熱門：金地，太冤枉了

好學(xué)生該怎么自證清白？這是一個(gè)問(wèn)題。

最近，受旭輝風(fēng)波影響，地產(chǎn)行業(yè)遭遇了又一輪慘烈的股債雙殺。

包括碧桂園、金地、龍湖、綠城、遠(yuǎn)洋等剩下為數(shù)不多的房企們，在資本市場(chǎng)上都面臨著不小的拋售壓力。

(資料圖片)

10月17-19日，金地多支債券價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)，一度觸發(fā)臨時(shí)停牌，個(gè)別債券跌到了令人意外的價(jià)格。

今年以來(lái)，資本市場(chǎng)尤其是債市的表現(xiàn)，成為衡量房企風(fēng)險(xiǎn)大小的核心參照。

因此，金地債券大跌也引起很多人的恐慌，不少朋友也來(lái)問(wèn)濤哥，金地到底咋回事？

事實(shí)上，這個(gè)問(wèn)題真的很難回答，很多投資債券的機(jī)構(gòu)以及專業(yè)投資者也是一臉悶逼。

從公司基本面看，在銷售回款端，1-9月金地實(shí)現(xiàn)銷售額1630億，穩(wěn)居行業(yè)前七，相比同行銷售表現(xiàn)整體要好，有持續(xù)的回款流入。

在償債信用端，10月13日剛剛提前償還28.4億公司債，2022年已無(wú)到期公開(kāi)債，償債壓力并不大。

在財(cái)務(wù)安全端，到今年上半年末公司賬上還有貨幣資金648億元，可支配資金比例超過(guò)70%，三道紅線指標(biāo)繼續(xù)穩(wěn)居綠檔，也完全沒(méi)啥問(wèn)題。

在這樣的基本面下，債券為何還會(huì)遭遇恐慌性的拋售？

濤哥也看了下目前市場(chǎng)上媒體的報(bào)道和相關(guān)猜測(cè)，發(fā)現(xiàn)確實(shí)也沒(méi)誰(shuí)找到了實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，大多是無(wú)關(guān)痛癢的旁敲側(cè)擊。

例如，有人說(shuō)金地作為最早一批的中債增試點(diǎn)房企，到目前為止還未有發(fā)成一筆"示范債"，公司的融資現(xiàn)金流可能有問(wèn)題？

但事實(shí)上，發(fā)債首先要看企業(yè)需不需要發(fā)，有沒(méi)有這個(gè)動(dòng)機(jī)？比如迫切需要現(xiàn)金流，或者融資成本足夠低等。

金地本身是中債增擔(dān)保首批試點(diǎn)房企，毫無(wú)疑問(wèn)有資格也有能力通過(guò)中債增擔(dān)保進(jìn)行發(fā)債融資。

但金地目前貨幣資金648億，可支配資金比例超過(guò)70%，2022年還獲得銀行新增授信額度超過(guò)200億，對(duì)資金的需要并沒(méi)有那么迫切。

而且，雖然發(fā)行中債增票面利率看起來(lái)不高，但實(shí)際上如果考慮其中的擔(dān)保的措施成本后，其真實(shí)融資成本比表面的高。

而中報(bào)顯示，截至上半年金地債務(wù)融資加權(quán)平均成本僅4.54%，和一眾央國(guó)企都有得一拼。

因此，如果考慮實(shí)際的額外費(fèi)用、反擔(dān)保措施條件，并對(duì)比小公募、開(kāi)發(fā)貸等其他融資成本的情況下，金地也確實(shí)暫沒(méi)必要急著發(fā)中債增。

所以，不管從融資的迫切性還是從融資成本來(lái)看，金地當(dāng)前不急著發(fā)中債增，不是他發(fā)不了，而是暫時(shí)用不到，更不會(huì)因?yàn)闆](méi)發(fā)就缺錢…

除了發(fā)債問(wèn)題外，最近很多媒體在擔(dān)憂的，還有一個(gè)是質(zhì)疑金地因?yàn)楹献黜?xiàng)目的存在，可能存在隱形的表外債務(wù)，就像旭輝近期的情況。

說(shuō)實(shí)話，作為同樣是中債增試點(diǎn)房企的旭輝最近出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，確實(shí)對(duì)市場(chǎng)信心造成了不小的沖擊，投資者很難再信任房企，這個(gè)可以理解。

不過(guò)，關(guān)于表外債問(wèn)題，在今年8月金地投資者交流會(huì)上，管理層已經(jīng)對(duì)合作項(xiàng)目和表外負(fù)債的情況有過(guò)專門解釋：

“公司表外項(xiàng)目只做開(kāi)發(fā)貸，不做信托融資，表外融資用途專一，抵押物充分，風(fēng)險(xiǎn)可控?！?/strong>

即便大家覺(jué)得管理層的話不可全信，那也可看下金地1-9月的土地投資情況：

截至9月底，新增土地儲(chǔ)備171萬(wàn)平方米，總投資額220億元。公告的數(shù)據(jù)不會(huì)騙人，現(xiàn)金流有危險(xiǎn)的企業(yè)顧及當(dāng)下已經(jīng)很難，是沒(méi)有余力持續(xù)拿地的。

除了以上兩個(gè)質(zhì)疑的聲音外，還有一個(gè)影響因素，是近期市場(chǎng)傳言某大型險(xiǎn)資對(duì)旭輝、碧桂園提前抽貸，對(duì)企業(yè)造成很大沖擊。

由于金地的大股東也是其他險(xiǎn)資背景，因此也有投資者擔(dān)憂如果險(xiǎn)資整體開(kāi)始避險(xiǎn)房地產(chǎn)，可能也會(huì)對(duì)金地造成影響。

濤哥覺(jué)得這個(gè)更多是市場(chǎng)對(duì)負(fù)面輿情的恐慌，目前還沒(méi)有太多實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作，與企業(yè)的基本面也無(wú)關(guān)，這里不展開(kāi)了。

但值得注意的是，通過(guò)復(fù)盤近日金地債券市場(chǎng)交易情況，會(huì)發(fā)現(xiàn)與市場(chǎng)負(fù)面輿論同步，金地17日出現(xiàn)大量金額較小的砸盤單，由于市場(chǎng)買方謹(jǐn)慎，因此賣盤砸盤速度快、威力大，從而引起債券價(jià)格波動(dòng)。

17日晚間金地發(fā)布近期經(jīng)營(yíng)情況公告后，18日就有大量機(jī)構(gòu)聚集低價(jià)買入，究竟是驚慌失措的踩踏，還是有人故意為之、從中漁利？懂得人，自然懂。

所以，看下來(lái)一圈你會(huì)發(fā)現(xiàn)，金地的基本面似乎確實(shí)沒(méi)啥硬傷，也沒(méi)人找出啥實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題。

但是，在同行一個(gè)個(gè)倒下的背景下，對(duì)于剩下好學(xué)生來(lái)說(shuō)，想自證清白，確實(shí)太難了。

你說(shuō)我銷售表現(xiàn)好，別人覺(jué)得可能都被監(jiān)管了，未必能應(yīng)對(duì)償債；

你說(shuō)我最近也沒(méi)債，別人覺(jué)得你公開(kāi)債是還了，但可能還有表外；

你說(shuō)我表外很安全，別人覺(jué)得房企說(shuō)話不可信，暴雷的也這樣說(shuō)；

你如果發(fā)債，別人覺(jué)得你缺錢了才融資；你如果不發(fā)債，別人覺(jué)得你錢不夠；

你如果拿地，別人覺(jué)得你消耗了現(xiàn)金流；你如果不拿地，別人覺(jué)得你沒(méi)錢了。

不管你做啥，拋開(kāi)事實(shí)不談，難道你就真沒(méi)一點(diǎn)錯(cuò)嗎？

……

當(dāng)投資者對(duì)一個(gè)行業(yè)失去信心的時(shí)候，即使好學(xué)生也很難獲得基本的信任。

這篇文章的最后，濤哥本來(lái)想來(lái)個(gè)正能量的結(jié)尾，但不得不說(shuō)，最近確實(shí)沒(méi)啥正能量。

房企一直在流血，信心一直在流失，期待的顛覆性的支持希望渺茫。

在一個(gè)持續(xù)下行的市場(chǎng)，悲觀者往往正確，你看這個(gè)不行了，你看那個(gè)也不行了。

但當(dāng)人人都不行的時(shí)候，市場(chǎng)還剩下什么，每個(gè)人自己的資產(chǎn)又將受到怎樣的沖擊？

所以給別人喊喊冤，給剩下的人一些支持，又何嘗不是為了自己。

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