焦點速讀:房地產行業(yè)融資增量擴容 碧桂園等穩(wěn)健型房企迎來價值回歸
作者 | 金煜/文 舒娟/編輯
近日,有消息稱建設銀行等六大國有銀行將提供至少6000億元房地產融資支持,形式包括抵押貸、按揭貸、開發(fā)貸或是購買債券等。對此,有頭部民企融資負責人和多家銀行表示,該消息屬實,并表示,國企、央企以及優(yōu)質民企是此輪新增融資額度的主要對象。
事實上,今年已有數(shù)家頭部民企完成增信融資,且發(fā)債企業(yè)名單有望擴容。值得一提的是,在發(fā)債規(guī)模增大的同時,利率水平卻在降低。碧桂園近期完成發(fā)行了15億元中票,利率僅為3.2%處于行業(yè)低位,這也意味著資本市場對優(yōu)質民營房企持續(xù)經營能力的認可。與此同時,在融資支持下,頭部民企不僅達成了如期交付的目標,而且還能實現(xiàn)提前和高質量交付。
(資料圖)
在業(yè)內人士看來,雖然目前房地產市場仍然處于底部階段,但隨著刺激需求的政策不斷出臺,行業(yè)將迎來逐步復蘇。而以碧桂園為代表的民營示范房企在保持經營穩(wěn)健的基礎上,持續(xù)拓寬融資渠道,提高交付水平和能力,具備穿越周期的能力,或將迎來價值回歸。
數(shù)千億資金注入地產 ?頭部房企打開新增長空間
近日,有消息稱,央行和銀保監(jiān)會兩部門要求建設銀行、工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、郵政儲蓄銀行、交通銀行六大國有銀行,加大對房地產融資的支持力度。其中,每家銀行年內至少提供1000億元融資支持,共計超6000億元。目前,已有頭部民企融資負責人和多家銀行確認,該消息屬實。
“此次融資支持包括抵押貸、按揭貸、開發(fā)貸或購買債券等,對房企來說在目前行業(yè)情況下能獲得融資肯定是好消息,但具體利好程度還要看資金分配的方式和落地執(zhí)行的時間?!币晃环科筘攧杖耸勘硎尽?/p>
據了解,國央企和優(yōu)質民企仍是此輪新增銀行融資支持的重點。如中國農業(yè)銀行傾向于將新增融資派給央國企、頭部優(yōu)質房企。此外,建設銀行也會用于發(fā)放開發(fā)貸,但風控仍是第一位。
在此之前,需求端利好政策層層加碼,在購房補貼、松綁限購和下調首付比例和商業(yè)貸款利率等常規(guī)操作外,今年國慶假期前夕,國家層面還出臺了退稅和降低公積金貸款利率的政策。受多重利好影響,9月部分房企銷售額已出現(xiàn)環(huán)比或同比的增長,包括碧桂園、中海等部分優(yōu)質民企和國央企。其中,碧桂園9月權益合同銷售額為320.2億元,環(huán)比增長10.91%。
另外,根據克而瑞報告,百強房企9月單月銷售操盤金額為5709.6億元,環(huán)比增長10%,超半數(shù)百強房企實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長。今年前9個月,碧桂園以3432.3億元的操盤金額位列TOP200房企操盤榜首位,其次為萬科和保利發(fā)展,操盤金額分別為3088.9億元和2945億元。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示,從此次監(jiān)管支持融資對象來看,資金寬松不再是單一的面向企業(yè)或居民,而是對生產端、需求端同時提供資金支持。對房企來說,數(shù)千億的新增資金支持項目建設,而優(yōu)質穩(wěn)健型房企將在政策加碼中率先受益,打開了新增長空間。
增信發(fā)債持續(xù)落地 融資成本進一步下降
除上述銀行計劃提供的6000億融資支持外,今年已有多家優(yōu)質民企獲得了增信融資機會。除了5月碧桂園、龍湖等5家企業(yè)融資“破冰”率先通過增信方式發(fā)債外,今年9月又有6家民企通過擔保方式開啟了新一輪發(fā)債,未來發(fā)債企業(yè)名單有望繼續(xù)擴容。
此外,還有中南建設、世茂、金科、富力等多家民企正在與相關部門溝通,計劃通過增信支持的方式發(fā)債。今年5月以來,碧桂園、龍湖等5家示范房企相繼通過信用保護工具成功發(fā)行了公司債或中票,票面利率為4.0%-6.5%,發(fā)行規(guī)模多為5億元。隨后,這5家房企與卓越集團又于近期獲得中債信用全額擔保發(fā)債,票面利率在3.2%-3.5%之間,發(fā)行規(guī)模6-15億元。其中,碧桂園發(fā)行規(guī)模達15億元,票面利率為3.2%,認購倍數(shù)達2.86倍。在一定程度上,體現(xiàn)了資本市場對民營龍頭房企發(fā)展前景的認可。
事實上,在增信支持優(yōu)質民營房企發(fā)債的帶動下,房地產行業(yè)融資端呈現(xiàn)邊際改善。中指研究院監(jiān)測,2022年9月房地產企業(yè)非銀融資額為777.9億元,環(huán)比上升13.3%。融資形勢好轉的同時,融資利率也在下降,行業(yè)平均利率為3.67%,同比下降2.14%,環(huán)比下降0.44%。
在合碩機構首席分析師郭毅看來,信用債的融資成本和企業(yè)的資質相關,資質越好,融資成本越低。非銀融資中,資質較好的央企、國企占比較大,而這些企業(yè)的融資利率低,這是信用債利率整體下降的因素之一。
“由于債券的額外增信對發(fā)債企業(yè)也有資產擔保的要求,對于資產質量較好、自持物業(yè)價值較高的企業(yè)來說,獲得增信支持的可能性更高?!?劉水向表示,未來更多融資資金是否流入房地產行業(yè),仍取決于投資人對市場的預期和信心。
交付力再獲提升 ?優(yōu)質房企有望迎來價值回歸
隨著示范民企或優(yōu)質民企融資機會不斷增多,低利率補充的現(xiàn)金流,不少流向了項目建設,力保交付。
自去年下半年房地產行業(yè)進入調整期,不少房企陷入流動性困境,導致交付問題頻發(fā),部分樓盤甚至存在停工甚至爛尾的風險,行業(yè)信心下挫。
對此,今年7月以來,有30省市出臺了“保交樓”舉措,包括專項借款、紓困基金等。對比資金緊張的房企忙于紓困實現(xiàn)交付目標,而融資通暢的房企則在不斷提升交付力。
從房企今年年中報來看,碧桂園、中海、華潤、龍湖等頭部房企,均將把“保交樓”提上公司重點議程,確保在交付基礎上提前交付、高質量交付。今年上半年,碧桂園如期交付25萬套房屋居行業(yè)首位,其中有165個項目實現(xiàn)了“交付即交證”。而此次碧桂園獲擔保發(fā)債,也將用于項目開發(fā)建設和購回或償還公司境外美元債券。
據碧桂園方面介紹,在“保交付”方面,該公司尤其注重質量把控,不僅聯(lián)合第三方機構評估、總裁、業(yè)主等對交付樓盤進行專項行動評估驗收,還組織業(yè)主見面會、工地開放,并提供“云收房”、“交房即交證”等交付服務。今年上半年,公司項目總經理累計周巡盤超2.8萬次,第三方巡檢累計達1265個標段,并舉辦了百場工地開放(直播)活動。
“從數(shù)據來看,碧桂園的交付質量風險明顯降低?!鄙钲谌鸾莞呒壐笨偛脜切×岜硎荆陙?,碧桂園土建質量管理水平得到持續(xù)提升,全生產事故率同比大幅下降,已成為行業(yè)管理標桿,并逐步向規(guī)模標桿看齊。
第一上海證券研報指出,雖然目前房地產市場仍然處于底部階段,但近期刺激需求的政策不斷出臺,行業(yè)將逐步復蘇。碧桂園等民營龍頭房企經營和財務層面表現(xiàn)穩(wěn)健,還在通過提前贖回美元債、優(yōu)先票據回購、董監(jiān)高購買公司債券、以股代息等方式拓寬融資渠道。此類受行業(yè)影響被低估的房企具備穿越周期的能力,或將迎來價值回歸。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為,本次二十大報告中提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”,提法與十九大報告中一致。預示著房地產接下來發(fā)展的落腳點將更多的聚焦在保民生、提品質上,優(yōu)質的示范房企有更多機會。
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