解局｜禹洲的“債”

觀點網(wǎng)這家稱自己“面臨巨大壓力”的房企，最終還是違約了。

3月8日，禹洲股價大跌，美元債亦邁向紀錄新低，當日禹洲集團股價跌超10%，收報0.475港元，美元債最大跌幅超35%。

引發(fā)下跌的，是禹洲前一日晚間一份公告，稱因2023年到期的一筆美元優(yōu)先票據(jù)未有付息，已構(gòu)成違約。

這是又一家閩系房企違約。

其實，在此之前，禹洲已通過出售項目公司股權以及物業(yè)平臺回籠資金，釋放流動性。但始終未放松的調(diào)控政策疊加高筑的債務壓力，這些資金仍遠遠不夠。

觀點新媒體獲悉，為避免違約，禹洲已完成2022年票據(jù)以及2022年票據(jù)II的交換要約，實現(xiàn)超過舊債券本金總額95%的舊債券展期，但仍有部分持有舊票據(jù)少數(shù)權益的人要求禹洲按條件贖回舊票據(jù)，否則將采取法律行動。

禹洲曾懇請所有債權人不要采取任何可能不利于實現(xiàn)上述整體解決方案，破壞公司穩(wěn)定性的激進法律行動，公司期望與所有債權人保持對話，懇請所有債權人協(xié)助公司積極推進討論方案。

3月8日晚間，禹洲再次發(fā)布公告表示，應公司要求，由于發(fā)生2023年票據(jù)II的某些觸發(fā)事件，2023年票據(jù)II將于3月9日上午9時起暫停在聯(lián)交所交易，直至另行通知。

美元債違約

“鼓足干勁 背水一戰(zhàn) 確保"活下去"”是禹洲2022年年度工作交流會的主題，即便付出諸多努力，禹洲的債務難題仍在不斷加劇。

3月7日晚間，禹洲集團于港交所披露，公司于2023年到期的8.5%優(yōu)先票據(jù)（2023年票據(jù)II）的利息2125萬美元，已在2022年2月4日到期應付。

根據(jù)2023年票據(jù)II的信托契據(jù)，有30天寬限期支付利息以避免違約事件。但在寬限期屆滿后，禹洲并未支付有關款項。

禹洲集團于公告中表示，上述未支付已構(gòu)成2023年票據(jù)II下的違約事件。因此，2023年票據(jù)II的持有人，可以要求即刻償付本金和應計利息。

截至公告發(fā)布日，2023年票據(jù)II的未償還本金為5億美元，禹洲未收到任何關于2023年票據(jù)II持有人的即刻還款通知，且除上述2023年票據(jù)II，其它征求同意票據(jù)、新票據(jù)及禹洲發(fā)行的3億美元高級永續(xù)債券未發(fā)生違約事件。觀點新媒體了解到，在此次美元債違約之前，禹洲曾采取對多筆債券征求交換要約的方式緩解流動性壓力。

禹洲集團1月12日所發(fā)公告就表示，對2022年到期、利率6%的優(yōu)先票據(jù)及2022年到期、利率8.625%的優(yōu)先票據(jù)開始交換要約，兩筆票據(jù)未償還本金額約5.82億美元，并征求同意包括2022年到期的12%優(yōu)先票據(jù)在內(nèi)的12支票據(jù)，涉及未償還本金合計約49.155億美元，到期時間為2022-2027年。

對于交換要約的原因，禹洲解釋：“自2021年中起，一些房企物業(yè)銷售下降且從境內(nèi)外銀行和境外資本市場獲取外部融資開始遭遇困難，本次交換要約以及同意征詢交易以推遲債務的到期日、減輕公司現(xiàn)金流的壓力并管理公司的違約風險?！?/p>

其在公告中也描述了最壞設定，如果無法控制交換票據(jù)違約的影響，將不得不考慮其他債務重組方案，包括通過一個或多個協(xié)議安排來重組所有現(xiàn)有票據(jù)和公司其他境外債務的整體重組方案，公司也不得不面對破產(chǎn)的風險。

美元債展期決議最終獲82%高比例通過。3月1日，禹洲集團公布了最新的交換進展。前述2022年到期票據(jù)及2022年票據(jù)II，完成了交換要約，實現(xiàn)超過舊債券本金總額95%的舊債券展期。

不過，仍有部分債權人態(tài)度強硬。禹洲稱有持有舊票據(jù)少數(shù)權益的人士表示，如果不按他們的條件贖回舊票據(jù)，將采取法律行動。

禹洲的“債”

2021年下半年開始，包括禹洲在內(nèi)不少地產(chǎn)企業(yè)均遭遇流動性風險，禹洲曾于公告中指，公司遇到境內(nèi)外融資困難，已無法利用慣常的融資管道，如銀行借貸及資本市場股本及債務融資等，使公司的短期流動性面臨巨大壓力。銀行縮減房地產(chǎn)開發(fā)的貸款導致開發(fā)商獲得的境內(nèi)資本減少。

與此同時，銀行減按揭貸款以及買家對房地產(chǎn)開發(fā)商能否完成項目的擔憂導致物業(yè)銷售下滑。境外資本市場對這些境內(nèi)事件的反應負面，限制了公司用以償還到期債務的資金來源。

市況持續(xù)惡化令現(xiàn)金流量及流動性下降。數(shù)據(jù)顯示，禹洲2021年實現(xiàn)累計銷售金額為1050.19億元；累計銷售面積為529.4萬平方米，完成1100億元銷售目標95.47%，錄得累積已售建筑面積減少15.5%。

目前這一困境仍在持續(xù)，今年1月，禹洲合約銷售金額為45.2億元，同比下降32.66%；銷售面積為25.29萬平方米，同比下降44.43%。

“市場低迷也嚴重妨礙公司變現(xiàn)存貨或處置任何重大投資物業(yè)以產(chǎn)生充足的現(xiàn)金， 及時償還債務和維持營運?！?/p>

這一背景下，不少房企遭國際評級機構(gòu)下調(diào)評級。今年1月，惠譽評級宣布將禹洲集團長期外幣發(fā)行人違約評級從“B/負面”下調(diào)至“CCC-”，再于2月將禹洲評級長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)從“C”下調(diào)至“RD”(限制性違約)，同時確認禹洲集團高級無抵押評級為“C”，回收率評級為“RR4”。

惠譽認為，禹洲目前基本無法進入資本市場，并將不得不依靠資產(chǎn)處置、債務交換或內(nèi)部現(xiàn)金資源來償還債務，并預計其在未來6-9個月內(nèi)將持續(xù)面臨資本市場債務的再融資壓力。如果市場融資渠道持續(xù)緊閉，為償還在岸及離岸資本市場債務，禹洲集團或?qū)⒑谋M內(nèi)部現(xiàn)金。

根據(jù)2021年半年報數(shù)據(jù)，2021年上半年禹洲流動負債898.07億元，占總負債比例為65%，一年內(nèi)到期的短期債務151.71億元。

同期其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有209.44億元，應付賬款及票據(jù)116.5億元，一年內(nèi)需按要求償還75.21億元。

觀點新媒體獲悉，若加上永續(xù)債，禹洲美元債待償還金額超50億美元，境內(nèi)債主要由其子公司禹洲鴻圖地產(chǎn)發(fā)行，存續(xù)債券7只，總存續(xù)規(guī)模為69.0895億元。

禹洲稱，對民營中國開發(fā)商而言，公司賴以獲得再融資及發(fā)展資金的境外債券市場實際上已經(jīng)關閉。因此，公司在境內(nèi)外融資面臨巨大困難，大大加重了公司當前的流動性壓力。

資金監(jiān)管亦是重要一點，境內(nèi)外銀行大幅收緊對公司現(xiàn)金結(jié)余的監(jiān)管，大大減少禹洲不受限制的可動用現(xiàn)金，嚴重限制其向境外匯款的能力。

資產(chǎn)處置成為回流現(xiàn)金最快速的方式。為回籠資金，1月林龍安將其寄予厚望的物管業(yè)務以不高于10.6億元售予華潤萬象生活。2月以3.05億港元出售香港九龍旭日街樓宇項目股權予泰捷。

另外，禹洲近期亦面臨人事變動。據(jù)悉，分管集團營銷、品牌、客研及慈善基金會工作的副總裁張巖已于近期離職。

在加入禹洲之前，他曾先后任奧山控股集團副總裁兼區(qū)域集團總裁、融僑集團首席營銷官兼首席品牌官、雨潤地產(chǎn)集團副總裁及融創(chuàng)中國集團營銷中心總監(jiān)。

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