年報(bào)點(diǎn)評35｜領(lǐng)地控股：增收不增利，現(xiàn)金短債比逼進(jìn)紅線

銷售對大本營依賴度進(jìn)一步上升；三條紅線指標(biāo)有所改善；盈利水平仍有待進(jìn)一步提升。

◎ 作者 /房玲、羊代紅

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核心觀點(diǎn)

【對大本營依賴度進(jìn)一步提高，存量去化需加強(qiáng)】2021年領(lǐng)地控股實(shí)現(xiàn)合約銷售金額230億元，合約銷售面積273萬平方米，分別同比增長4.0%和2.4%。從銷售金額分布來看，銷售主要聚焦成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省，2021年該區(qū)域銷售金額176.32億元，同比增長7.3%，銷售占比達(dá)到76.6%，占比同比增加了2.4個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，領(lǐng)地資產(chǎn)負(fù)債表中的已竣工待售物業(yè)存貨持續(xù)增加顯著，占存貨比例從2019年的4.4%增加至8.7%，未來需加強(qiáng)存量去化。

【土地儲(chǔ)備充足，四川省土儲(chǔ)占比超七成】截止2021年末，領(lǐng)地控股土地儲(chǔ)備1584.67萬平方米，同比下降4.2%，根據(jù)當(dāng)前領(lǐng)地的銷售規(guī)模及增速來看，可以覆蓋未來4-5年的銷售，土地儲(chǔ)備充足。建面權(quán)益比為71.6%，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，權(quán)益比相對較高。其中，四川省土儲(chǔ)建面1117.89萬方，同比增長了6.0%，占比達(dá)到70.5%，領(lǐng)地仍需加大在高能級城市的拿地占比，抵御風(fēng)險(xiǎn)。

【營業(yè)收入穩(wěn)步增長，利潤率水平相對較低】2021年領(lǐng)地控股的營業(yè)收入為150.5億元，同比上升14.4%，并表銷售回款約190億元，同比下降1.7%，占合約銷售額的82.6%，占比下降4.8個(gè)百分點(diǎn)。由于結(jié)算項(xiàng)目土地成本相對較高，領(lǐng)地控股毛利潤同比下降18.22%至29.08億元；而由于規(guī)模擴(kuò)張帶來的銷管費(fèi)用上漲等原因，使得凈利潤同比下降39.96%至6.37億元，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。凈利率和歸母凈利率分別為4.23%和3.24%，分別同比下降3.83和3.29個(gè)百分點(diǎn)，在行業(yè)中相對較低。

【非受限現(xiàn)金短債比逼近紅線，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待改善】2021年末持有現(xiàn)金同比減少11.8%至52.2億元，非受限現(xiàn)金短債比為1.03，現(xiàn)金覆蓋短債，但已經(jīng)接近紅線，較為考驗(yàn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力。2021年末短債占比為35.0%，同比增加6.3個(gè)百分點(diǎn)，長短債比同比下降25.14%至1.86，企業(yè)仍需擴(kuò)寬融資渠道，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。2021末凈負(fù)債率62.3%，同比減少了27.6個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，同比減少3.8個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)前領(lǐng)地踩中三條紅線的其中一條，屬于黃檔企業(yè)。

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銷售

對大本營依賴度進(jìn)一步提高，存量去化需加強(qiáng)

2021年領(lǐng)地控股實(shí)現(xiàn)合約銷售金額230億元，合約銷售面積273萬平方米，分別同比增長4.0%和2.4%，銷售均價(jià)8447元/平方米，同比增長1.5%。與同規(guī)模企業(yè)表現(xiàn)來看，銷售金額增速略高于百強(qiáng)房企-3.0%的增速，銷售業(yè)績增長穩(wěn)定。值得注意的是，領(lǐng)地資產(chǎn)負(fù)債表中的已竣工待售物業(yè)存貨持續(xù)增加顯著，2021年同比增加31%至38億元，占存貨比例從2019年的4.4%增加至8.7%，未來需加強(qiáng)存量去化。

從銷售金額分布來看，銷售主要聚焦成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省，2021年該區(qū)域銷售金額176.32億元，同比增長7.3%，銷售占比達(dá)到76.6%，占比同比增加了2.4個(gè)百分點(diǎn)。粵港澳地區(qū)由于深圳項(xiàng)目的入市，同比增長45.3%至17.34億元，占比較2020年增長2.1個(gè)百分點(diǎn)；此外華中、京津冀以及其他地區(qū)的占比分別為5.9%、0.8%以及9.2%，這幾個(gè)區(qū)域的銷售金額均不超過15億元，銷售影響力較弱，銷售均同比下降。2021年領(lǐng)地銷售對大本營的依賴性進(jìn)一步加強(qiáng)，其他區(qū)域發(fā)展稍顯薄弱，全國化布局需持續(xù)推進(jìn)。

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投資

土地儲(chǔ)備充足，四川省土儲(chǔ)占比超七成

截止2021年末，領(lǐng)地控股土地儲(chǔ)備1584.67萬平方米，同比下降4.2%，根據(jù)當(dāng)前領(lǐng)地的銷售規(guī)模及增速來看，可以覆蓋未來4-5年的銷售，土地儲(chǔ)備充足。建面權(quán)益比為71.6%，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，權(quán)益比相對較高。

從土儲(chǔ)建面的分布來看，四川省土儲(chǔ)建面1117.89萬方，同比增長了6.0%，占比達(dá)到70.5%；排名第二的省份是河南省，土儲(chǔ)建面為163.08萬方，占比為10.3%，此外貴州的土儲(chǔ)建面保持不變?yōu)?07.31萬平方米，占比為6.8%。值得注意的是，除了四川省實(shí)現(xiàn)同比增長以及貴州省保持不變之外，其他省份的土儲(chǔ)建面均同比有所下降。單城市來看，成都土儲(chǔ)建面305.47萬方，綿陽239.80萬方，眉山108.48萬方，是土儲(chǔ)建面的前三甲。三四線城市土儲(chǔ)占比為75.8%%，同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，領(lǐng)但仍需加大在高能級城市的拿地占比，抵御風(fēng)險(xiǎn)。

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盈利

營業(yè)收入穩(wěn)步增長，利潤率水平有待提升

2021年領(lǐng)地控股的營業(yè)收入為150.5億元，同比上升14.4%；合約負(fù)債255.57億元，同比增長18.36%，可以保證未來營業(yè)收入的穩(wěn)定增長；并表銷售回款約190億元，同比下降1.7%，占合約銷售額的82.6%，占比下降4.8個(gè)百分點(diǎn)。由于結(jié)算項(xiàng)目土地成本相對較高，領(lǐng)地控股毛利潤同比下降18.22%至29.08億元；而由于規(guī)模擴(kuò)張帶來的銷管費(fèi)用上漲等原因，使得凈利潤同比下降39.96%至6.37億元，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

從利潤率水平來看，由于銷售成本增長相對較大，2021年領(lǐng)地毛利率19.32%，同比下降7.71個(gè)百分點(diǎn)，降幅較大；凈利率和歸母凈利率分別為4.23%和3.24%，分別同比下降3.83和3.29個(gè)百分點(diǎn)，在行業(yè)中相對較低。

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償債

現(xiàn)金短債比逼近紅線，短債占比明顯增加

2021年末持有現(xiàn)金同比減少11.8%至52.2億元，非受限現(xiàn)金短債比為1.03，較2020年末的1.02微升，現(xiàn)金覆蓋短債，但已經(jīng)接近紅線，較為考驗(yàn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力。值得注意的是，領(lǐng)地的短債比例有所增加，2021年末短債占比為35.0%，同比增加6.3個(gè)百分點(diǎn)，使得長短債比同比下降25.14%至1.86。企業(yè)仍需擴(kuò)寬融資渠道，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)拉長債務(wù)年限。

2021年領(lǐng)地有息債規(guī)模同比下降了19.1%至119.69億元，促進(jìn)企業(yè)杠桿水平有所下降，2021末領(lǐng)地凈負(fù)債率62.3%，同比減少了27.6個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，同比減少3.8個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)前領(lǐng)地踩中三條紅線的其中一條，屬于黃檔企業(yè)。

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