去年,我國(guó)老舊小區(qū)改造直接和間接拉動(dòng)近萬(wàn)億元投資
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造既是民生工程也是發(fā)展工程,蘊(yùn)藏著巨大的投資潛力。2020年,我國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬(wàn)個(gè),直接和間接拉動(dòng)近萬(wàn)億元更新改造投資,還能撬動(dòng)居民戶內(nèi)改造、裝飾裝修、家電更新等,帶動(dòng)多個(gè)行業(yè)發(fā)展,對(duì)穩(wěn)定投資增長(zhǎng)有著重要支撐作用。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造雖是投資的“富礦”,但也存在資金需求大、不易形成合理回報(bào)機(jī)制等問(wèn)題。當(dāng)前,各地各部門(mén)正積極探索建立政府部門(mén)與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制,多渠道籌措改造資金。
合理落實(shí)居民出資責(zé)任——按照誰(shuí)受益、誰(shuí)出資原則,積極推動(dòng)居民出資參與改造,可通過(guò)直接出資、使用(補(bǔ)建、續(xù)籌)住宅專項(xiàng)維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實(shí)。
財(cái)政資金“四兩撥千斤”——2020年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)翻番,中央預(yù)算內(nèi)投資安排543億元、中央財(cái)政保障性安居工程專項(xiàng)資金安排307億元,引導(dǎo)和帶動(dòng)相關(guān)改造投資。
社會(huì)力量添柴加薪——落實(shí)稅費(fèi)減免政策讓社會(huì)資本輕裝上陣,通過(guò)政府采購(gòu)、新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式保障企業(yè)長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng),科學(xué)合理的投融資模式激發(fā)了參與企業(yè)的積極性。
金融系統(tǒng)積極助力——加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,離不開(kāi)有力的金融支持。2020年,國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行與5省份9城市簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,將在未來(lái)5年內(nèi)共提供4360億元貸款,重點(diǎn)支持市場(chǎng)力量參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。
多方參與、協(xié)同發(fā)力,城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造蹄疾步穩(wěn),正釋放巨大投資潛力。
青島:以獎(jiǎng)代補(bǔ),財(cái)政資金“四兩撥千斤”
最近,山東青島膠州市順德花園小區(qū)居民王正傳做飯時(shí)更踏實(shí)了。“改造后,大部分燃?xì)夤艿蓝紡募依镞w出,公共區(qū)域也換了新管道,‘面子’好看、‘里子’安全!”
“據(jù)測(cè)算,包括順德花園在內(nèi),改造3個(gè)小區(qū)燃?xì)庑?span id="eaxstep" class="keyword">投資400多萬(wàn)元。”去年5月,青島新奧膠城燃?xì)夤窘拥巾?xiàng)目后,超出預(yù)期的資金一度讓總經(jīng)理董加秋發(fā)愁。
膠州市推出的以獎(jiǎng)代補(bǔ)政策解了燃眉之急!“中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金和地方財(cái)政資金加起來(lái)有200萬(wàn)元左右,壓力小了一半。”董加秋懸著的心放下了。
財(cái)政資金在重點(diǎn)支持水暖電氣熱等基礎(chǔ)類改造的同時(shí),也充分發(fā)揮“四兩撥千斤”的引導(dǎo)作用,通過(guò)項(xiàng)目資本金注入、貸款貼息等方式,吸引社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造。
膠州市建設(shè)局黨組成員陳剛介紹,下一步,膠州打算支持規(guī)?;瘜?shí)施運(yùn)營(yíng)主體采取市場(chǎng)化方式參與改造,“目前膠州財(cái)政已注入項(xiàng)目資本金1億元,由當(dāng)?shù)貒?guó)企和民企聯(lián)合成立混合所有制公司,負(fù)責(zé)全市老舊小區(qū)改造的設(shè)計(jì)、建設(shè)和融資。”
“單個(gè)改造項(xiàng)目規(guī)模小、收益不高、融資能力有限,規(guī)?;瘜?shí)施運(yùn)營(yíng)主體可通過(guò)合理拓展改造實(shí)施單元、推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動(dòng)改造、加強(qiáng)服務(wù)設(shè)施和公共空間共建共享等方式實(shí)現(xiàn)資金平衡。”青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中心副主任丁樹(shù)更說(shuō)。
資金瓶頸一破除,改造節(jié)奏就加快,對(duì)投資的拉動(dòng)作用也逐步顯現(xiàn)。
“我們是一家外向型企業(yè),原本外貿(mào)訂單量高達(dá)八成,因?yàn)?span id="ll7fr16" class="keyword">疫情受到了不小影響。過(guò)去幾個(gè)月,老舊小區(qū)改造紛紛下單,幫助我們快速恢復(fù)。”尼得科電梯(青島)有限公司總監(jiān)楊文浩高興地說(shuō)。2020年,青島111個(gè)老舊小區(qū)“舊貌換新顏”,總投資約7億元,僅順德花園改造就可拉動(dòng)社會(huì)投資上千萬(wàn)元、惠及10多家相關(guān)企業(yè)。
蘇州:盤(pán)活資源,吸引社會(huì)資本前來(lái)投資
5億元!剛接到江蘇蘇州姑蘇區(qū)32號(hào)街坊老舊改造示范區(qū)更新改造任務(wù)時(shí),蘇州歷史文化名城保護(hù)與更新置業(yè)有限公司總經(jīng)理王香治皺起了眉頭,“這么多投資,光靠自籌資金壓力太大。”
“為什么不借助姑蘇區(qū)傳統(tǒng)資源打造文化品牌,吸引其他企業(yè)共同參與?”蘇州市房屋征收辦主任錢毓靜的提議讓王香治豁然開(kāi)朗。
要知道,姑蘇區(qū)歷史文化遺存豐富,大量古建老宅、古街小巷分布其中。這能為老舊小區(qū)改造帶來(lái)“財(cái)富”。商討方案、尋求合作,王香治接觸了不少有投資意向的企業(yè)。前不久,又有一家上海企業(yè)主動(dòng)簽約,準(zhǔn)備整合利用片區(qū)存量資產(chǎn)開(kāi)發(fā)精品酒店項(xiàng)目,為游客提供定制式體驗(yàn)服務(wù)。“歷史文化街區(qū)改造要求兼顧完善功能和傳承歷史。改造后,不僅文化底蘊(yùn)更加凸顯,小區(qū)也提高了環(huán)境品質(zhì),還能拉動(dòng)至少3000萬(wàn)元投資,提供上百人的就業(yè)崗位。”王香治說(shuō),此外,公司還能從中收取一定管理費(fèi)用于老舊小區(qū)改造。這一模式為后續(xù)多主體開(kāi)展古城保護(hù)和老舊小區(qū)改造提供了樣板,“通過(guò)整合存量資源,打造更多有活力的文化體驗(yàn)項(xiàng)目,投資活了,改造資金壓力也能減輕不少。”
盤(pán)活資源、“就地生財(cái)”可有效化解老舊小區(qū)改造資金籌措難;不僅如此,通過(guò)建設(shè)郵政快遞末端綜合服務(wù)站、體育健身等社區(qū)服務(wù)設(shè)施,對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行完善類和提升類改造,也能吸引各類社會(huì)力量參與投資。循著這一思路,蘇州收獲了不少成功案例——
吳江區(qū)一個(gè)老舊小區(qū),一個(gè)菜鳥(niǎo)驛站投入使用,為居民提供快遞代收代發(fā)、包裹紙箱回收、衣服送干洗等服務(wù)。菜鳥(niǎo)驛站負(fù)責(zé)人鄭思雅介紹,小區(qū)為他們提供了一處70多平方米的閑置建筑,并且在一定時(shí)間內(nèi)免收租金,“每個(gè)驛站能帶動(dòng)3至5人就業(yè)。”
在國(guó)泰一村老舊小區(qū),由蘇州暢踢體育科技公司投資120萬(wàn)元的社區(qū)籠式足球場(chǎng)將成為附近居民鍛煉的好去處。“建成后,企業(yè)可以獨(dú)立承包經(jīng)營(yíng)10年,收入來(lái)源有足球場(chǎng)、社區(qū)車位、公有房屋、廣告位等租金,6年左右就能收回投資成本。”負(fù)責(zé)小區(qū)改造的尹山湖集團(tuán)董事長(zhǎng)陸志平說(shuō)。
“通過(guò)盤(pán)活小區(qū)閑置資源,引入社區(qū)服務(wù)設(shè)施進(jìn)行提升類改造,既能豐富服務(wù)供給、讓社區(qū)更宜居,也能讓投資運(yùn)營(yíng)方獲取合理投資收益,實(shí)現(xiàn)雙贏。”蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長(zhǎng)葛昕說(shuō),今年蘇州計(jì)劃改造老舊小區(qū)80個(gè),受益居民2.55萬(wàn)余戶,計(jì)劃投資近12億元。
蚌埠:積極助力,金融機(jī)構(gòu)送來(lái)資金“及時(shí)雨”
“農(nóng)行這筆貸款為小區(qū)改造按下了‘快進(jìn)鍵’。”看著上世紀(jì)90年代修建的金屬公司小區(qū)改頭換面,安徽蚌埠禹會(huì)區(qū)緯四街道黨工委書(shū)記王文強(qiáng)長(zhǎng)舒一口氣:“居民改造意愿強(qiáng)烈,但過(guò)去因缺少資金遲遲無(wú)法動(dòng)工,我們也著急。”
去年安徽有874個(gè)老舊小區(qū)完成改造,總投資30多億元,蚌埠市有34個(gè)小區(qū)包含在內(nèi)。但是財(cái)政資金有限,要想撬動(dòng)更多資本參與,離不開(kāi)政府部門(mén)、銀行、企業(yè)的高效對(duì)接。2020年,農(nóng)行蚌埠分行共發(fā)放3.1億元貸款,為178個(gè)小區(qū)改造送去資金“及時(shí)雨”,其中就包括對(duì)禹會(huì)區(qū)改造項(xiàng)目的1.3億元貸款。
“1.3億元貸款,算上利率優(yōu)惠,一年能節(jié)省90萬(wàn)元費(fèi)用;資本金比例下調(diào)10個(gè)百分點(diǎn),企業(yè)能在手上多留1000多萬(wàn)元;還款期限也由3年延長(zhǎng)到6年……”農(nóng)行蚌埠分行業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人汪波說(shuō),老舊小區(qū)改造投入規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng),企業(yè)恨不得“一分錢掰成八瓣花”,而銀行量身定制、更加靈活的貸款方案,讓企業(yè)負(fù)擔(dān)大為減輕。
不僅如此,貸款流程也在精簡(jiǎn)。汪波介紹,過(guò)去,類似貸款業(yè)務(wù)需要二級(jí)分行先對(duì)接,在省分行初審?fù)ㄟ^(guò)后才赴現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查;現(xiàn)在,調(diào)查審查環(huán)節(jié)由省分行牽頭直接開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估,改造專項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)即來(lái)即審,“目前貸款審批效率可由原來(lái)的近一個(gè)月縮短至半個(gè)月內(nèi)。”
建設(shè)企業(yè)的資金壓力緩解了,銀行的積極性又如何提升?“有的小區(qū)規(guī)模較小、不成片區(qū),無(wú)法產(chǎn)生收入;但有的小區(qū)空間利用廣、功能輻射強(qiáng),現(xiàn)金流強(qiáng)。”招商銀行合肥分行金融客戶一部總經(jīng)理王沛然介紹,招行在發(fā)放貸款時(shí),就考慮將不同小區(qū)捆綁在一起,通過(guò)整體授信方式提供融資支持,這樣既有利于提升企業(yè)參與改造的意愿,也有利于降低銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)。
(本報(bào)記者丁怡婷、劉詩(shī)瑤、王偉健、王沛、徐靖)
改造投資須形成合力(短評(píng))
從樓體管網(wǎng)等硬件改造,到養(yǎng)老托幼等軟件服務(wù),再到帶動(dòng)居民消費(fèi),城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)“雙升級(jí)”,穩(wěn)定投資增長(zhǎng),對(duì)做好“六穩(wěn)”工作、落實(shí)“六保”任務(wù)具有重要意義。
拉動(dòng)大規(guī)模投資,不能光靠政府部門(mén)“獨(dú)唱”,還須大力吸引社會(huì)力量參與,形成合力。改造資金由政府部門(mén)與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)的機(jī)制正在建立。比如涉及基本居住條件的水暖電氣熱等基礎(chǔ)類改造,由財(cái)政資金重點(diǎn)支持;涉及加裝電梯等完善類改造,通過(guò)居民出資和公共資源讓渡來(lái)解決,政府予以適當(dāng)支持;涉及公共服務(wù)供給的養(yǎng)老、托育等提升類改造,通過(guò)統(tǒng)籌利用小區(qū)空地、閑置房產(chǎn)等資源,可有效吸引社會(huì)力量參與投資。
辦法總比困難多。相信通過(guò)精準(zhǔn)施策、多方參與,城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造將為擴(kuò)大有效投資注入強(qiáng)勁動(dòng)力。
關(guān)鍵詞: 老舊小區(qū)改造 拉動(dòng)投資
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