示范公司出爐！民營房企融資正常化之路

在經(jīng)歷了大半年的動(dòng)蕩之后，中國民營房企漸漸開始平穩(wěn)落地，一些優(yōu)質(zhì)公司率先恢復(fù)了正常融資。

華爾街見聞?dòng)?月16日獲悉，包括碧桂園、龍湖、美的置業(yè)在內(nèi)三家民營房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券，同時(shí)還將發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）在內(nèi)的信用保護(hù)工具，以幫助民營地產(chǎn)商逐步恢復(fù)公開市場(chǎng)的融資功能。

華爾街見聞從多方證實(shí)了該消息。上述一家房企人士指出，交易所正在積極推進(jìn)此項(xiàng)工作，近期很快會(huì)發(fā)行。這對(duì)提振民營房企的信心很有利。

事實(shí)上，趁著去年12月底的政策窗口期，龍湖申請(qǐng)發(fā)行過一次28億元的公司債，并于今年1月份順利發(fā)行。但此后民營房企的公司債發(fā)行幾乎停滯，這讓此次三家公司示范發(fā)債有了破冰的意味。

這也意味著，繼去年底銀行間市場(chǎng)、交易商協(xié)會(huì)票據(jù)發(fā)行陸續(xù)開閘后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在幫助民營房企恢復(fù)公開市場(chǎng)的融資功能。

據(jù)華爾街見聞初步了解，這三家房企發(fā)行債券25億，其中美的置業(yè)擬發(fā)行不超過14.4億元，碧桂園擬發(fā)行不超過5億元，龍湖擬發(fā)行不超過5億元。

很快，上海交易所5月16日當(dāng)天披露的文件顯示，龍湖企業(yè)拓展擬發(fā)行2022年第二期公司債券，發(fā)行規(guī)模為5億元。

相比此前三家房企在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)或發(fā)行的中期票據(jù)，此次擬公開發(fā)行的公司債規(guī)模并不算大，與中海等央企單筆公司債就有30億元相比，此次三家民營房企公司債發(fā)行信號(hào)意義更強(qiáng)。

久旱逢甘霖，融資渠道逐漸恢復(fù)正常也讓投資者的信心逐步拾回。包括碧桂園、龍湖和美的置業(yè)在內(nèi)的多只地產(chǎn)股午后大漲，其中碧桂園上漲逾10%、龍湖集團(tuán)上漲逾5.3%，美的置業(yè)上漲逾7.4%。

有機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，目前債券的發(fā)行規(guī)模、利率等還未最終確定，相信利率會(huì)在去年的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下行，進(jìn)一步降低這些房企的融資成本。

去年11月中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)后，先是招商、保利等央企飲了頭啖湯，隨后碧桂園、龍湖等少數(shù)民企拿到了境內(nèi)債發(fā)行的“入場(chǎng)券”，之后再進(jìn)一步擴(kuò)大至美的置業(yè)等房企。

本周龍頭民營房企境內(nèi)公司債陸續(xù)發(fā)行向外界傳遞出明確信號(hào)：包括交易所在內(nèi)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在幫助民營房企信用恢復(fù)，接下來會(huì)有更多房企在公開市場(chǎng)順利發(fā)債。

在經(jīng)歷了2021年融資環(huán)境的前松后緊，房企的融資環(huán)境也確實(shí)在逐漸回暖?？硕饠?shù)據(jù)顯示，4月份100家典型房企債券發(fā)行了355.85億元，同比下降43%，環(huán)比則上升4%。相比一季度數(shù)據(jù)，環(huán)比數(shù)據(jù)的持續(xù)改善意味著房企在融資環(huán)境上已有了變化。

從發(fā)債主體來看，4月份成功發(fā)債的主力軍延續(xù)著一季度的趨勢(shì)，以國企央企為主。

不少機(jī)構(gòu)人士表示，當(dāng)下投資者對(duì)于民營房企仍然心存擔(dān)憂，去年9月至今不少房企信用已跌落谷底，想要立刻恢復(fù)機(jī)構(gòu)們的信心、為房企輸血并不現(xiàn)實(shí)。

為了給民營房企融資“護(hù)航”，吸引投資人興趣。本次三家房企發(fā)行公司債的同時(shí)，采用了一系列的增信工具。

這與卓越等房企通過銀行增信背書，用SBLC結(jié)構(gòu)為發(fā)債類似，均是在投資者對(duì)房企，尤其是對(duì)民營房企仍然信心較缺乏的情況下，機(jī)構(gòu)通過增信加強(qiáng)市場(chǎng)信心的表現(xiàn)。

在卓越之后，旭輝等民營房企也陸續(xù)通過這種方式發(fā)行了美元債券。

眼下，隨著碧桂園、龍湖和美的置業(yè)等房企公司債發(fā)行的推進(jìn)，民營房企在包括中期票據(jù)、公司債以及供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品等在內(nèi)境內(nèi)融資渠道上已逐漸打通。而境外債除了SBLC外，目前則仍處于停滯狀態(tài)。

有券商分析師指出，過往房企融資放寬基本與政策回暖同步。政策放松疊加行業(yè)基本面改善后，房企的融資才會(huì)得到全面改善。

而在當(dāng)下，除了超百城政策松動(dòng)、央行罕見地降低首套房房貸利率外，包括并購貸、公司債發(fā)行等多方位金融支持等等，均體現(xiàn)出監(jiān)管部門對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度。

包括碧桂園、龍湖和美的置業(yè)等在內(nèi)基本面不錯(cuò)的房企也會(huì)率先從中獲益。

當(dāng)然，過去那種大水漫灌、人人受益的場(chǎng)景不會(huì)再現(xiàn)。房企仍需靠著實(shí)打?qū)嵉匿N售回款以及不斷出清，才能逐步走出目前的寒冬。

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