正榮地產(chǎn)已與國(guó)企洽談轉(zhuǎn)讓股權(quán)，上半年或處置資產(chǎn)3-40億元回血

自本月中旬遭遇股債雙殺之后，正榮地產(chǎn)終于在 2 月 18 向公眾吐露了實(shí)情，宣布以現(xiàn)有內(nèi)部資源，可能不足以解決 3 月份即將到期的債務(wù)。

此公告發(fā)布后，正式坐實(shí)了正榮地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)困局。

面對(duì)嚴(yán)峻的局面，正榮地產(chǎn)先是宣布對(duì)一筆 2 億元的美元債尋求展期。

與此同時(shí)，在 2 月 23 日，有消息稱，正榮地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)與國(guó)企進(jìn)行接洽，商談旗下股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，預(yù)計(jì)今年上半年，將處置 3-40 億左右的資產(chǎn)。

銷售乏力

如果情況屬實(shí)，這意味著，正榮地產(chǎn)將通過(guò)資產(chǎn)擺上貨架的方式尋求渡過(guò)難關(guān)。

從消息面看，此事并非空穴來(lái)風(fēng)。

據(jù)了解，在昨日，正榮地產(chǎn)召開了投資者電話會(huì)，正榮地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃仙枝和執(zhí)行董事兼副董事長(zhǎng)劉偉亮和執(zhí)行董事兼 CFO 陳偉健都參加了會(huì)議。

陳偉健表示，" 目前正榮地產(chǎn)其實(shí)看起來(lái) 2 月份的銷售還會(huì)比 1 月份更差。銷售回流應(yīng)該也大概就是兩個(gè)億左右，明顯是變差的。我們也希望整個(gè)銷售會(huì)逐步改善。我們預(yù)計(jì)三個(gè)月對(duì)我們有好處。"

目前，房地產(chǎn)行業(yè)雖然迎來(lái)了政策寬松，但行業(yè)壓力依然存在。

根據(jù)克而瑞的調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，2022 年 1 月，TOP100 房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額 5256 億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低 39.6%，較 2021 年月均水平降低 43%。

而正榮地產(chǎn)的情況同樣不容樂(lè)觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1 月份正榮全國(guó)銷售額為 78.97 億元，同比下降了 29.5%。不僅如此，正榮去年銷售目標(biāo)也不達(dá)標(biāo)，全年合同銷售額 1456 億元，同比下滑 5%，目標(biāo)完成率為 97%。

除了銷售額乏力之外，債臺(tái)高筑才是壓垮正榮的最根本原因。

13 只債券尋求延期

在 2 月 22 日，正榮地產(chǎn)披露了擬對(duì) 5 筆境外債進(jìn)行交換要約及尋求征求同意的處置方案。

消息顯示，這 5 筆境外債將分別在今年 3 月、4 月、6 月、8 月及 9 月到期，除一筆為離岸人民幣債券外，其余 4 筆債券均為美元債；其中人民幣債券未償還金額 16 億元，美元債合計(jì)未償還金額約 7.98 億美元。

值得注意的是，這還不是正榮地產(chǎn)的全部債務(wù)。

在同一份公告中，正榮還透露，準(zhǔn)備對(duì)另外 8 筆將于 2024 年至 2026 年到期的美元債債權(quán)人提出同步同意征求，以尋求做出建議修訂及豁免，8 筆美元債合計(jì)未償還本金額為 23.63 億美元。

所以，在債務(wù)壓力巨大的情況下，陳偉健也表示了擔(dān)憂。

他指出，本期交易是對(duì) 2022 年到期的幾筆美元的票據(jù)延期到明年的三月份，我們也希望能夠在一定的時(shí)間內(nèi)帶來(lái)穩(wěn)定的局面。但是目前的在項(xiàng)目層面沉淀的資金還是比較大，尤其是在多方的監(jiān)管還沒(méi)有放松，銷售額無(wú)法快速改善，融資也沒(méi)有辦法有效開放的情況下，延期到 2023 年還款對(duì)公司來(lái)說(shuō)還是一個(gè)挑戰(zhàn)。

受財(cái)務(wù)狀況影響，資本市場(chǎng)上，已經(jīng)有評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)正榮開始持消極態(tài)度。

在 2 月 22 日，惠譽(yù)就降低了正榮地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)，由原先的 B 級(jí)，降至 C 級(jí)。同時(shí)，其亦將正榮地產(chǎn)的優(yōu)先無(wú)擔(dān)保債務(wù)評(píng)級(jí)由 B 級(jí)，降至 C 級(jí)。

另外，按照房企 " 三條紅線 " 的要求，截至去年上半年末，正榮地產(chǎn)還有資產(chǎn)負(fù)債率還未達(dá)標(biāo)，負(fù)債率為 72.4%，屬于 " 黃檔 "。

在評(píng)級(jí)和踩線的情況下，正榮地產(chǎn)想通過(guò)融資方式緩解債務(wù)壓力，可以說(shuō)，困難不小。

而且，13 只債券能否如愿展期，還需要等待債權(quán)人的表決。

出售資產(chǎn) " 續(xù)命 "

在銷售不景氣，債務(wù)高企，融資困難的前提下，賣資產(chǎn) " 自救 " 就成為了正榮唯一能快速回血的方法。

執(zhí)行副董事劉偉亮因此也在昨天的會(huì)議上表示，對(duì)于資產(chǎn)方面，公司主要布局的項(xiàng)目是在一二線和強(qiáng)三線，整體資產(chǎn)的流動(dòng)性比較好。目前已經(jīng)梳理了一批合作項(xiàng)目和投資性物業(yè)，合作項(xiàng)目主要是以與合作方以及國(guó)央企進(jìn)行洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓的事宜。預(yù)計(jì)上半年可以完成 30 到 40 億左右的規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。

他同時(shí)還表示，關(guān)于持有型的物業(yè)，目前還有資產(chǎn)總值接近 100 億的自持物業(yè)，扣除掉當(dāng)前的二十多億的融資和再投入的 30 億，按照公允的價(jià)值的凈價(jià)值約 40-50 億左右。

值得注意的是，正榮在廣州也有多處與國(guó)企民企合作的資產(chǎn)。

例如位于荔灣的越秀正榮天樾灣、白云的正榮新城 | 云溪潤(rùn)宸，以及和融創(chuàng)共同占股南沙區(qū)南沙街進(jìn)港大道南側(cè)地塊，都是與其他房企 " 雙打 " 項(xiàng)目。

越秀正榮天樾灣

目前，在廣州的這些項(xiàng)目，是否會(huì)作為處置資產(chǎn)被擺上貨架，現(xiàn)在還不得而知。

出品 / ZAKER 房產(chǎn)

編輯 / 臨川

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