國企央企扛起并購“大旗” 密集融資補(bǔ)充“彈藥”

本報(bào)記者 陳婷 趙毅 深圳報(bào)道

近日，五礦地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“五礦地產(chǎn)”）、華潤置地有限公司（1109.HK，以下簡稱“華潤置地”）、華潤萬象生活有限公司（1209.HK，以下簡稱“華潤萬象生活”）、大悅城控股集團(tuán)股份有限公司（000031.SZ，以下簡稱“大悅城”）等先后獲得銀行提供的金額不等的并購融資額度。

事實(shí)上，從2022年開年至今，房地產(chǎn)并購主題債券升溫明顯。近期不少銀行均有計(jì)劃發(fā)行房地產(chǎn)并購主題債券。與之相對(duì)應(yīng)的是，房企在并購領(lǐng)域同步展開了密集行動(dòng)。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，國企央企在收并購事項(xiàng)中表現(xiàn)較為亮眼。如粵海置地控股有限公司（0124.HK，以下簡稱“粵海置地”）收購控股股東旗下物業(yè)資產(chǎn)股權(quán)；華潤萬象生活將禹洲物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱“禹洲物業(yè)”）、江蘇中南物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱“中南服務(wù)”）收入囊中等。

而對(duì)于下一步收并購計(jì)劃，粵海置地方面及華潤萬象生活方面均未對(duì)記者作出相關(guān)答復(fù)。

國企央企主導(dǎo)房地產(chǎn)并購

國企央企背景的地產(chǎn)商是近期密集發(fā)行并購債的市場主體。

1月26日，據(jù)上海清算所消息，建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“建發(fā)地產(chǎn)”）和招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（001979.SZ，以下簡稱“招商蛇口”）分別在銀行間市場成功發(fā)行并購票據(jù)，涉及金額22.9億元。

據(jù)建發(fā)地產(chǎn)2022年度第一期中期票據(jù)（并購） 發(fā)行情況公告顯示，公司此次成功募集資金10億元。其中，4.6億元用于并購2個(gè)標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)，4.6億元用于項(xiàng)目建設(shè)，0.8億元用于償還到期債務(wù)融資工具。

招商蛇口2022年度第一期中期票據(jù)（并購）發(fā)行情況公告顯示，招商蛇口此次中期票據(jù)發(fā)行金額為12.9億元，募集資金全額用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購。此前發(fā)布的募集說明書顯示，本期債券募集資金12.9億元用于包括但不限于置換發(fā)行人前期股權(quán)投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購等方式。

值得注意的是，招商蛇口的企業(yè)性質(zhì)為央企，而建發(fā)地產(chǎn)為地方國企。

克而瑞研究中心認(rèn)為，國企央企以及一些優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)，憑借自身實(shí)力、政策支持將在收并購市場將掌握更大的主動(dòng)權(quán)。隨著并購融資通道的打通，行業(yè)收并購積極性將受到調(diào)動(dòng)。

事實(shí)上，近期市場上已出現(xiàn)不少房企并購案例。

1月25日，中國海外發(fā)展有限公司（0688.HK，以下簡稱“中海地產(chǎn)”）先后發(fā)布公告稱，于2022年1月21日及24日，擬分別向雅居樂（3383.HK）、世茂集團(tuán)（0813.HK）收購廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“廣州利合”）約26.66%、26.67%的股權(quán)，代價(jià)分別為約18.44億元、18.45億元（可予調(diào)整）。

收購?fù)瓿珊?，中海地產(chǎn)將持有廣州利合73.33%股權(quán)。

1月21日，世茂集團(tuán)公告稱，以10.6億元總價(jià)出售上海北外灘核心區(qū)一項(xiàng)目公司的股權(quán)，項(xiàng)目接盤方為上海久事北外灘建設(shè)發(fā)展有限公司，由上海市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)全資擁有，主要從事營運(yùn)經(jīng)上海市政府授權(quán)的國有資產(chǎn)及投資政府項(xiàng)目。公告顯示，通過出售該項(xiàng)目，世茂集團(tuán)將獲得2.7億元的收益，所得款項(xiàng)90%將用于降低其負(fù)債。

物管行業(yè)方面，華潤萬象生活打響了2022年收并購第一槍，以10.6億元收購禹洲物業(yè)。隨后，其再下一子，宣布收購中南服務(wù)，交易代價(jià)將由訂約雙方厘定并最終協(xié)定，但不得高于22.6億元。

東興證券研報(bào)指出，融資段的“呵護(hù)政策”將推動(dòng)高信用房企在土地和并購市場獲得優(yōu)勢，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書也有望在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，進(jìn)一步提升市場份額，“隨著融資端政策的發(fā)力，流動(dòng)性有望從頭部國企央企向經(jīng)營穩(wěn)健的民企溢出，房企合理的融資需求將會(huì)持續(xù)得到滿足。”

為并購補(bǔ)充“彈藥”

最近，房企與銀行密集簽訂了相關(guān)戰(zhàn)略合作協(xié)議，以獲得不同形式的并購融資支持。

2月21日，五礦地產(chǎn)與交通銀行股份有限公司北京市分行（以下簡稱“交通銀行北京市分行”）簽署并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。

協(xié)議約定，交通銀行北京市分行將在執(zhí)行國家金融政策和中國人民銀行監(jiān)管規(guī)定的前提下，為五礦地產(chǎn)提供100億元的意向性并購融資額度。

五礦地產(chǎn)黨委書記、董事長何劍波表示，希望雙方以此次簽約為契機(jī)，全面加強(qiáng)項(xiàng)目并購融資等方面的對(duì)接協(xié)作，不斷擴(kuò)大合作范圍，提升合作水平，推進(jìn)雙方高質(zhì)量發(fā)展再上新臺(tái)階。

無獨(dú)有偶，2月14日及2月18日，大悅城控股分別與招商銀行、浦發(fā)銀行簽署并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。

根據(jù)合作協(xié)議，招商銀行將授予大悅城控股100億元并購融資額度用于并購業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化，以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品，并為其提供高效便捷的“綠色通道一站式”服務(wù)。

浦發(fā)銀行為大悅城控股提供的并購融資額度為100億元，雙方合作的內(nèi)容包括但不限于并購顧問、并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品。

1月25日，招商銀行與華潤置地、華潤萬象生活分別簽署并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，并購融資額度達(dá)230億元，專用于其并購業(yè)務(wù)。

事實(shí)上，銀行對(duì)房企進(jìn)行并購的信貸支持離不開金融監(jiān)管部門的推動(dòng)。

2021年12月20日，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，通過投資并購債券、并購票據(jù)等債務(wù)融資工具，支持房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。對(duì)于兼并收購出險(xiǎn)和困難房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目并購貸款，暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

此外，人民銀行金融市場司司長鄒瀾曾在新聞發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場化手段。

為此，不少銀行在年初就開始陸續(xù)推出了房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行計(jì)劃。

1月24日，浦發(fā)銀行發(fā)布2022年第一期金融債券發(fā)行結(jié)果公告。該公告顯示，1月21日，浦發(fā)銀行完成第一期金融債券簿記定價(jià)，本期債券發(fā)行規(guī)模為300億元，期限為3年，票面利率為2.69%，募集資金將于1月25日到賬。

具體而言，上述當(dāng)期債券按照募集資金用途分為兩個(gè)品種，品種一為普通金融債券，規(guī)模為250億元，認(rèn)購倍數(shù)2.64倍；品種二為房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放，規(guī)模為50億元，認(rèn)購倍數(shù)1.79倍。

浦發(fā)銀行稱，將穩(wěn)妥有序推進(jìn)募集資金投放，對(duì)50億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券募集資金進(jìn)行專項(xiàng)管理，確保資金?？顚Ｓ谩⒁?guī)范管理，進(jìn)一步發(fā)揮金融債券對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的積極作用。

記者注意到，此前，浦發(fā)銀行曾表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券將重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

據(jù)了解，這是金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首筆房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券。中指研究院指出，結(jié)合政策導(dǎo)向可以推斷，收并購類融資將成為優(yōu)質(zhì)房企新的融資渠道。

事實(shí)上，自浦發(fā)銀行之后，廣發(fā)銀行、平安銀行表示，計(jì)劃發(fā)行50億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。

2月下旬，興業(yè)銀行稱，根據(jù)市場需求和業(yè)務(wù)發(fā)展需要，該行計(jì)劃發(fā)行不低于100億元房地產(chǎn)并購主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。

興業(yè)銀行表示，近期已陸續(xù)接洽多家市場優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)地調(diào)研其并購重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的原則、標(biāo)準(zhǔn)、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據(jù)、并購基金、并購財(cái)務(wù)顧問等“融資+融智”產(chǎn)品組合拳，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

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