穆迪確認新城控股及新城發(fā)展“Ba1”公司家族評級

樂居財經訊 嚴明會2月22日，穆迪將新城發(fā)展（01030.HK)、新城控股（601155.SH)及新城環(huán)球有限公司(New Metro Global Limited)的展望由“穩(wěn)定”調整至“負面”。

穆迪還確認了新城發(fā)展的公司家族評級為“Ba1”，高級無抵押評級為“Ba2”，由新城環(huán)球有限公司發(fā)行、新城發(fā)展提供擔保債券的有支持高級無抵押評級為“Ba2”。

穆迪還同時確認了新城控股的公司家族評級為“Ba1”，由新城環(huán)球有限公司發(fā)行、新城控股提供擔保債券的有支持高級無抵押評級為“Ba1”。

新城控股為新城發(fā)展持股67%的子公司，截至2021年上半年，占新城發(fā)展營收的99%以及其債務的89%。這兩家公司統(tǒng)稱為“新城”。

穆迪助理副總裁兼分析師Kelly Chen表示：“負面展望反映了穆迪對新城在未來12-18個月內房地產銷售萎縮和信用指標減弱的預期，且運營環(huán)境和融資條件受限?！?/p>

“評級確認反映了新城良好的流動性狀況，以及該公司持續(xù)的租金收入增長，這將為其穩(wěn)定現(xiàn)金流提供支撐，”Chen補充道。

評級理據(jù)

穆迪預計，在未來12-18個月，由于運營環(huán)境和融資條件受限，新城的合同銷售額和收入確認將減弱。

具體而言，穆迪預計，新城的總合同銷售額在2021年下降7%至2340億元人民幣，將分別在2022年和2023年下降至約1850億元人民幣和1800億元人民幣。在市場環(huán)境不佳的情況下，該公司可能會提供價格折扣，以支持其合同銷售，從而給其利潤率帶來壓力。

因此，新城發(fā)展的EBIT /利息覆蓋率將從截至2021年6月前12個月的4.7倍下降至未來的1-2年內的3.5倍。以收入/調整后債務衡量，其債務杠桿率將從同期的148%降至140%左右。該公司疲軟的指標和離岸債券市場準入的削弱將該公司的評級置于Ba1公司家族評級。

另一方面，受益于吾悅廣場的開業(yè)以及業(yè)績推動，新城發(fā)展的經常性租金收入(不包括商業(yè)物業(yè)管理費)將從截至2021年6月前12個月的37億元人民幣分別持續(xù)增長至2022年和2023年的50億元人民幣及55億元人民幣。因此，該公司的租金收入/利息覆蓋率將在未來1-2年內，從截至2021年6月前12個月的52%提高到80%至85%。此等數(shù)據(jù)將緩和市場對于新城發(fā)展信用指標削弱的擔憂。

穆迪預計新城發(fā)展將保持良好的流動性。截至2021年6月，該公司的無限制現(xiàn)金為530億元人民幣。雖然部分現(xiàn)金必須保持在項目層面以支持其運營，但穆迪預計新城發(fā)展將擁有足夠的資源，包括不受限制的現(xiàn)金、運營現(xiàn)金流和近期配股的收益，以在2023年第二季度之前完全償還到期債務，同時無需通過外部融資獲得再融資。該公司的投資性房地產投資組合還將為其提供一定的靈活性，以便從境內銀行獲得擔保貸款等融資。

然而，考慮到該公司進入離岸債券市場的渠道有限，新城可能需要利用其內部資源償還至少部分2022年到期的13美元債券。這將降低新城的財務靈活性和可用于支持其運營的資金。

新城的Ba1公司家族評級反映了該公司穩(wěn)健的銷售業(yè)績、支持其現(xiàn)金流穩(wěn)定的不斷增長的經常性租金收入，以及良好的流動性。

然而，Ba1公司家族評級受到新城有限的利潤率、債務資本市場融資的渠道收窄以及其對合資企業(yè)(JV)的重大敞口的限制，這增加了該公司的或有負債，并限制了其公司透明度。

從治理角度來看，公司的所有權集中在其前董事長身上，后者持有新城發(fā)展 70.3%的股份，而新城發(fā)展又持有新城控股 67.1%的股份。公司設立的管理團隊，以及港交所和上海證券交易所所要求的良好的機構治理結構和標準，減輕了這一風險。

由于結構性次級風險，新城發(fā)展的Ba2高級無抵押債券評級比其公司家族評級低一個子級。新城發(fā)展的大部分債權屬于子公司級別，在破產情況下優(yōu)先于控股公司的債權。此外，控股公司缺乏緩解結構性次級風險的重大因素。

新城環(huán)球有限公司發(fā)行并由新城控股擔保的Ba1高級無抵押債券評級反映了其高級無抵押評級不受運營公司級別債權次級關系的影響，因為結構性次級風險通過業(yè)務多元化得到緩解。雖然該公司是一家中間控股公司，多數(shù)債權位于運營子公司和項目層面，但新城控股的債權人受益于該集團的多元化業(yè)務，通過大量經營子公司產生現(xiàn)金流，地理位置高度多樣化，以及投資性房地產投資組合產生穩(wěn)定的租金收入。

可能導致評級上調或下調的因素

鑒于負面展望，新城發(fā)展和新城控股的評級不太可能上調。然而，如果這些公司獲得離岸債券融資的渠道改善，如果它們能夠改善合同銷售、加強信用指標、保持租金收入增長和良好的流動性，穆迪可能會將評級展望恢復穩(wěn)定。

預示評級展望穩(wěn)定的信用指標包括：EBIT/利息覆蓋率恢復到4.0倍，收入/調整后債務持續(xù)超過80%，租金收入/利息持續(xù)超過50%，以及不受限制的現(xiàn)金/短期債務持續(xù)超過125%。

如果新城發(fā)展和新城控股的融資渠道惡化;該公司合同銷售額大幅下降或追求強勁增長，導致其信用指標下降，EBIT/利息覆蓋率不太可能恢復到4.0倍，收入/調整后債務持續(xù)低于75%-80%，或租金收入/利息持續(xù)低于50%，穆迪可能會下調它們的評級。

如果公司的流動性減弱，評級下調壓力也可能增加，這反映在公司的無限制現(xiàn)金/短期債務降至125%以下，其與合資企業(yè)相關的或有負債或向合資企業(yè)提供融資支持的可能性顯著增加。

發(fā)行人概況

新城發(fā)展通過其持有67.1%股份的大陸子公司新城控股運營，主要從事中國的住宅開發(fā)。新城發(fā)展由其與新城控股前董事長王振華于1996年創(chuàng)立。王振華是新城發(fā)展的最大股東，持有該公司70.3%的股份，自1993年以來一直參與中國(A1/穩(wěn)定)的房地產開發(fā)業(yè)務。截至2021年6月，該公司的土地儲備遍布中國115個城市，總樓面面積(GFA)1.5億平方米。

文章來源:樂居財經

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