一二線城市土地供應加速 三四線城市則明顯放緩

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國100個大中城市土地供應面積達9153.57萬平方米，成交總價合計9617.37億元，創(chuàng)近5年來同期新高。不同的城市土地市場出現(xiàn)一定分化，一二線城市土地供應加速，三四線城市則明顯放緩。4月以來，全國50個大城市賣地出現(xiàn)加速態(tài)勢，不少大中型房企積極拿地。其中，熱點城市土地對房企吸引力較強，杭州出現(xiàn)多家房企以最高限價拿地的情況。業(yè)內(nèi)人士指出，各地土地出讓速度會根據(jù)房地產(chǎn)庫存去化情況出現(xiàn)分化，熱點地區(qū)土地市場有望延續(xù)火爆。

土地市場升溫

Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國100個大中城市合計供應住宅用地1713幅，同比增長1.84%;供應面積合計9153.57萬平方米，同比增長0.25%，均創(chuàng)近5年來同期新高。2018年同期，全國100個大中城市累計供應住宅用地1682幅，累計供地面積9130.66萬平方米。成交方面，今年以來，全國100個城市累計供應住宅類用地成交總價9617.37億元，同比增長9.52%，創(chuàng)同期歷史新高。

分城市看，一二線城市土地供應加速，三四線城市則明顯放緩。2019年以來，一線城市累計供應住宅類用地數(shù)量65幅，同比增長75.68%;累計供地面積348.22萬平方米，同比增長50.16%。二線城市方面，今年以來累計供應住宅類用地數(shù)量842幅，同比增長24.37%;累計供地面積4587.14萬平方米，同比增長11.18%。三線城市累計供應住宅類用地數(shù)量806幅，同比下降16.74%;累計供地面積4218.21萬平方米，同比下降11.62%。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月以來，全國50個大城市出現(xiàn)加速賣地態(tài)勢。48個城市2019年以來土地出讓金額超過100億元。其中，杭州市土地出讓金額達到1129億元，位列第一，北京、天津、上海、蘇州、福州、重慶等14個城市土地出讓金額均超過300億元。

溢價率方面，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)，全國50個大城市土地溢價率全部為正值。其中，廈門、珠海、合肥等9個城市土地成交的樓面溢價率超過30%，沈陽、寧波、大連等15個城市溢價率在20%-30%。北京、廣州、無錫等14個城市溢價率在10%-20%。

房企積極拿地

從上市房企披露的2019年1-4月數(shù)據(jù)看，多數(shù)大中型房企2019年以來拿地積極。以華潤置地為例，根據(jù)公告，2019年4月，公司在大連、蘇州、沈陽、哈爾濱和溫州收購了8幅地塊，總樓面面積約144.23萬平方米，應付權(quán)益土地出讓金約124.69億元。公司1-4月實現(xiàn)總合同銷售金額690.25億元，總合同銷售建筑面積約373.69萬平方米。其中，4月實現(xiàn)總合同銷售金額約177.9億元，同比增長25.5%;實現(xiàn)合同銷售建筑面積約102.9萬平方米，同比增長30%。

熱點城市土地對房企吸引力較強。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，5月17日，濟南迎來5月份第二場土拍，21宗地塊合計拍賣126億元，陽光城、世茂、碧桂園、金科、綠地等十余家大型房企參與競拍。同日，杭州市8宗地合計拍賣163億元，嘉里、禹洲、電建等房企以最高限價拿地。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2019年1-2月，全國土地市場整體低迷。隨著房企融資難度降低，部分城市在4月份土地市場出現(xiàn)復蘇苗頭。雖然未出現(xiàn)地王頻繁的現(xiàn)象，但土地市場升溫明顯，房企在熱點城市拿地額增加。

對于土地市場未來走勢，張大偉預計，不同城市土地市場會出現(xiàn)分化，三四線城市土地成交額可能進一步下調(diào)。一二線城市雖然調(diào)控政策依然嚴格，但對房企而言仍是增加銷售額的重要市場。一二線城市土地市場有望延續(xù)火爆態(tài)勢。

共有產(chǎn)權(quán)房供地增加

自然資源部網(wǎng)站信息顯示，各地商品住房庫存消化周期在36個月以上的，應停止供地;36-18個月的，要適當減少供地;18-12個月的，維持供地持平水平;12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，要顯著增加并加快供地。自然資源部要求，各地根據(jù)截至2019年3月份的商品住房庫存消化周期，結(jié)合本地土地市場實際，切實優(yōu)化住宅用地供應，實施差別化調(diào)控政策。

一線熱點城市土地供應量依然較大。以北京地區(qū)為例，5月10日，北京市規(guī)劃與自然資源委員會網(wǎng)站公布了近期計劃供應經(jīng)營性用地項目信息。5-6月，將有54宗經(jīng)營性用地陸續(xù)入市。其中，11塊將在5月入市。通州近期將入市6宗地塊，共計規(guī)劃建筑面積78.12萬平方米，相比去年增加明顯;而懷柔、密云等遠郊區(qū)縣供地明顯減少。若順利入市，北京土地市場2019年上半年將掛牌68宗住宅地塊，同比增長162%;總規(guī)劃建筑面積985.91萬平方米，同比增長188%。2019年上半年，北京地區(qū)住宅用地供地規(guī)模將顯著增加。

其中，共有產(chǎn)權(quán)房等政策性供地面積增加明顯。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，今年以來，北京已成交10宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊，加上上半年還有9宗共有產(chǎn)權(quán)地塊陸續(xù)入市，遠超去年整年共有產(chǎn)權(quán)房用地的供應量。2018年，在北京市成交的52宗住宅地塊中，共有產(chǎn)權(quán)房地塊成交10宗，成交建筑面積為100萬平方米。

諸葛找房指出，共有產(chǎn)權(quán)房供應量持續(xù)增加，是為了滿足剛需購房群體的居住要求。具體來看，近期將要入市的共有產(chǎn)權(quán)房地塊主要位于朝陽、通州、昌平等區(qū)域，整體地理位置較好。其中，朝陽區(qū)共有兩宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊供應，分別位于豆各莊和東壩南區(qū)，預計本月下旬入市。“共有產(chǎn)權(quán)房”、“限房價、競地價、競自持”的土地出讓模式有利于引導居民對于房價的合理預期。隨著基礎性制度和長效機制的完善，北京住房的供需矛盾將逐步緩解。

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