熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)明顯升溫

近期住建部發(fā)布地價(jià)波動(dòng)預(yù)警，再三強(qiáng)調(diào)“房住不炒”“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的基調(diào)從未改變。此時(shí)高溢價(jià)拿地，房企很容易置身于兩難境地。

自3月份以來，熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)明顯升溫，尤其是一二線和部分三線城市的土地競(jìng)拍市場(chǎng)普遍回暖。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月8日，包括天津、蘇州、濟(jì)南在內(nèi)的10多個(gè)城市共成交地塊32宗，單日成交額近300億元。除個(gè)別地塊以底價(jià)成交外，大多數(shù)地塊都以高溢價(jià)率成交。參與拍地的企業(yè)既有房企龍頭碧桂園，也有金地、奧園等實(shí)力房企，還有天陽(yáng)、秦山之類的中小規(guī)模房企。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策尚未明顯松綁，房企重啟“搶地”模式到底有何底氣?

4月份以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格整體回落，成交量下降，庫(kù)存量上升。但土地拍賣市場(chǎng)卻“量增價(jià)漲”，尤其是4月下旬以來，雖然各地土地供應(yīng)量不斷增加，但土地成交價(jià)卻不斷走高，溢價(jià)率同比和環(huán)比均明顯增長(zhǎng)。其中，榮盛以溢價(jià)率68%、總價(jià)8.84億元獲得蘇州某居住地塊，成交樓面價(jià)14263元/平方米，周邊新房的單價(jià)普遍在15000元至18000元之間。秦山以4.39億元摘得浙江嘉興某地塊，樓面價(jià)5217元/平方米，溢價(jià)率達(dá)56.50%，周邊新房銷售單價(jià)普遍在8500元至13500元之間。

土地量?jī)r(jià)齊升的背后是對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，以及對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控放松的預(yù)期，但事實(shí)似乎并不支持這一預(yù)期。5月11日，蘇州市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》(簡(jiǎn)稱《意見》)提出，對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域的新建商品住房實(shí)施“限售”?！兑庖姟愤€規(guī)定，新房須取得房產(chǎn)證3年后方可轉(zhuǎn)讓，園區(qū)全域二手房須取得房產(chǎn)證5年后方可轉(zhuǎn)讓。蘇州限售政策的出臺(tái)，似乎在預(yù)示調(diào)控力度有加碼的跡象。

在這樣的環(huán)境下，房企為何還要進(jìn)行“搶地”?筆者認(rèn)為，目前土地市場(chǎng)的火熱主要還是受到政策面的催化。2019年4月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布通知稱，將全面放開戶籍制度。5月，國(guó)務(wù)院發(fā)布通知，允許閑置宅基地入市。加上此前關(guān)于“人才落戶”政策的鋪墊，意味著新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)有望為房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇注入活力。

目前房企最關(guān)注的是兩個(gè)問題：一是“開放戶籍+宅基地入市+人才落戶”政策到底能釋放多少房地產(chǎn)需求?二是釋放出來的需求能否順利向城市轉(zhuǎn)移。

從需求看，調(diào)控政策對(duì)人口的釋放需要一個(gè)漸進(jìn)過程。伴隨需求逐步釋放，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度減慢，土地持有成本和管理成本不斷提高，考慮到地區(qū)性政策規(guī)劃及城市自身需求的不確定性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求更加充滿不確定性。

首先，隨著城鄉(xiāng)一體化的逐步推進(jìn)，城鄉(xiāng)間的發(fā)展差距會(huì)逐步縮小，人口轉(zhuǎn)移的重要性也將逐漸減弱，未來人口能否充分轉(zhuǎn)移面臨較大不確定性。一旦出現(xiàn)上述結(jié)果，房企目前的“搶地”行為就會(huì)與未來的城鄉(xiāng)格局和市場(chǎng)需求存在較大落差。

其次，除了需求支撐外，拿地時(shí)機(jī)、拿地成本、拿地布局的合理性，還要取決于未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)，同樣存在較大不確定性。近期住建部發(fā)布地價(jià)波動(dòng)預(yù)警，并再三強(qiáng)調(diào)“房住不炒”“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的基調(diào)從未改變。此時(shí)高溢價(jià)拿地，房企很容易置身于兩難境地。

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