惠譽(yù)稱中梁地產(chǎn)未來幾個(gè)月債務(wù)再融資不確定性增加

觀點(diǎn)網(wǎng)訊：2月28日，惠譽(yù)將中梁控股集團(tuán)有限公司的長期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)從“B+”下調(diào)至“B-”，高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B-”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。展望“負(fù)面”。

評(píng)級(jí)行動(dòng)反映出，該公司未來幾個(gè)月到期的資本市場債務(wù)再融資的不確定性增加，同時(shí)該行業(yè)的合同銷售額收窄趨勢比惠譽(yù)過去幾個(gè)月的預(yù)期更嚴(yán)重。其資本市場渠道仍然受限，惠譽(yù)認(rèn)為該公司可能不得不依靠合同銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金來償還2022年到期的債務(wù)。

中梁控股未來6個(gè)月的離岸債券到期金額為8.91億美元(合58億元人民幣)，其中5月到期2.93億美元，7月到期4.48億美元，8月到期1.5億美元。

惠譽(yù)認(rèn)為，中梁控股的資本市場渠道仍然大面積受限，該公司依賴內(nèi)部現(xiàn)金資源來解決剩余到期債務(wù)。如果其市場渠道持續(xù)受限，該公司可能不得不依靠合同銷售收入來解決在岸和離岸資本市場的到期問題。整個(gè)行業(yè)的房地產(chǎn)銷售都在走弱。

中梁控股報(bào)告的合同銷售在2021年下半年同比下降24%，在2022年1月同比下降39%。這在很大程度上與該行業(yè)一致。2021年，該公司總合同銷售額增長2%，至1688億元人民幣，但由于房地產(chǎn)市場人氣低迷，加上該公司在三、四線城市的土地儲(chǔ)備集中度較高，惠譽(yù)認(rèn)為該公司在2022年可能會(huì)出現(xiàn)下滑。

資本市場渠道長期承壓，且有該公司可能需要用手頭現(xiàn)金償還資本市場債務(wù)，或?qū)⒂绊懼辛嚎毓裳a(bǔ)充土地儲(chǔ)備的能力，導(dǎo)致業(yè)務(wù)狀況惡化?；葑u(yù)預(yù)計(jì)，如果該公司繼續(xù)將債務(wù)償還置于土地補(bǔ)充之上，到2022年，該公司的土地儲(chǔ)備年限將降至2.5年以下，到2023年將降至2年以下。如果中梁控股大幅削減土地費(fèi)用，土地儲(chǔ)備質(zhì)量也可能惡化。

2021年上半年，中梁控股依靠銀行貸款(占總貸款的50%)、信托貸款(30%)和美元債券(19%)融資。其所有非銀行貸款的到期日都不到兩年。任何信托貸款監(jiān)管政策的收緊都將進(jìn)一步限制中梁控股的財(cái)務(wù)靈活性。該公司表示，由于2021年下半年土地儲(chǔ)備活動(dòng)放緩，它已經(jīng)減少了非銀行在岸貸款敞口。

中梁控股的少數(shù)股東權(quán)益(NCI)/權(quán)益總額之比從2020年的64%略微增加到2021年上半年的66%，而少數(shù)股東權(quán)益凈債權(quán)/開發(fā)地產(chǎn)凈資產(chǎn)從22%上升至25%。這就造成了潛在的現(xiàn)金漏損，以及公司將現(xiàn)金從項(xiàng)目層面轉(zhuǎn)移到控股公司層面的能力的不確定性。

惠譽(yù)認(rèn)為，該公司可能不得不依靠合同銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金來應(yīng)對資本市場到期的問題。其資本市場到期償還的能力取決于市場對公司和行業(yè)的信心恢復(fù)，與融信中國控股有限公司相差無幾。

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