房地產(chǎn)行業(yè)深度報(bào)告：如何看待城中村改造帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)？

【資料圖】

投資要點(diǎn)

存量時(shí)代下，房地產(chǎn)未來的新發(fā)展格局。當(dāng)前，中國住房市場供給結(jié)構(gòu)存在“重購買、輕租賃”和“重市場、輕保障”的狀態(tài)。盡管我國住房供應(yīng)體系經(jīng)過多年改革已初步形成商品房以市場供應(yīng)為主，保障性住房以政府支持為主的格局，但由于各方利益驅(qū)動(dòng)，保障性住房和租賃住房供應(yīng)不足。因此，未來房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革的重點(diǎn)將主要集中在補(bǔ)全住房保障體系、發(fā)展租房市場和共有產(chǎn)權(quán)住房。城中村改造作為城市更新的重要部分，通過增加保障性住房供應(yīng)，可以改善市場供給結(jié)構(gòu)和提升居住質(zhì)量；將在房地產(chǎn)新發(fā)展模式建設(shè)中發(fā)揮重要作用，并通過與保障性租賃住房結(jié)合，盤活低效使用的資源，完善住房的多層次供應(yīng)體系。

本輪城中村改造的要點(diǎn)解讀。2023年7月21日，國常會(huì)通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)中求進(jìn)、優(yōu)先滿足群眾需求、加強(qiáng)組織實(shí)施等重要原則，并將城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合起來。要點(diǎn)解讀如下：（1）改造范圍：優(yōu)先涉及超大特大城市中心區(qū)域；（2）拆建比例：整體可控，《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知（建科〔2021〕63號(hào)）》中的硬性指標(biāo)要求有望適度放松；（3）改造補(bǔ)償方式：預(yù)計(jì)以房屋或房票安置為主；（4）改造周期：項(xiàng)目周期比較長，以穩(wěn)為主；（5）資金來源：我們認(rèn)為社會(huì)資本尤其是國央企將作為重要主體，同時(shí)政策性銀行貸款和專項(xiàng)債補(bǔ)充空間。

城中村改造規(guī)模測算。根據(jù)七普數(shù)據(jù)與我們的假設(shè)：各城市家庭戶結(jié)構(gòu)與人口結(jié)構(gòu)相同；所有自建住房均位于城中村中；月租房費(fèi)用<500元的租賃住房位于城中村中；城中村的人均住房面積為該城市人均住房面積的50%。我們通過以下公式：各城市城中村人口=城區(qū)常住人口*（該城市自建家庭戶占比+該城市租賃家庭戶占比*該城市所在省份月租房費(fèi)用<500元的家庭戶占比）計(jì)算得出21城的城中村人口為6225萬人，城中村建筑面積為11.2億方。根據(jù)假設(shè)的拆舊比（2倍）、改造周期（7年）、拆舊比（20%），預(yù)計(jì)21個(gè)城市城中村改造帶來的每年新建商品房建筑面積為6417萬方，占2022年我國全年商品房銷售面積的4.7%，拉動(dòng)的投資額在每年6899億元左右（未考慮貨幣化安置成本）。拆舊比限制的松動(dòng)與改造周期的縮短能夠大幅提升每年的新房銷售和拉動(dòng)的投資金額。

城中村改造的三種典型模式及受益公司。目前城中村改造的主流模式為：（1）政府引導(dǎo)，相關(guān)公司作為開發(fā)商參與項(xiàng)目開發(fā)，如上海奉賢泰日地區(qū)城中村改造；（2）政府主導(dǎo)，相關(guān)公司作為代建服務(wù)商，如深圳羅湖“二線插花地”棚改；（3）政府或國企平臺(tái)收儲(chǔ)，相關(guān)公司代運(yùn)營持有物業(yè)，如成都猛追灣城市更新。

投資建議：本輪超大特大城市的城中村改造，代表著存量時(shí)代下中國房地產(chǎn)市場“重保障、重民生”的新型發(fā)展道路。改造規(guī)模較大，21城總計(jì)城中村建筑面積預(yù)計(jì)可達(dá)11.2億方。根據(jù)當(dāng)前城中村改造的三種主流模式，我們認(rèn)為以下三類公司有望率先受益：（1）政府引導(dǎo)，公司作為開發(fā)商參與項(xiàng)目開發(fā)。重點(diǎn)推薦：城建發(fā)展、越秀地產(chǎn)，建議關(guān)注：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)。（2）政府主導(dǎo)，公司作為代建服務(wù)商。重點(diǎn)推薦：綠城管理控股，建議關(guān)注：天健集團(tuán)。（3）政府或國企平臺(tái)收儲(chǔ)，公司代運(yùn)營持有物業(yè)。重點(diǎn)推薦：珠江股份，建議關(guān)注：華潤置地、萬科A。

風(fēng)險(xiǎn)提示：城中村改造政策落地不及預(yù)期；房地產(chǎn)市場景氣度超預(yù)期下行。

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