楊國(guó)強(qiáng)的澄清沒人信？碧桂園為何連遭股債雙殺

房企股債雙殺的擊鼓傳花游戲，終于輪到了宇宙第一房企碧桂園。

3月14日，在恒指暴跌接近5個(gè)點(diǎn)的背景下，碧桂園、碧桂園服務(wù)分別大跌18.88%、21.48%，報(bào)4.21港元/股、29.25港元/股，市值均跌破千億。

其中，碧桂園的股價(jià)甚至創(chuàng)下了2017年3月份以來(lái)的歷史新低。

同時(shí)，碧桂園的多只債券也均出現(xiàn)不同程度下跌，跌幅4%-15%不等。

事實(shí)上，早在上周五（3月11日），碧桂園及碧桂園旗下債券便出現(xiàn)股債雙殺：

碧桂園股價(jià)收盤下跌7.82%；碧桂園旗下多只債券也出現(xiàn)暴跌，“21碧地04”跌幅甚至高達(dá)27.1%，盤中一度臨時(shí)停牌。

碧桂園隨后于3月13日晚發(fā)布澄清公告：

公司于近期股份及境內(nèi)、離岸債務(wù)證券的成交價(jià)下跌及成交量增加，或許歸因于近期社交媒體上流傳有關(guān)公司境內(nèi)外融資相關(guān)不公平負(fù)面陳述╱評(píng)論。

公司經(jīng)營(yíng)情況良好，具備充足的可動(dòng)用現(xiàn)金儲(chǔ)備，各金融機(jī)構(gòu)對(duì)本公司的支持力度不減。

然而，楊老板的澄清并沒有打消資本市場(chǎng)的疑慮。

3月14日周一一開盤，碧桂園及旗下債券又再度大跌，股價(jià)甚至跌穿近五年歷史新低，多只境外債的多只也都跌破了50美分關(guān)口。

持續(xù)性的股價(jià)下跌，令碧桂園不得不再度出來(lái)辟謠。3月14日收市后，碧桂園又發(fā)了一個(gè)澄清公告：

公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、日常管理均運(yùn)行正常，未發(fā)生重大不利變化；公司所有公司債券均按時(shí)、足額償付本息，不存在違約或延遲支付本息的情況，公司償債能力未發(fā)生重大不利變化。

但這種下跌法，令到投資者都不禁開始質(zhì)疑：

碧桂園，會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)恒大？

債務(wù)壓頂

碧桂園罕見出現(xiàn)股債雙殺，外界首先擔(dān)憂的是其是否存在債務(wù)上的壓力。

鮮有人注意到的是，作為宇宙第一房企，碧桂園美元債的存續(xù)規(guī)模，同樣也是未爆雷房企中規(guī)模最大的。

目前，境外美元債務(wù)存續(xù)排名前三的依次是恒大、佳兆業(yè)和碧桂園，分別為140.01億美元、116.94億美元、115.74億美元。

恒大和佳兆業(yè)均已爆雷，僅余碧桂園“一枝獨(dú)秀”。而碧桂園2022年到期的債務(wù)為17億美元（約合108億元人民幣），占總外債的15%。

根據(jù)上市公司公布的三道紅線，碧桂園僅有剔除預(yù)收賬款的負(fù)債率高于紅線，凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比均為“綠檔”范圍，看起來(lái)似乎很安全。

但貓姐留意到，雖然截至2021年6月30日，碧桂園擁有在手現(xiàn)金1862億元，但如果扣除受限制的現(xiàn)金183億元以及預(yù)售監(jiān)管資金594億元，那碧桂園手上的現(xiàn)金將只剩：

1085億元。

同期，碧桂園一年內(nèi)到期的短期債務(wù)總額是：

866億元。

僅僅足夠覆蓋。

如果再算上碧桂園去年下半年以來(lái)投資萬(wàn)達(dá)商管等企業(yè)支出的那些小目標(biāo)呢？

這樣算下來(lái)，碧桂園的流動(dòng)性，是不是就有些值得擔(dān)憂了？

更令人擔(dān)憂的是，與大部分已經(jīng)爆雷的房企類似，碧桂園可能還存在龐大的表外負(fù)債。

根據(jù)某證券公司測(cè)算，碧桂園表外負(fù)債高達(dá)1000多億元，特別是碧桂園的商票規(guī)模超過(guò)160億。

如果計(jì)入表外負(fù)債，碧桂園的凈負(fù)債率就要從49.7%飆升至100%，超過(guò)安全紅線。

雖然碧桂園一直在做債券回購(gòu)的動(dòng)作，希望借此挽回市場(chǎng)信心，但累計(jì)4570萬(wàn)的回購(gòu)金額，相對(duì)于17億美元的年內(nèi)到期美元債總額，顯得有些杯水車薪。

同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士指出，從過(guò)往爆雷企業(yè)的“經(jīng)驗(yàn)”來(lái)看，美元債的異動(dòng)往往先于國(guó)內(nèi)債券。

業(yè)內(nèi)普遍有“70美分魔咒”一說(shuō)，即70美分為關(guān)鍵關(guān)口，一旦跌破就有可能一瀉千里。美元債大跌之后，對(duì)應(yīng)的人民幣債券也會(huì)下跌。

而目前，碧桂園多只債券的價(jià)格已經(jīng)跌破50美分，公司股價(jià)在3月14日更是出現(xiàn)18.8%的罕見大跌。

股債雙殺的背后，宇宙第一房企的債務(wù)警報(bào)已經(jīng)拉響。

“來(lái)錢”太難

一面是大規(guī)模債務(wù)壓頂，另一面卻是房企“來(lái)錢”的多個(gè)水龍頭的關(guān)閉。

貓姐了解到，受部分房企信用爆發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)影響，房企在美元債市場(chǎng)融資遭遇封鎖。

作為美元債大戶，碧桂園同樣無(wú)法幸免，其美元債融資渠道基本處于關(guān)閉狀態(tài)。

“借新還舊”再無(wú)可能，碧桂園只能寄希望于銷售回款。

但一方面，由于一些房企信用風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，政府為保交樓，對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管一直趨于嚴(yán)格。

上面提到，碧桂園有接近600億元的預(yù)售監(jiān)管資金。這么大一筆錢動(dòng)不了，對(duì)碧桂園的影響可以想象。

另一方面，碧桂園銷售回款的直接來(lái)源——公司的銷售額，近一年多來(lái)表現(xiàn)并不樂(lè)觀。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約5580億元，算下來(lái)每天賣房超過(guò)15億。

怎么說(shuō)呢？還是第一，但同比下跌了2.22%；對(duì)應(yīng)的合同銷售面積6641萬(wàn)平方米，同比下跌1.37%。

對(duì)于瘋狂擴(kuò)張的碧桂園來(lái)說(shuō)，這是很久未見的負(fù)增長(zhǎng)。

除了權(quán)益銷售金額首次出現(xiàn)下跌，2021年碧桂園全口徑銷售金額同樣出現(xiàn)下滑。

根據(jù)克而瑞最新公布的數(shù)據(jù)，2021年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額7588.2億元。

雖然還是老大，但7588.2億元的全口徑銷售額，依然較2020年的7888.03億，出現(xiàn)了3.8%的下滑。

這也是這么多年來(lái)，一路規(guī)?？癖贾敝恋琼斢钪娴谝环科蟮谋坦饒@，首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

根據(jù)說(shuō)財(cái)貓統(tǒng)計(jì)的碧桂園每月權(quán)益銷售額顯示，碧桂園的單月權(quán)益銷售額，自6月份開始便出現(xiàn)了下滑的趨勢(shì)。

雖然7月份有所回升實(shí)現(xiàn)了持平，但8、9、10、11月等傳統(tǒng)銷售旺季均出現(xiàn)了15%-30%的同比下滑，僅12月份因基數(shù)較低實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，銷售壓力之大可見一斑。

而根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1-2月，碧桂園實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額922.9億元，同比下降24.24%。

要知道，這已經(jīng)是碧桂園瘋狂降價(jià)促銷，實(shí)施以價(jià)換量，“拼命努力”之后的結(jié)果。

此前，碧桂園青島項(xiàng)目，甚至因?yàn)榀偪窠祪r(jià)，銷售價(jià)低于備案價(jià)，被青島西海岸新區(qū)住建局暫停新申請(qǐng)預(yù)售證。

瘋狂降價(jià)促銷，依然無(wú)法挽回銷售下滑的頹勢(shì)，面對(duì)三四五六線冰凍的市場(chǎng)，曾經(jīng)的三四五線之王，還能做哪些努力，才能挽回購(gòu)房者的“房票”？

同時(shí)，在瘋狂降價(jià)之后，碧桂園又該如何向投資者交待公司日漸微博的利潤(rùn)？！

畢竟，由于一直以來(lái)走的是快周轉(zhuǎn)、薄利多銷的套路，碧桂園的利潤(rùn)空間被壓縮得很有限。

不到10%的凈利率，僅僅能跑贏恒大、綠地等已經(jīng)爆雷或者瀕臨爆雷的房企，在保利、中海、龍湖等房企面前毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力。

再降下去，還怎么賺錢？

太難了！

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