房企年內流動性壓力仍較大 風險化解需時日

本報記者 詹方歌 盧志坤 北京報道

近日，標普信評發(fā)布報告稱，2022年度房地產行業(yè)整體債務規(guī)模仍不可小覷，其所關注的116家樣本企業(yè)中，國內債券到期金額約為2300億元，其中3月和7月是相對到期高峰，3月到期債權金額接近300億元，7月則高達400億元以上，行業(yè)仍面臨流動性壓力。

業(yè)內人士告訴《中國經營報》記者，償債現金流主要來自企業(yè)賬面貨幣資金以及“借新還舊”，但就目前而言，這兩條償債通路對于諸多房企而言能否走通，或許還需打上一個問號。

開年往往是房企融資最密集的時刻，但2022年1月卻延續(xù)了上年度融資較緊的態(tài)勢，融資總額與2021年同期相比仍有較大差距。中指研究院數據顯示，2022年1月房地產企業(yè)融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規(guī)模同比已連續(xù)11個月下降。具體來看，1月份房地產行業(yè)信用債融資同比下降53.6%；海外債融資同比下降88.0%；信托融資同比下降83.9%；ABS融資同比下降47.2%。新增融資規(guī)模的持續(xù)縮小，對于長期依賴“借新還舊”模式的房地產行業(yè)來說并不是好消息。

與此同時，標普信評分析認為，房地產開發(fā)企業(yè)大部分的現金流和貨幣資金沉淀在子公司項目層面，本部貨幣資金量較低。至2021年6月末，標普信評116家樣本房企母公司層面貨幣資金僅占合并口徑總計的16%左右。

針對較大的償債壓力，房企、金融機構及政策層面均在尋求更加合理的解決路徑。針對子公司資金沉淀，部分房企則是調用項目公司富余資金。例如中交地產，便在2月12日發(fā)布公告稱，將與合作方按權益比例以同等條件共同調用旗下三個項目公司富余資金。據悉，中交地產方面將分別從三個項目公司中調用4.44億元、7.6億元、5.61億元，期限為1年或3年，利率分別為不超過6%、4.18%及4.785%。

同時，為解決短時資金需求，有企業(yè)開始尋求期限在270天以內的超短融債券融資。上海清算所信息顯示，北京天恒置業(yè)擬發(fā)行金額為10億元的超短融債券，計劃將全部用于償還存續(xù)期內到期的債務。另外，建發(fā)房地產的母公司廈門建發(fā)股份也計劃發(fā)行金額為10億元的超短融債券。公司方面表示，這筆債券將全部用于補充發(fā)行人營運資金，且承諾不用于房地產業(yè)務。

金融機構和政策層面針對房企融資則更為審慎。2022年2月，現金流情況較好的頭部民企融資情況有所改善。龍湖2022年度第一期中期票據和旭輝集團2021年度第一期中期票據都在2022年2月14日完成注冊，計劃發(fā)行金額皆為20億元。2021年12月末，碧桂園曾經申請注冊2021年第一期中期票據，截至目前仍處于“反饋中”的狀態(tài)。

而政策層面對于收并購這類行業(yè)風險化解途徑的支持已經有了較為明顯的效果：已經有并購債先行落地，更多資產處置交易也在路上。2022年1月末，建發(fā)房地產集團和招商蛇口分別發(fā)行10億元及12.9億元的并購債，前者將有4.8億元用于并購房地產項目公司股權，后者將全額用于房地產項目并購。

據記者此前了解，在此之前并未有房地產行業(yè)并購債落地的先例，已發(fā)行的其他行業(yè)并購債中，將這樣高比例的資金用于并購而非償還已有債務的情況也不常見。

2月14日，大悅城控股也發(fā)布公告稱，其與招商銀行簽署了100億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。招商銀行將授予大悅城控股100億元并購融資額度用于并購業(yè)務，業(yè)務品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產證券化，以及基于并購相關業(yè)務需求創(chuàng)新的各類融資產品，并為其提供高效便捷的“綠色通道一站式”服務。

但即便并購債落地，房企風險化解也還需時日。有房地產行業(yè)人士對記者表示，收并購交易中獲取資金只是第一步，此后盡職調查、收益測算等環(huán)節(jié)產生的結果都將影響企業(yè)最終的收購行為，“必然也快不了”。

（編輯：盧志坤 校對：顏京寧）

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