速看：民營(yíng)房企過(guò)冬，增信融資送炭

文｜《中國(guó)企業(yè)家》記者 李艷艷

編輯｜周春林

(資料圖片僅供參考)

頭圖來(lái)源｜視覺(jué)中國(guó)

房企融資態(tài)勢(shì)要回暖？

多方消息顯示，包括新城控股、旭輝控股、龍湖集團(tuán)、碧桂園在內(nèi)的多家民營(yíng)龍頭房企，正在推進(jìn)第二輪增信債券融資工作。另有消息稱，金輝集團(tuán)、合景泰富、新希望地產(chǎn)等房企也有意發(fā)行增信債券。消息傳出后，引發(fā)市場(chǎng)熱議。

對(duì)此，龍湖方面相關(guān)人士回應(yīng)稱，“（第二輪增信融資事項(xiàng)）確實(shí)在溝通中，但還沒(méi)有最終落定，一切以公告為準(zhǔn)?！苯刂涟l(fā)稿，其他涉及到的房企還未予正面回應(yīng)。

今年8月，以龍湖為始，部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企開(kāi)啟首輪增信融資。此后，美的置業(yè)、新城控股、碧桂園、旭輝等4家示范房企陸續(xù)完成增信發(fā)債，總額超過(guò)80億元。10月13日，卓越商業(yè)成功發(fā)行6億元中票。這是由中債信增公司全額擔(dān)保的第六家較優(yōu)質(zhì)民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)。

“增信債券融資”，即引入“中債信增公司”進(jìn)行增信擔(dān)保發(fā)債。中債信增公司全稱為中債信用增進(jìn)投資股份有限公司。作為我國(guó)首家專業(yè)債券信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)，中債信增公司誕生于2009年，是在中國(guó)人民銀行指導(dǎo)下，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)聯(lián)合多家實(shí)力國(guó)企成立的。

目前，中債信增已獲得單一主體集中度監(jiān)管豁免，可支持前期已獲得增信的民營(yíng)房企的持續(xù)發(fā)債需求。這意味著，“已發(fā)行增信債券的民企不用擔(dān)心額度受限，年內(nèi)還有機(jī)會(huì)通過(guò)新發(fā)行再次融資?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示。

多位受訪的投資市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)專家人士表達(dá)了發(fā)債房企范圍擴(kuò)大、融資環(huán)境有望繼續(xù)寬松的樂(lè)觀態(tài)度，但房企端的態(tài)度仍趨于謹(jǐn)慎。“這只能算是一個(gè)迫不得已幫企業(yè)紓困的舉措。”一位在某龍頭房企擔(dān)任CFO的高管稱，“房企的問(wèn)題，終究需要系統(tǒng)面對(duì)和解決?！?/p>

民企發(fā)債再松綁

多家民營(yíng)房企正在推進(jìn)第二輪增信債券融資工作。

10月19日，有消息稱，新城控股正在計(jì)劃發(fā)行15億元由中債信增公司全額擔(dān)保的境內(nèi)債券。此前的9月9日，新城控股已成功發(fā)行10億元中期票據(jù)，本期票據(jù)由中債信增公司提供全額無(wú)條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

更早之前的5月30日，新城控股成功發(fā)行2022年第一期中票，發(fā)行規(guī)模10億元，這是銀行推出的首張房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證。另有消息稱，旭輝控股也有意再次發(fā)行由中債信增公司全額擔(dān)保的債券，金額不超過(guò)10億元。

10月18日，在中金公司舉辦的投資者電話會(huì)議上，龍湖集團(tuán)和碧桂園方面表示，將計(jì)劃再度發(fā)行由中債信增全額擔(dān)保的境內(nèi)票據(jù)。據(jù)澎湃報(bào)道，中駿集團(tuán)、金輝集團(tuán)、合景泰富等房企也傳出相關(guān)消息。此外，未在首批試點(diǎn)名單的綠地控股正計(jì)劃推進(jìn)與中債信用增進(jìn)公司的合作。

來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

“監(jiān)管層對(duì)于民營(yíng)房企發(fā)債已經(jīng)進(jìn)一步松綁?！眲⑺畬?duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示。

據(jù)其透露，目前中債信用增進(jìn)公司已獲得單一主體集中度監(jiān)管豁免，可支持前期已獲得增信的民營(yíng)房企的持續(xù)發(fā)債需求。也就是說(shuō)，監(jiān)管部門(mén)繼續(xù)支持優(yōu)質(zhì)頭部民營(yíng)房企發(fā)債，放寬了額度和用途限制?！皩?duì)于在此前增信債券的發(fā)行中，償還美元債務(wù)出現(xiàn)在了募集用途說(shuō)明中，這是以往不多見(jiàn)的，說(shuō)明發(fā)債融資的限制也開(kāi)始放寬?！眲⑺忉尫Q。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，機(jī)構(gòu)投資者和房企需客觀看待此次融資的新特點(diǎn)和新趨勢(shì)。此輪參與增信融資的房企數(shù)量，相比此前確實(shí)有所增加，“一方面說(shuō)明融資的適用對(duì)象擴(kuò)大，同時(shí)也在側(cè)面說(shuō)明，悲觀的市場(chǎng)情緒有所改善?！?/strong>

“這確實(shí)是一種救市手段，但對(duì)于很多身處水深火熱中的房企來(lái)講，實(shí)際作用有限。”一位在TOP10房企工作多年的融資高管對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》透露。更讓他沮喪的是，該舉措“相當(dāng)于把一些房企發(fā)信用債的路堵死了”。

國(guó)內(nèi)樓市深度調(diào)整的大環(huán)境下，機(jī)構(gòu)提前抽貸案例時(shí)常發(fā)生，眾多房企仍在出險(xiǎn)邊緣。投資人不再信任房企，“沒(méi)有加持的債，不會(huì)有人買(mǎi)”，前述人士稱。此外，“自從有了中債加持后，房企必須要有增信才能發(fā)債，中債信增公司給房企擔(dān)保，房企背后也要提供反擔(dān)保?！?/p>

前述高管坦言，“反擔(dān)?！痹谟谄髽I(yè)能否提供足額抵押物，而很多房企為了“出險(xiǎn)”，早已賣(mài)掉了多數(shù)核心資產(chǎn)?！澳切┮呀?jīng)使用了增信融資手段的房企，也都是要拿資產(chǎn)抵押的?！币晃徊痪呙腡OP30房企高管稱，增信成功的關(guān)鍵，“還是要在核心城市有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！?/p>

民企“入場(chǎng)券”擴(kuò)容

融資“驟冷”已經(jīng)一年多的房企，終于在今年9月出現(xiàn)暖意。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年9月，100家典型房企的融資總量為622.1億元，環(huán)比增加61.8%，同比減少28%。其中債券發(fā)行了372.1億元，環(huán)比增加95.1%，同比減少18.2%。

融資層面出現(xiàn)回暖信號(hào)，離不開(kāi)監(jiān)管層的持續(xù)支持。

除國(guó)企央企背景等公認(rèn)的高信用房企以外，越來(lái)越多民營(yíng)房企也獲得了公開(kāi)融資入場(chǎng)券。受益于“中債信增”，碧桂園、龍湖和美的置業(yè)已于上月發(fā)行中期票據(jù)；卓越集團(tuán)也于近期采取同樣模式發(fā)行一筆6億元的中期票據(jù)，銀行、理財(cái)、信托、證券等6家機(jī)構(gòu)參與認(rèn)購(gòu)。

來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

卓越集團(tuán)發(fā)行的此筆債券，不僅是繼首批龍頭示范房企發(fā)債后的第6筆民營(yíng)房企融資，更是非示范房企的首筆債券。據(jù)第三方數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)克而瑞排名，2021年銷售業(yè)績(jī)百?gòu)?qiáng)中，卓越集團(tuán)排名31。而據(jù)第三方數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)中指數(shù)據(jù)，今年1-9月，公司錄得銷售額554.9億元。

據(jù)劉水觀察，增信發(fā)債惠及面正在擴(kuò)大，部分非頭部民企已經(jīng)與中債信增公司對(duì)接，積極爭(zhēng)取發(fā)行機(jī)會(huì)。他表示，這一輪增信債券的發(fā)行在發(fā)行主體、規(guī)模、用途方面均有所放開(kāi)，房企應(yīng)當(dāng)充分利用當(dāng)前機(jī)會(huì)合理融資，補(bǔ)充流動(dòng)性，緩解資金壓力。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》分析稱，多家房企推進(jìn)第二輪增信融資發(fā)行中票，確實(shí)是融資回暖、試圖化解房企流動(dòng)性問(wèn)題的信號(hào)。但事實(shí)上，發(fā)行規(guī)模不大，受惠房企也有限，無(wú)法有效解決諸多房企普遍存在的流動(dòng)性困境。

“眼下，融資端確實(shí)已經(jīng)逐漸放開(kāi)了，我們能夠感受到?！币晃徊辉妇呙娜A南房企人士對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》形容，“融資的信心肯定是從國(guó)央企、再到優(yōu)質(zhì)民企、再到風(fēng)險(xiǎn)民企、再到暴雷民企這樣一級(jí)一級(jí)傳遞的。所以，企業(yè)融資的權(quán)限也是一級(jí)一級(jí)放開(kāi)的。”

“但光有融資回暖不夠，市場(chǎng)回暖才是根本?！鼻笆鋈耸糠Q，“我們企業(yè)目前融資壓力不大，但企業(yè)不能靠融資過(guò)日子?！闭绨匚南菜?，“只有市場(chǎng)回暖和行業(yè)信心修復(fù)，才能實(shí)現(xiàn)去化順暢、恢復(fù)現(xiàn)金流健康，也才能具備還本付息能力，恢復(fù)融資能力和化解融資難題?！?/strong>

今年初，他從公司運(yùn)營(yíng)調(diào)到營(yíng)銷部門(mén)，全力沖刺業(yè)績(jī)。2022年以來(lái)，新房成交一再探底，房企業(yè)績(jī)規(guī)模處于歷年低位。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心日前統(tǒng)計(jì)，2022年前三季度，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額約4.67萬(wàn)億元，同比跌幅維持達(dá)45.4%。

一些心悸時(shí)刻仍會(huì)出現(xiàn)。比如最近，他聽(tīng)聞“友商”旭輝被平安要求提前抽貸?！笆袌?chǎng)上一有風(fēng)吹草動(dòng)，我們還是高度緊張?！钡舶l(fā)現(xiàn)，這兩年跟著樓市一路顛簸下來(lái)的所有利益相關(guān)方，包括投資人的心態(tài)都在調(diào)整和變化?！八?，要有信心，一切都會(huì)變好的。”