤其是金融政策持續(xù)寬松，債務(wù)重組特別是境內(nèi)債務(wù)重組也成為困境房企保交樓之外竭力推進(jìn)自救的重點(diǎn)事項(xiàng)?！睒I(yè)內(nèi)人士分析稱。

來自中指研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月16日，約有40家房企已經(jīng)完成債券展期，總金額約合1505.3億元，同時(shí)約有17家企業(yè)計(jì)劃推出債務(wù)重組方案。

其中，富力地產(chǎn)已經(jīng)成為國內(nèi)首家、也是目前唯一一家境內(nèi)外債券全部整體展期的房企。11月10日，富力地產(chǎn)8筆境內(nèi)債、合計(jì)金額135億元全部展期成功，展期后加權(quán)平均到期期限從約4個(gè)月延長至3年以上。

此外，龍光集團(tuán)也向債權(quán)人提出了其境內(nèi)債券全部重組的方案，擬展期5年，但目前還未披露該方案是否獲得債權(quán)人投票通過。華夏幸福也推出涉及2192億元整體債務(wù)重組方案，截至10月31日，華夏幸福已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組金額累計(jì)為1262億元。此外，恒大、世茂、花樣年等多家企業(yè)計(jì)劃進(jìn)行債務(wù)重組，但暫未形成債務(wù)重組方案。

政策利好助力，房企債務(wù)重組有望提速

柏文喜認(rèn)為，目前“保交樓”已成為房企的重中之重，在圍繞“保交樓”展開工作時(shí)，員工薪酬、企業(yè)運(yùn)營管理費(fèi)開支、供應(yīng)鏈維持費(fèi)用自然也就成了企業(yè)支付中排序優(yōu)先的選項(xiàng)。如此一來，限額以上的自然人債主、機(jī)構(gòu)債權(quán)人與股東權(quán)利要往后排。因此，充分認(rèn)知行業(yè)形勢(shì)以爭取最大限度維護(hù)自身權(quán)益，也就成了出險(xiǎn)房企債權(quán)人的理性選擇，這也是近來多家房企債務(wù)重組提速的重要原因。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水指出，從債務(wù)重組角度看，出售資產(chǎn)清償債務(wù)、以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)、債務(wù)展期、債務(wù)減免、增加抵押物、債轉(zhuǎn)股、共益?zhèn)确绞奖容^常見。多數(shù)企業(yè)需要采用組合方式制定債務(wù)重組方案，根據(jù)企業(yè)自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)和投資人要求選擇合適的方案。

劉水進(jìn)一步表示，出險(xiǎn)房企為完成債務(wù)重組方案，需要協(xié)調(diào)債權(quán)人、地方政府、供應(yīng)商等多個(gè)利益相關(guān)方，以推進(jìn)債務(wù)重組和項(xiàng)目恢復(fù)正常經(jīng)營。

值得一提的是，今年以來，政策層面頻頻釋放利好信號(hào)，熱點(diǎn)城市和區(qū)域的銷售復(fù)蘇節(jié)奏加快，市場供求略有好轉(zhuǎn)。在此背景下，劉水表示，房企“化債”有賴于市場回暖，房企的核心資產(chǎn)是開發(fā)項(xiàng)目，如果市場熱度較高，其核心資產(chǎn)質(zhì)量較高，且能夠有效轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，無論是處置資產(chǎn)或項(xiàng)目銷售都可以有效補(bǔ)充和緩解企業(yè)現(xiàn)金流，且市場回暖后融資環(huán)境或?qū)⒂兴纳?，債?wù)展期及再融資難度或?qū)⑾陆怠?/p>

新京報(bào)記者 張曉蘭?

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶

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