百億債券難償還、股價(jià)暴跌80％！千億房企正榮地產(chǎn)還能活下去嗎？

正榮地產(chǎn)，在被“股債雙殺”的十二天后，開(kāi)啟了“自救”模式。

2月23日，正榮地產(chǎn)召開(kāi)投資者電話會(huì)，管理層表示公司目前美元辦法如期償還到期債務(wù)，希望投資人對(duì)2022年內(nèi)到期的美元債本金進(jìn)行展期，給予公司一年時(shí)間逐步強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，等待屆時(shí)外部環(huán)境逐漸回暖，預(yù)計(jì)公司現(xiàn)金流能夠修復(fù)，債務(wù)問(wèn)題能夠妥善解決。

然而，時(shí)間能成為正榮地產(chǎn)的“救命良藥”嗎？

“跌跌不休”的正榮地產(chǎn)，是時(shí)代紅利褪去后的“骨感”？

關(guān)于此次希望展期2億美元的永續(xù)債，正榮此前還曾在投資人會(huì)議中表示，由于永續(xù)債跳息后費(fèi)用過(guò)高，從10.25%的票息調(diào)至15%，因此計(jì)劃在近期贖回其2億美元規(guī)模的永續(xù)債。并于1月4日發(fā)布公告稱：將于2022年3月5日贖回2億美元的永續(xù)債，且已告知委托人和債券持有人。

在官宣贖回永續(xù)債的第二天，使得正榮地產(chǎn)美元上漲超過(guò)6%，使得這筆美元債的價(jià)格穩(wěn)定在了90美分以上，“蒸蒸日上”的利好局面也為2月11日的暴跌埋下了“伏筆”。

或許，正榮地產(chǎn)一直是個(gè)“樂(lè)天派”；又或許，只是為了利好自身市場(chǎng)前景。

正榮地產(chǎn)曾經(jīng)多次提前贖回債務(wù)，僅去年11月，正榮先后四次回購(gòu)優(yōu)先票據(jù)，回購(gòu)規(guī)模合計(jì)2555萬(wàn)美元。在第四季度在天津、蘇州、南京多個(gè)城市促銷(xiāo)加快資金回籠的同時(shí)，還順利獲得5.5億港元雙邊貸款額度及中國(guó)銀行91.4億元授信額度。

無(wú)論從融資額度、回款速度以及提前贖回債券的信譽(yù)度，讓人難以預(yù)料到這家千億房企的“至暗時(shí)刻”來(lái)得那么快。

2022年2月11日，正榮系被“股債雙殺”，離岸美元債券市場(chǎng)，其多只美元債下跌幅度超過(guò)50%；另一邊股市里，正榮地產(chǎn)最大跌幅超80%、收盤(pán)時(shí)總市值已不足54億港元，正榮服務(wù)則一度跌幅超85%、收盤(pán)時(shí)總市值已不足18億美元。

并且，2月14日、2月15日又持續(xù)兩天日跌幅都在15%以上，連續(xù)多日跌跌不休、扶搖直下使得正榮地產(chǎn)成為“仙股”，使其體會(huì)到了房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)代紅利褪去后的“骨感”。

那么，為何看似一向“穩(wěn)健”的正榮地產(chǎn)卻走向了如此地步，難道真的是像是其董事長(zhǎng)黃仙枝所言：“這次困難來(lái)得很突然，無(wú)法提前準(zhǔn)備應(yīng)付，使我們措手不及”嗎？

然而，現(xiàn)實(shí)或許是，未知的“突然”已是早有“預(yù)料”。

正榮地產(chǎn)身為閩系房企發(fā)展模式的代表之一，通過(guò)閩系較強(qiáng)的融資能力，基本是通過(guò)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高溢價(jià)”實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的。

這點(diǎn)我們從其公開(kāi)數(shù)據(jù)也可以看出，在2016年～2020年間，正榮地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)的情況下，融資籌資活動(dòng)現(xiàn)金流卻一直保持在135.53億元、63.39億元、141.02億元、219.73億元、124.3億元的較大規(guī)模。

可見(jiàn)，正榮地產(chǎn)一直靠著融資在解決自身現(xiàn)金流不足的問(wèn)題，這就成為了其“暴雷”最大的核心：依靠外界輸血續(xù)命，自身沒(méi)有抵抗高風(fēng)險(xiǎn)的能力。

或許，對(duì)于“樂(lè)天派”的正榮地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，只要能保持著良好的信譽(yù)就能一直靠著融資彌補(bǔ)自身現(xiàn)金流的不足，從而通過(guò)房產(chǎn)溢價(jià)去撬動(dòng)杠桿，進(jìn)而保持業(yè)內(nèi)信譽(yù)，形成一個(gè)“向良”的閉合鏈。然而，其卻忽略了身為時(shí)代紅利的受益者，其“信譽(yù)—融資—信譽(yù)”閉合鏈的牢固程度依靠也是時(shí)代本身。

然而，時(shí)代已經(jīng)變了。

首先，從2020年末開(kāi)始，在“三道紅線”與貸款集中度的約束下，房企自身融資渠道逐漸收緊。

然而，正榮地產(chǎn)帶息債務(wù)規(guī)模卻是逐漸遞增的，2015年～2019年，依次為254億元、370億元、421億元、465億元、587億元。并且，其2020年與2021年上半年的現(xiàn)金短債比為2.2倍與2.19倍，已經(jīng)觸及到“三道紅線”中房企的現(xiàn)金短債比小于1的底線。

其次，在疫情，政策調(diào)控和人口流出的影響下，部分城市房?jī)r(jià)增速下緩，甚至出現(xiàn)大幅下跌的狀況，使得房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)量不如預(yù)期。

比如，2022年1月，正榮地產(chǎn)僅實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約為78.97億元，較去年同期的111.97億元縮水29.47%。2月，受多家房企違規(guī)與信譽(yù)下調(diào)，以及正榮地產(chǎn)自身“負(fù)面纏身”，銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步下跌。

同時(shí)，通貨膨脹導(dǎo)致的原材料上漲、人工費(fèi)用上漲以及主要城市土拍“兩集中”下的土地價(jià)格上漲或是房企本身激進(jìn)擴(kuò)張，各種因素使得房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)成本逐步攀升，不免再一次縮小了杠桿的空間。

就正如正榮地產(chǎn)在進(jìn)入“千億俱樂(lè)部”之前的激進(jìn)拿地，使得部分2017年～2018年拿到的高價(jià)地項(xiàng)目仍沒(méi)有賣(mài)完。

從而使得對(duì)于靠“高杠桿、高負(fù)債”模式擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)走向了成本升高、房?jī)r(jià)下跌、銷(xiāo)售下滑、回款難度加大、入不負(fù)債，從而在信用危機(jī)下，導(dǎo)致融資更難、房子更難賣(mài)、回款更難、債務(wù)缺口越來(lái)越大的惡性循環(huán)之中。

期望“展期”：時(shí)間或是“緩釋劑”，卻絕非“救命藥”

2月23日所公布的正榮地產(chǎn)投資者電話會(huì)議紀(jì)要給出了“展期”緣由：由于2021年下半年開(kāi)始，銷(xiāo)售逐漸下跌，今年1月銷(xiāo)售金額較去年同期下降近30%；疊加融資放款收緊，西安、廣州的融資貸款都落空，在有還款55億元下，僅融資14億元。并且，年前工程款到期，1月現(xiàn)金流流出81億，比預(yù)期超了50多億，使得現(xiàn)金流進(jìn)一步惡化。

可見(jiàn)，此次正榮地產(chǎn)債務(wù)展期與之前閩系的泰禾與福晟等接連出現(xiàn)債務(wù)違約相似，或許都是跌入“惡循環(huán)”、難以脫離。

然而，正榮地產(chǎn)所爭(zhēng)取的一年債務(wù)展期，真的能讓其“起死回生”嗎？

首先，正榮地產(chǎn)相信行業(yè)的未來(lái)是光明的、會(huì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)、努力自救，但是從某方面來(lái)說(shuō)更像是維穩(wěn)輿論與二級(jí)市場(chǎng)的“煙霧彈”。畢竟，2月23日投資者會(huì)議后，無(wú)論是正榮地產(chǎn)還是正榮服務(wù)在二級(jí)市場(chǎng)都漲超10%。

然而，據(jù)香港聯(lián)交所信息，正榮地產(chǎn)大股東歐宗容分別于2月16日、17日在場(chǎng)內(nèi)出售3670萬(wàn)股與2630萬(wàn)股，套現(xiàn)5709.47萬(wàn)元。

作為正榮地產(chǎn)最大股東，拋售股票的動(dòng)作來(lái)看，或許對(duì)于正榮地產(chǎn)本身或者行業(yè)來(lái)說(shuō)并沒(méi)有信心。并且，在這個(gè)投資者與股民已經(jīng)信心偏弱的節(jié)點(diǎn)來(lái)看，無(wú)疑是雪上加霜，使得投資者與股民對(duì)于正榮地產(chǎn)的未來(lái)更加迷茫。

其次，正榮地產(chǎn)的資金回籠速度或許并沒(méi)有想象中樂(lè)觀。

其公布當(dāng)下還有高達(dá)1300億的權(quán)益貨值，并且大部分在省會(huì)和強(qiáng)二線城市。但是其中有很多在建項(xiàng)目，項(xiàng)目支出仍舊是一筆不小的花費(fèi)。其次，其銷(xiāo)售情況2月份比1月份更差，與去年上半年相比也明顯變差，那么通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)回籠資金本來(lái)就是一個(gè)“不定數(shù)”。

在“不定數(shù)”外，雖然正榮方面已經(jīng)梳理了一批合作項(xiàng)目和投資性物業(yè)，合作項(xiàng)目主要是與合作方以及國(guó)央企進(jìn)行洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，預(yù)計(jì)上半年可以完成30億—40億元左右規(guī)模的資產(chǎn)盤(pán)活。

但是，目前正榮地產(chǎn)在境外有息負(fù)債40億美金，今年本息就高達(dá)15億美金，除了美元票據(jù)外，還有銀行貸款。所以說(shuō)，更大可能是，哪怕展期一年，其資金回籠速度依舊跟不上堆積的債務(wù)。

或許此次展期，只是正榮地產(chǎn)對(duì)于外界壓力，以及負(fù)面輿論的一個(gè)緩釋?zhuān)o債權(quán)人與投資人一個(gè)可能性，去拼一個(gè)政策下的機(jī)遇或者下一場(chǎng)紅利。

被時(shí)代紅利所孕育的正榮地產(chǎn)終局如何，仍要交給時(shí)代去引領(lǐng)與見(jiàn)證。

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