利率持續(xù)下行 房企融資暖意濃

● 本報(bào)記者 董添

進(jìn)入傳統(tǒng)旺季，房企融資出現(xiàn)小高峰，近期很多房企融資利率進(jìn)一步走低，部分房企融資利率甚至降至2%左右。業(yè)內(nèi)人士表示，在“三條紅線”背景下，融資渠道向優(yōu)質(zhì)房企傾斜，綠檔房企與紅檔房企融資增速差距拉大。同時(shí)，降準(zhǔn)有利于緩解房企現(xiàn)金流壓力，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有積極作用。

融資利率下降

不少房企同一品種的債券融資利率在短期內(nèi)明顯走低。

光明地產(chǎn)4月15日發(fā)布公告稱，公司于2022年2月收到中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)出具的《接受注冊(cè)通知書》，公司于2022年3月9日至10日發(fā)行2022年度第一期超短期融資券，期限為180天，起息日為2022年3月11日，實(shí)際發(fā)行總額6億元，發(fā)行利率為3.5%。此后，公司又于2022年4月12日至13日發(fā)行2022年度第二期超短期融資券，期限為180天，發(fā)行利率為3.06%，實(shí)際發(fā)行總額為8億元。

部分房企短期利率已經(jīng)低于3%。電子城于2022年4月11日至12日發(fā)行2022年度第一期超短期融資券，實(shí)際發(fā)行總額為7億元，發(fā)行利率為2.99%（發(fā)行日9個(gè)月SHIBOR+0.49%）。越秀集團(tuán)于4月12日發(fā)行2022年度第七期超短期融資券，發(fā)行金額10億元，票面利率2.1%，發(fā)行期限為240天。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，房企3月發(fā)行的信用債平均利率為3.85%，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)；ABS平均利率為3.74%，同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。信托融資平均利率為7.66%。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，3月信用債規(guī)模占比54.8%，海外債占比2.7%，信托融資占比11.8%，ABS融資占比30.7%。

從融資目的看，償還前期借款是近期融資的主要原因。廈門國(guó)貿(mào)近日成功發(fā)行10億元超短期融資券，票面利率2.55%，債券期限90日。其募集說(shuō)明書顯示，發(fā)行人本期發(fā)行金額10億元的超短期融資券，全部資金擬用于償還發(fā)行人及子公司金融機(jī)構(gòu)借款。

房企融資分化

2022年3月以來(lái)，房企迎來(lái)周期性的融資高峰期。

3月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資金額環(huán)比上升100.2%；信托融資金額環(huán)比上升11.9%；ABS融資金額環(huán)比上升375.3%。

中指研究院指出，3月和4月為房企融資年度集中發(fā)行時(shí)段，發(fā)行審批速度也明顯提升。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)3月發(fā)布的房企中票發(fā)行注冊(cè)通知書達(dá)14個(gè)。房企充分適應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，抓住政策“窗口期”，拓展發(fā)行融資品種，如中國(guó)鐵建發(fā)行并購(gòu)債、電建地產(chǎn)發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債等。

隨著房企之間的融資分化，2021年下半年以來(lái)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)房企評(píng)級(jí)或展望，其中包括不少TOP50的大型房企。

部分大型房企“三條紅線”達(dá)標(biāo)，融資情況較為樂(lè)觀。以龍湖集團(tuán)為例，公司2021年年報(bào)顯示，截至2021年年底，公司凈負(fù)債率進(jìn)一步下降至46.7%，現(xiàn)金短債比達(dá)到6.11倍（剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.88倍），連續(xù)6年保持“三道紅線”的綠檔水平。截至2021年年底，龍湖集團(tuán)平均借貸成本創(chuàng)歷史新低。基于良好的信用狀況，公司融資渠道保持通暢。根據(jù)標(biāo)普、穆迪近期提供的評(píng)級(jí)數(shù)據(jù)，龍湖與新城、旭輝、綠城、碧桂園一起獲得“投資級(jí)”評(píng)級(jí)。

相比之下，評(píng)級(jí)不佳的中小型房企及出現(xiàn)債務(wù)違約的房企，再融資受限明顯。

億翰智庫(kù)報(bào)告顯示，在“三條紅線”背景下，融資渠道向優(yōu)質(zhì)房企傾斜，綠檔房企與紅檔房企融資增速差距拉大，銀行間市場(chǎng)發(fā)債成功的多是主體評(píng)級(jí)較高的房企。

迎多重利好

除了房企融資利率下調(diào)外，隨著LPR接連下調(diào)、各地銀行主動(dòng)下調(diào)房貸利率，個(gè)人住房貸款端利率也出現(xiàn)明顯放松。以蘇州、廣州為代表的熱點(diǎn)地區(qū)加入LPR“零加點(diǎn)”隊(duì)列，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，近期房貸利率下調(diào)主要是發(fā)生在銀行層面。3月以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，幅度在20-60個(gè)基點(diǎn)不等。

為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，中國(guó)人民銀行決定于2022年4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，降準(zhǔn)有利于緩解房企現(xiàn)金流壓力，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有一定的積極作用。

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