多家銀行相繼發(fā)行主題債券 房地產(chǎn)并購金融業(yè)務(wù)升溫

來源：中國銀行保險(xiǎn)報(bào)

近期，房地產(chǎn)并購金融業(yè)務(wù)顯著升溫，部分股份制銀行表現(xiàn)活躍。

2月18日，《中國銀行保險(xiǎn)報(bào)》記者從興業(yè)銀行獲悉，根據(jù)市場需求和業(yè)務(wù)發(fā)展需要，該行計(jì)劃發(fā)行不低于100億元房地產(chǎn)并購主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。除興業(yè)銀行外，平安銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行也在房地產(chǎn)并購金融業(yè)務(wù)上有所動作，包括且不限于發(fā)行房地產(chǎn)并購主題債券、與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，多家銀行已為房地產(chǎn)并購提供融資額度合計(jì)逾650億元。

銀行密集發(fā)行并購主題債

據(jù)了解，興業(yè)銀行近期已陸續(xù)接洽多家優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)地調(diào)研其并購重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的原則、標(biāo)準(zhǔn)、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據(jù)、并購基金、并購財(cái)務(wù)顧問等“融資+融智”產(chǎn)品組合拳，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和經(jīng)營困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2月15日，平安銀行表示，該行計(jì)劃于近期啟動首期50億元房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行。募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。“我行將按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，推進(jìn)募集資金投放。重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，有效支持房地產(chǎn)企業(yè)通過并購防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及推動行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。”平安銀行人士稱。

浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行的行動更早。1月21日，浦發(fā)銀行完成了50億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券簿記建檔，債券規(guī)模50億元，期限為3年。據(jù)悉，這也是金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券。1月27日，廣發(fā)銀行發(fā)布公告稱，計(jì)劃于近期發(fā)行50億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。

除此之外，有銀行也對房地產(chǎn)并購提供其他形式的融資支持。2月14日和2月18日，大悅城控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“大悅城控股”）先后與招商銀行、浦發(fā)銀行簽署地產(chǎn)并購融資合作協(xié)議。

據(jù)了解，招商銀行、浦發(fā)銀行將分別為大悅城控股提供100億元人民幣并購融資額度。項(xiàng)目合作內(nèi)容包括但不限于并購顧問、并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品。

實(shí)際上，這也是招商銀行近期簽署的第二個(gè)地產(chǎn)并購融資戰(zhàn)略協(xié)議。1月27日，招商銀行還曾與華潤置地及華潤萬象生活簽署了《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》。招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度。

監(jiān)管引導(dǎo)并購

銀行上述舉動離不開金融監(jiān)管部門的推動。2021年12月20日，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，通過投資并購債券、并購票據(jù)等債務(wù)融資工具，支持房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。對于兼并收購出險(xiǎn)和困難房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目并購貸款，暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

人民銀行金融市場司司長鄒瀾曾在新聞發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場化手段。

“從長遠(yuǎn)看，通過并購等市場化方式推動房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有利于高負(fù)債企業(yè)集團(tuán)資產(chǎn)、負(fù)債雙瘦身的同時(shí)保護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，有利于引導(dǎo)市場各主體更加重視項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)評估與管理，有利于形成房地產(chǎn)新發(fā)展模式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展?！编u瀾指出。

華泰證券研究所研究員張繼強(qiáng)表示，目前來看，監(jiān)管層政策鼓勵房企項(xiàng)目承債式收并購，潛在標(biāo)的將主要圍繞在一線與強(qiáng)二線資質(zhì)較優(yōu)、原先就有國企參與合營聯(lián)營、股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰的民營企業(yè)項(xiàng)目。對于優(yōu)質(zhì)房企尤其是國企，并購融資的新突破有望給其負(fù)債端適度“松綁”。

在全聯(lián)并購公會信用管理委員會專家安光勇看來，銀行陸續(xù)以發(fā)行金融債等方式支持房地產(chǎn)行業(yè)，能夠幫助一些重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)解決目前的困境。同時(shí)，這對于銀行自身也有利好，通過提供融資支持，能夠減輕房企流動性緊張帶來的不良壓力。

“對于銀行來說，推動房企資產(chǎn)重組，既能夠維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，銀行也能夠在發(fā)放貸款中獲益，且有助于收回前期貸款。”暨南大學(xué)南方高等金融研究院副院長陳創(chuàng)練對記者說。

銀行需做好風(fēng)險(xiǎn)識別

記者注意到，近期已有不少房企并購案例。如華潤萬象生活并購禹洲物業(yè)、中南服務(wù)，中海地產(chǎn)37億元收購雅居樂、世茂所持廣州利合股權(quán)，中海宏洋收購雅居樂義烏、徐州等項(xiàng)目，徐州市國企潘勝地產(chǎn)接手恒大南京項(xiàng)目，粵海置地收購粵海物業(yè)等。

另據(jù)貝殼研究院最新發(fā)布的報(bào)告，近期，招商蛇口與建發(fā)房地產(chǎn)分別發(fā)行12.9億元、10億元并購債，并明確融資用途。

不過，申萬宏源證券分析師孟祥娟認(rèn)為，當(dāng)前試水并購債的房企發(fā)行規(guī)模不大，且主要用于償還前期的并購貸款。一方面是當(dāng)前多數(shù)房企資金壓力仍然緊張，并購新項(xiàng)目的意愿仍然不高；另一方面是新的并購項(xiàng)目需要一定的流程審批時(shí)間，預(yù)計(jì)未來房企融資進(jìn)一步回暖后，用于新并購項(xiàng)目的承債式并購債券有望啟動。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員、內(nèi)蒙古銀行研究發(fā)展部總經(jīng)理?xiàng)詈Ｆ街赋?，由于困境資產(chǎn)或困境房企往往伴生有產(chǎn)業(yè)類問題、金融債務(wù)類問題、司法類問題，房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目并購重組涉及交易意向達(dá)成、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、稅收籌劃、融資方案設(shè)計(jì)等，存在多方的博弈。要快速集中地達(dá)成一致，存在一定難度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行在開展相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，需要做好系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)識別，穩(wěn)中求進(jìn)，保持耐心。IPG首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向記者表示，銀行發(fā)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券募集成功后，到真正轉(zhuǎn)化為并購貸款投放，要注意觀察實(shí)施效果。

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