多家房企集體發(fā)聲穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)并非泥沙俱下

來源：第一財經(jīng)

作者：鄭娜

政策面頻繁發(fā)出托底信號的同時，房地產(chǎn)企業(yè)面也開始釋放出積極的聲音。

近日，部分經(jīng)營較為穩(wěn)健的房企，開始主動向信心脆弱的市場傳遞積極信息，披露自身的近期經(jīng)營狀況，內(nèi)容從銷售回款、債務(wù)結(jié)構(gòu)，到融資與償債安排、戰(zhàn)略應(yīng)對等，全方位展示企業(yè)正處于良性經(jīng)營狀態(tài)。

華泰證券固收分析師張繼強認為，此次房企主動披露信息有多重積極作用，既可傳遞部分企業(yè)基本面較穩(wěn)健的信息，有利于提振投資者信心，同時也有助于穩(wěn)定投資者預(yù)期，幫助恢復(fù)地產(chǎn)債市場正常秩序。

基本面韌性強

2月24日晚間，包括保利發(fā)展、碧桂園等在內(nèi)的10家房企在上交所相繼發(fā)布公告，主動披露了近期的企業(yè)經(jīng)營狀況。

在銷售方面，雖然三季度末開始受全國市場整體回落的影響，銷售速度有所放緩，但各家房企都保持了較為穩(wěn)健的表現(xiàn)。

其中，首開股份2021年去化節(jié)奏安排較往年更位平穩(wěn)，各季度銷售業(yè)績較均衡，全年實現(xiàn)簽約金額1149億元，同比增長7%；華發(fā)股份在2021年的銷售回款則大幅增長，實現(xiàn)700億元，同比增幅超30%。

新希望地產(chǎn)在去年下半年房地產(chǎn)市場整體環(huán)境影響下，在加大營銷力度的同時，更加大回款力度，總對總確保按揭額度，通過各種形式力爭多收款，特別是在2021年10月之后，存量按揭基本全部解決，并維持了90%以上的回款率，經(jīng)營情況較去年略有提升。

金地集團、保利發(fā)展在2021年不僅實現(xiàn)了業(yè)績增長，全年分別實現(xiàn)簽約金額2867.1億元、5349.29億元，同比增幅分別為18.15%、6.38%，而且在行業(yè)內(nèi)的排名亦同步完成明顯提升，分別上升2位、1位至第11名、第4名。

在債務(wù)方面，金地集團、新希望地產(chǎn)、華發(fā)股份在公告中標識了其綠檔房企的身份。

其中，華發(fā)股份在2021年通過一系列降杠桿動作，使得有息債務(wù)規(guī)模同比下降10%，短期債務(wù)下降40%，逐步完成“三道紅線”達標轉(zhuǎn)綠。新希望地產(chǎn)則連續(xù)4年保持綠檔，其截至2022年1月末存續(xù)境內(nèi)公司債及資產(chǎn)支持證券余額61.95億元，一年內(nèi)到期的有15.24億元，其對有息負債均按時還本付息。

另招商證券根據(jù)上述各家房企披露的2021年中報或三季報數(shù)據(jù)統(tǒng)計，多數(shù)均在債務(wù)結(jié)構(gòu)及短期償債能力方面，都有保持著較為穩(wěn)健的表現(xiàn)。其中，龍湖集團及首開股份一年內(nèi)到期債務(wù)占比均低于15%，近期集中償付壓力較??；10家房企一年內(nèi)到期債務(wù)覆蓋倍數(shù)均高于1.2，短期償付能力均有保障，其中龍湖集團、旭輝、保利發(fā)展，一年內(nèi)到期債務(wù)覆蓋倍數(shù)均高于2.0，償債能力較強。

銷售之外，融資作為房企另一大流動性來源，各家房企也在近期陸續(xù)獲得了進展，除保利發(fā)展、首開股份等國央企外，新希望地產(chǎn)、旭輝、龍湖等民企也有突破。

據(jù)披露，2021年12月，新希望地產(chǎn)為2021年四季度房地產(chǎn)調(diào)控以來成功獲得上交所批準發(fā)行供應(yīng)鏈ABS的第一批民營地產(chǎn)企業(yè)，成功發(fā)行了4.4億元1年期供應(yīng)鏈金融ABS產(chǎn)品；龍湖也在1月份完成了28億公司債的發(fā)行；旭輝則在美元債市場也有所進展，于2022年1月10日完成額外增發(fā)1.5億美元綠色優(yōu)先票據(jù)。

在償債安排方面，首開股份、保利發(fā)展披露了后續(xù)發(fā)債計劃，新城、旭輝披露了境外償債安排。其中，旭輝在1月19日宣布，其已回購2000萬元今年4月到期的境外人民幣優(yōu)先票據(jù)，1月24日公告完成到期贖回2022年1月23日到期的優(yōu)先票據(jù)，新城集團利用自有資金在2022年2月18日提前贖回本金額1.6億美元債券。

值得一提的是，盡管未在這波主動披露經(jīng)營情況的企業(yè)之列，近期也受到頗多市場信息攪擾的融信在官方微信發(fā)布了公開信息，繼提前償還2月到期美元債后，其于2月25日已匯出資金至境外還款賬戶，用于償還于2022年3月1日到期的優(yōu)先票據(jù)本息，合計約2.87億美元。

降低市場擔(dān)憂情緒

對于房企的此番舉措，業(yè)內(nèi)普遍抱以正面的評價。

事實上，2021年10月以來，由于業(yè)內(nèi)個別房企的無序違約，投資者對房企償債能力和意愿產(chǎn)生了頗多擔(dān)憂。

由于地產(chǎn)行業(yè)權(quán)威信息披露渠道有限，房企信息披露有效性尚待完善，導(dǎo)致投資者情緒易受“小道消息”左右，地產(chǎn)債投資陷入“不可知論”。

于是，在行業(yè)景氣度下行的當(dāng)前，地產(chǎn)行業(yè)各種輿情交織而生，信息龐雜且不對稱，從而更加劇了“負面輿情投資者拋售/購房者觀望估值波動/融資銷售受阻評級下調(diào)房企債務(wù)風(fēng)險上升”的惡性循環(huán)，對地產(chǎn)債市場正常的投融資秩序產(chǎn)生了破壞作用。

張繼強認為，在這樣的背景下，10家房企主動披露經(jīng)營融資情況，回應(yīng)市場關(guān)注，有助于降低信息不對稱，幫助穩(wěn)定投資者預(yù)期，或有利于緩解當(dāng)前地產(chǎn)債市場一級融資遇冷、二級估值過度波動的問題。

中金公司固收團隊亦認為，本輪地產(chǎn)公司信用風(fēng)險問題也暴露出其在信息披露方面的不足，比如表外負債、母公司流動性等，此外，債券發(fā)行人除定期披露之外的臨時信息披露相比上市公司仍然較少，缺乏官方正式信息披露的情況下，“無法證實也無法證偽”的負面?zhèn)髀剬τ趥瘍r格的負面影響更大。

“如今，企業(yè)主動加強信息披露、積極與市場溝通，一定程度上可以降低信息不對稱擔(dān)憂情緒造成的市場波動放大器效應(yīng)，有助于行業(yè)和債券市場健康的發(fā)展?！敝薪鹬赋觥?/p>

當(dāng)前，地產(chǎn)政策底已出現(xiàn)，2021年末時，邊際放松主要集中在金融體系，從降準、加快存量按揭投放，到支持合理融資需求、鼓勵并購融資等。

進入2022年以來，政策逐步向需求端轉(zhuǎn)移，繼中央層面多次表態(tài)后，各地因城施策，推進了包括放寬公積金貸款、放寬落戶等在內(nèi)的房地產(chǎn)支持政策，近期更有菏澤、重慶等部分非限購區(qū)域降低首付比例的舉動，進一步放松購房杠桿。業(yè)內(nèi)認為，更多需求端放松措施可期。

需求端的表現(xiàn)亦有所恢復(fù)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，70個大中城市中，一線城市新房銷售價格環(huán)比由-0.1%轉(zhuǎn)為+0.6%，二手房價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與2021年12月持平。

有部分房企內(nèi)部人士向第一財經(jīng)表示，2月份下半個月以來，整體市場銷售環(huán)比有所回暖。據(jù)某華南房企人士透露，其深圳一項目在周末實現(xiàn)2億的銷售。

“一線城市房價已有企穩(wěn)跡象，反映政策發(fā)力收到一定成效，購房者預(yù)期好轉(zhuǎn)?！睆埨^強指出，預(yù)計一線城市地產(chǎn)拐點將率先到來，隨后向強二線、二三線城市蔓延。同時他也提醒，企業(yè)基本面恢復(fù)會滯后于行業(yè)整體，而上半年面臨償債高峰，房企流動性壓力仍較大，地產(chǎn)民企違約風(fēng)險仍然較高。

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