新動(dòng)態(tài)：增信發(fā)債范圍擴(kuò)大至地方優(yōu)質(zhì)民企，地產(chǎn)融資支持多維度升級(jí)

近日民營(yíng)房企不斷迎來好消息。

(相關(guān)資料圖)

11月12日，據(jù)“河南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)”（下稱“河南房協(xié)”）微信公眾號(hào)，央行總行將銀行間債券市場(chǎng)發(fā)債范圍擴(kuò)大至地方優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，并組織中債信用增進(jìn)公司（下稱“中債增進(jìn)公司”）向擬發(fā)債民營(yíng)房企給予增信支持。

另?yè)?jù)第一財(cái)經(jīng)證實(shí)，有省級(jí)銀監(jiān)局12日已收到央行、銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱《通知》），其中在強(qiáng)調(diào)加大資金支持的同時(shí)，明確自通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的貸款允許超出原規(guī)定多展期1年，債券按期兌付有困難的可溝通置換或展期。

中信證券FICC分析師丘遠(yuǎn)航對(duì)記者表示，隨著融資支持政策不斷升級(jí)，民營(yíng)房企融資難度可以有效降低，銀行間市場(chǎng)的發(fā)債房企名單有望擴(kuò)容?！安贿^具體哪些地方民營(yíng)房企能夠申報(bào)成功，仍需進(jìn)一步觀察，預(yù)計(jì)對(duì)于地方政府重要性強(qiáng)、信用履約表現(xiàn)良好、可抵押物充足的地方民營(yíng)房企機(jī)會(huì)更大?！鼻疬h(yuǎn)航說。

銀行間市場(chǎng)發(fā)債房企名單擴(kuò)容

根據(jù)河南房協(xié)消息，將銀行間債券市場(chǎng)發(fā)債房企的范圍由全國(guó)性房企擴(kuò)大至地方優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，并組織中債信用增進(jìn)公司向擬發(fā)債民營(yíng)房企給予增信支持，系央行總行引導(dǎo)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)（下稱“交易商協(xié)會(huì)”）出臺(tái)的專項(xiàng)政策，意在緩解房地產(chǎn)債券市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)情緒，更好助力“保交樓”。

此前，11月8日，交易商協(xié)會(huì)表態(tài)，將在央行支持和引導(dǎo)下，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

9日，中債增進(jìn)公司便在官網(wǎng)宣布公開受理民營(yíng)房企增信項(xiàng)目，意向民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)可以通過填寫《項(xiàng)目需求意向表》向中債增進(jìn)公司提出增信需求。

早在11月1日，交易商協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增進(jìn)公司，召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國(guó)、大華集團(tuán)、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營(yíng)房企召開座談會(huì)，介紹中債增進(jìn)公司增信支持民營(yíng)房企發(fā)債融資工作相關(guān)進(jìn)展，并聽取各方意見建議。這也是交易商協(xié)會(huì)8月以來第三次召開民營(yíng)房企座談會(huì)，不過相比此前5月和8月支持示范房企發(fā)債，此次參會(huì)企業(yè)已經(jīng)明顯增多。

河南房協(xié)表示，此次銀行間債券市場(chǎng)發(fā)債主體擴(kuò)展至地方后，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳第一時(shí)間將有關(guān)政策要求傳達(dá)至各級(jí)房地產(chǎn)管理部門，以地市為單位推選出符合要求的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)。

按照政策要求，地方優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企即發(fā)債主體須滿足資產(chǎn)充足、信用良好、具有較強(qiáng)市場(chǎng)影響力等條件。符合條件的民營(yíng)房企可于11月15日前與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門聯(lián)系，由各市統(tǒng)一匯總上報(bào)。

從增信方式來看，地方優(yōu)質(zhì)擬發(fā)債民營(yíng)房企同樣由中債增進(jìn)公司給予增信支持，并均有反擔(dān)保要求，具體反擔(dān)保有三種模式可選：一是由地方擔(dān)保增信機(jī)構(gòu)或地方國(guó)企提供反擔(dān)保；二是擬發(fā)債民營(yíng)房企提供房產(chǎn)、土地、股權(quán)等充足抵質(zhì)押物；三是由中債增進(jìn)公司會(huì)同相關(guān)金融機(jī)構(gòu)，為擬發(fā)債民營(yíng)房企創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證。

對(duì)比此前中債增進(jìn)公司針對(duì)全國(guó)性民營(yíng)房企發(fā)布的《項(xiàng)目需求意向表》，意向房企需要在填寫企業(yè)基本信息之外，填寫銷售排名、債務(wù)違約情況，文件附有5種“擬提供的風(fēng)險(xiǎn)緩釋方式”，包括金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)緩釋、國(guó)有企業(yè)反擔(dān)保、資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔(dān)保、國(guó)有擔(dān)保（增進(jìn)）機(jī)構(gòu)反擔(dān)保。

丘遠(yuǎn)航指出，截至10月末，今年在交易商協(xié)會(huì)發(fā)行債券產(chǎn)品的民營(yíng)房企均為全國(guó)性房企，深耕區(qū)域的中小型房企沒有出現(xiàn)在銀行間債券市場(chǎng)，接下來預(yù)計(jì)銀行間市場(chǎng)的發(fā)債房企名單將有所擴(kuò)容。

哪些房企有望受益

從政策出臺(tái)節(jié)奏和落地細(xì)節(jié)來看，對(duì)民營(yíng)房企的融資支持都在持續(xù)升級(jí)。

在全國(guó)性民營(yíng)房企層面，此次中債增進(jìn)公司受理企業(yè)增信需求的方式較5月和8月的“名單制”更為開放，且意向表未明確限制接收時(shí)間。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對(duì)記者表示，從時(shí)間線可以看出，支持民營(yíng)房企發(fā)債融資措施落地迅速。加上中債增進(jìn)公司將在收到郵件后3個(gè)工作日內(nèi)予以郵件反饋，表明支持措施將高效開展。

執(zhí)行細(xì)節(jié)方面，和此前的擔(dān)保發(fā)債、創(chuàng)設(shè)CRMW等案例相比，此次交易商協(xié)會(huì)對(duì)“第二支箭”的擴(kuò)容有兩點(diǎn)變化值得關(guān)注：第一是“人民銀行再貸款提供資金支持”，第二是增加了“直接購(gòu)買債券”的支持方式。對(duì)此，丘遠(yuǎn)航認(rèn)為，前者可以降低金融機(jī)構(gòu)投資民營(yíng)房企債券的資金成本，形成正向的激勵(lì)機(jī)制；后者有助于修復(fù)民營(yíng)房企債券價(jià)格，進(jìn)而降低一級(jí)發(fā)行的難度。

不過對(duì)于最終的實(shí)際受益范圍，業(yè)內(nèi)人士普遍還有擔(dān)憂。劉水認(rèn)為，民營(yíng)房企提供上述幾種風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具，需要資金費(fèi)用、資產(chǎn)、信用資源等作為條件支持，一些民營(yíng)房企可能因此受限，或許只有部分企業(yè)有條件申請(qǐng)支持。

截至11月13日，近期已申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)債的民營(yíng)房企包括龍湖集團(tuán)（200億元）和新城控股（150億元）。其中，龍湖集團(tuán)是交易商協(xié)會(huì)公布的第二輪增信發(fā)債的首個(gè)案例，協(xié)會(huì)10日在官網(wǎng)宣布受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理了企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向；新城控股則在11日發(fā)布公告稱，公司擬向交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)新增150億元債務(wù)融資工具的注冊(cè)額度。

對(duì)于此次發(fā)債支持從全國(guó)性民營(yíng)房企擴(kuò)展至地方，有地產(chǎn)行業(yè)研究人士對(duì)記者表示，這標(biāo)志著政策支持力度有了實(shí)質(zhì)性提升。據(jù)了解，此次民營(yíng)房企發(fā)行債務(wù)融資工具募集的資金，可用于普通商品房項(xiàng)目建設(shè)、購(gòu)回，以及償還境內(nèi)外債券、補(bǔ)充流動(dòng)資金等。

“具體哪些地方民營(yíng)房企能夠申報(bào)成功，仍需進(jìn)一步觀察，預(yù)計(jì)對(duì)于地方政府重要性強(qiáng)、信用履約表現(xiàn)良好、可抵押物充足的地方民營(yíng)房企機(jī)會(huì)更大?！钡胤矫駹I(yíng)房企方面，丘遠(yuǎn)航認(rèn)為實(shí)際落地情況也還需要進(jìn)一步觀察。

利好政策帶來緩沖空間

除了債券融資，房企在信貸方面的資金需求正在得到多維度支持，債務(wù)壓力也有望得到緩解。

《通知》共有16條重點(diǎn)內(nèi)容，明確要穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款，對(duì)國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)一視同仁；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。

在海外債發(fā)行遇冷后，境內(nèi)信用債成為房企非銀融資的主要支撐，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月信用債規(guī)模在非銀融資中占比進(jìn)一步提升至57.4%。雖然10月僅金科地產(chǎn)1家房企發(fā)生境內(nèi)債實(shí)質(zhì)性違約，但最近陸續(xù)有房企宣布暫停境外債償付，或申請(qǐng)債務(wù)展期，其中包括億達(dá)中國(guó)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、上坤地產(chǎn)等。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年年內(nèi)房企到期債券余額還有1230.8億元，加上明年1月到期余額1194.0億元，房企正面臨新一輪償債高峰。

《通知》的下發(fā)或帶來一定緩沖空間。對(duì)于存量債務(wù)，文件強(qiáng)調(diào)在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)（銀行、信托等）與房企基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，自《通知》印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

對(duì)于債券融資，《通知》再次強(qiáng)調(diào)，推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。在債務(wù)償還方面，《通知》明確，按期兌付有困難的，可以通過協(xié)商作出合理展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)，支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場(chǎng)回購(gòu)債券。

“未來樓市大概率面臨緩慢回暖進(jìn)程，其間將加劇對(duì)房企自身經(jīng)營(yíng)能力、融資能力的考驗(yàn)，房企之間會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步分化?！睎|方金誠(chéng)分析師唐曉琳、閆駿在研報(bào)中指出。

劉水預(yù)測(cè)，在房企債務(wù)展期和增信發(fā)債后，企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑?，?shí)現(xiàn)以時(shí)間換空間。下一步更重要的是促進(jìn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。

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