短債在前、“暗債”難防，新城控股該不該賣(mài)吾悅廣場(chǎng)？

在部分人眼里，新城控股算是一家“因禍得?！钡姆科?。

2019年，受前董事長(zhǎng)猥褻幼女案的影響，彼時(shí)的新城控股迅速收縮回血，旗下多個(gè)項(xiàng)目股權(quán)及債務(wù)轉(zhuǎn)讓。即便是在一些一線城市，尚未投入的項(xiàng)目新城控股也堅(jiān)決退出。

誰(shuí)曾想，新城控股的無(wú)奈之舉，居然消除了不小的隱患。

尤其是在2021年，多家房企因債務(wù)問(wèn)題爆雷，但歷經(jīng)收縮的新城控股，反而表現(xiàn)得十分輕松。

不過(guò)，新城控股果真就安全著陸了嗎？

就在2月底，穆迪將新城控股的展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。緊接著，新城控股準(zhǔn)備出售吾悅廣場(chǎng)的消息也開(kāi)始蔓延。

雖然新城控股對(duì)此予以否認(rèn)，但是面對(duì)即將到期的巨額短債，還有眾多“暗債”壓身，究竟賣(mài)不賣(mài)吾悅廣場(chǎng)，新城控股是得好好考慮了。

還了1.6億美元債，還有幾十億

當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，真正能做到如期還債的房企，絕對(duì)稱得上是行業(yè)“靚仔”。

就在2月18日，新城控股境外子公司利用自有資金提前贖回3月20日到期的2億美元、利率7.5%票據(jù)中的1.595億美元本金，向外界展現(xiàn)了“不差錢(qián)”的一面。

然而，新城控股還沒(méi)來(lái)得及高興，幾天之后的2月22日，穆迪就將新城控股發(fā)展控股有限公司、新城控股集團(tuán)有限公司及新城環(huán)球有限公司的展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。

穆迪稱，負(fù)面展望反映了穆迪對(duì)新城系在未來(lái)12- 18個(gè)月內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售萎縮和信用指標(biāo)減弱的預(yù)期，而且其“運(yùn)營(yíng)和融資條件都很困難” 。

究竟有多困難呢？我們梳理了一下：

在3月9日，也就是明天，新城控股有3060萬(wàn)美元的利息需要支付。

不久之后的3月16日，新城控股有14.3億元票據(jù)到期，外加1.03億元利息需要支付。

而在3月20日，新城控股有三筆債務(wù)需要處理，其中2024年到期的10億元票據(jù)可提前贖回，外加5900萬(wàn)元利息；旗下境外子公司New Metro Global，也就是上文提到的已經(jīng)提前贖回1.6億美元票據(jù)的那家，屆時(shí)還有4050萬(wàn)美元票據(jù)要還，外加152萬(wàn)美元利息；還要對(duì)一筆2023年到期的票據(jù)支付6160萬(wàn)元利息。

最后，在3月26日，新城控股需要對(duì)另一筆2023年到期的票據(jù)支付5600萬(wàn)元利息。

計(jì)算下來(lái)，僅在3月，新城控股就得拿出幾十億元，來(lái)應(yīng)付各種到期債務(wù)以及支付利息。

由此可見(jiàn)，新城控股的債務(wù)壓力有多大。

REITs融資不順，該不該賣(mài)吾悅廣場(chǎng)？

重壓之下，新城控股被傳言，“將逐步出售旗下吾悅廣場(chǎng)及住宅項(xiàng)目，保留商管，未來(lái)將拓展輕資產(chǎn)項(xiàng)目”。

要知道，吾悅廣場(chǎng)可是新城控股的“現(xiàn)金奶?！?。截至目前，其擁有兩百座吾悅廣場(chǎng)，去年貢獻(xiàn)了86億元的租管費(fèi)收入。

但是，吾悅廣場(chǎng)也有一個(gè)重大的弊端，就是成本較大、回報(bào)周期較長(zhǎng)。

新城控股董事長(zhǎng)王曉松就曾表示，一個(gè)吾悅廣場(chǎng)的平均成本為7億元，可售物業(yè)覆蓋自持部分80%的成本，即約5.6億元現(xiàn)金流要繼續(xù)投入到綜合體，沉淀成本為1.4億元。

而且，吾悅廣場(chǎng)要想盈利，還要等到項(xiàng)目建成，并且培育3到4年后，才能實(shí)現(xiàn)單個(gè)現(xiàn)金流的回正。

既然吾悅廣場(chǎng)沉淀了如此巨大的資金，那么，正如傳聞所言，“逐步出售旗下吾悅廣場(chǎng)”，就能迅速回籠資金，一定程度上解決新城控股的燃眉之急。

但是，新城控股可不想放棄手中的“現(xiàn)金奶?！保瑢⑽釔倧V場(chǎng)轉(zhuǎn)手。

新城控股回應(yīng)稱，吾悅廣場(chǎng)是公司發(fā)展的重要一環(huán)，目前公司正通過(guò)新加坡REITs、CMBS、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等形式嘗試將吾悅廣場(chǎng)輕資產(chǎn)化，進(jìn)而有利于公司拓展融資平臺(tái)并擴(kuò)大投資者基礎(chǔ)，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，新城控股就是打算將吾悅廣場(chǎng)證券化處理，以吾悅廣場(chǎng)可以帶來(lái)的租管費(fèi)收入為保證，從資本市場(chǎng)上獲得融資。

這樣做的好處有兩個(gè)，一是新城控股可以通過(guò)讓出一部分權(quán)益，將吾悅廣場(chǎng)輕資產(chǎn)化，回籠資金；二是可以獲得部分稅后收益，進(jìn)而優(yōu)化業(yè)績(jī)報(bào)表。

妥妥的“一箭雙雕”。

但是，理想很豐滿，但現(xiàn)實(shí)很骨感。新城控股的算盤(pán)打得再好，卻抵不過(guò)計(jì)劃進(jìn)展的不順?biāo)臁?/p>

比如，早在去年7月，新城控股就打算做新加坡REITs，本來(lái)想著是年底拿到批文，但是現(xiàn)在還沒(méi)有影子。

要知道，幾十億元的債務(wù)就在眼前，四月同樣是新城控股的境內(nèi)債到期高峰。壓力如此之大，REITs這波遠(yuǎn)水，還來(lái)不來(lái)得及解近渴？

賣(mài)不賣(mài)吾悅廣場(chǎng)，是個(gè)問(wèn)題。

賬面負(fù)債情況尚可，“暗債”隱患不小

那么，新城控股的債務(wù)情況究竟如何呢？

回顧其2021年三季報(bào)，可以發(fā)現(xiàn)，新城控股賬面上的債務(wù)情況還是可以的。

數(shù)據(jù)顯示，截至去年前三季度，新城控股的貨幣資金有五百多億元，刨去限制性資金，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物也有404億元。

而在同一時(shí)期，新城控股的短期借款有11.89億元，應(yīng)付票據(jù)84億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債有213.49億元。

三者相加可得，新城控股的短期債務(wù)也就300多億元，手上的現(xiàn)金綽綽有余。

但是，值得注意的是，之前爆雷的房企，各個(gè)都是資金實(shí)力雄厚，好幾百億的現(xiàn)金躺在賬面上?？杉幢闳绱耍摫椎?，一個(gè)都沒(méi)少。

那么，新城控股賬面上這400多億元的現(xiàn)金，真實(shí)性有多高呢？

另外，我們注意的，這300多億元的短期債務(wù)，還只是新城控股的賬面?zhèn)鶆?wù)，其“暗債”也是大戶。

就在3月初，中融信托發(fā)行了一款名為“ 融沛315號(hào)集合資金信托計(jì)劃-A類(lèi)、B類(lèi)、C類(lèi) ”的信托理財(cái)產(chǎn)品，總募資額10億元。而在其背后，就有新城控股的影子。

據(jù)悉，這筆錢(qián)將投向連云港天行健房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。該公司為連云港尚瑞企業(yè)管理有限公司的全資子公司，其中徐州新城鴻昕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持股40%。

而這個(gè)徐州新城鴻昕，正是新城控股的子公司。

既然持股40%，那么新城控股必須對(duì)這10億元的信托融資，提供40%不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任保證擔(dān)保。只不過(guò)，擔(dān)保歸擔(dān)保，這部分負(fù)債完全可以進(jìn)行出表處理，可以視為“暗債”。

考慮到這還只是“冰山一角”，新城控股的“暗債”規(guī)模勢(shì)必不小。

巨額短債近在咫尺，還有“暗債”壓身，新城控股到底要不要賣(mài)吾悅廣場(chǎng)？

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