用設(shè)計控制公攤 定標(biāo)準(zhǔn)確保透明

目前,我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易,這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題,加劇“公攤面積傷民”的矛盾

房產(chǎn)交易計價方式的改革很重要,但最關(guān)鍵還是要制定科學(xué)合理的公攤系數(shù)。開發(fā)商應(yīng)該充分披露“按什么面積計價”“出售的房屋室內(nèi)使用面積是多少、公攤面積是多少”

“建筑面積”“套內(nèi)面積”“公攤面積”,這幾個專有名詞最近讓不少打算買房的人一籌莫展。

2月18日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于〈城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范〉等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。在這38項強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中,有一份全文3.1萬字的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》),其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。

這句話在被解讀為“告別公攤”的同時,也讓一些人認(rèn)為可能引起房價大漲。

不過,接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,可能是一些媒體過度解讀了這句話。首先,在我國現(xiàn)行規(guī)定中,商品房銷售計價一直是“可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價”;第二,無論按哪種方式計價,房子的總價是一樣的;第三,以套內(nèi)使用面積計價,其后果可能并沒有想像的那么美好。

取消公攤系誤讀購房成本無影響

《征求意見稿》自發(fā)布后,引起了社會輿論熱議。有關(guān)公攤面積的新聞被刷屏,有媒體稱,這是“住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易”。網(wǎng)友和專家們都在討論“建筑面積”“公攤面積”以后真的要取消了嗎?

2月23日晚,央視在其微信公眾號上發(fā)表了一篇標(biāo)題為《“公攤面積”要取消了?這事兒沒那么簡單》的文章。文中稱,《征求意見稿》只是技術(shù)規(guī)范,這一規(guī)范未來約束的是工程建設(shè)行為,約束對象是住宅項目的建設(shè)單位。這與大家所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”還是以“公攤面積”來計算,并無直接關(guān)系;與大家關(guān)心的物業(yè)費、取暖費以何標(biāo)準(zhǔn)收取,也無直接關(guān)系。

接受記者采訪的專家也不認(rèn)同取消公攤面積的說法。

“公攤面積是客觀存在的。不管是按套內(nèi)面積標(biāo)價,還是按建筑面積標(biāo)價,公攤面積的產(chǎn)權(quán)是要轉(zhuǎn)移到購房人手里的。如果購房者購買了房屋,但是樓道電梯間的門廊、外墻等產(chǎn)權(quán)全是開發(fā)商的,自己住得也不踏實。因此我認(rèn)為取消公攤面積的提法肯定不對。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說,公眾對于公攤面積的主要意見是公攤面積過大,也就是“花100平方米的錢只得70平方米的房”。

在樓建波看來,指望一個《征求意見稿》取消公攤面積,物業(yè)費、取暖費等都按照套內(nèi)面積繳納,“這種想法不太實際”。

“實際上,住建部多次提倡套內(nèi)面積交易。但是需要澄清的是,住建部只是說住宅,并非所有的房屋。實際上,也不可能是所有的房屋都按套內(nèi)面積來交易,非住宅商品房就不可能用這種方式來交易。但這是個好事,因為對于購房者來說,他們會更加直觀地了解到每平方米多少錢。”樓建波對記者說。

也有業(yè)內(nèi)分析人士稱,此次出臺這一規(guī)定主要是因為本條是居民關(guān)注的焦點問題,關(guān)系到每個住宅用戶的切身利益。目前,我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易,這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題,加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

“按照市場平均的得房率,若是以套內(nèi)使用面積計算價格,全國的房價相當(dāng)于還要提高20%至25%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析說。

但張大偉同時稱,以套內(nèi)使用面積計價的政策對于購房者實際購房成本基本無影響,主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。

樓建波也認(rèn)為,實質(zhì)上的價格上漲不太可能,“但體現(xiàn)出來的單價會上漲。假設(shè)建筑面積是87平方米,室內(nèi)面積只有70平方米,這套房子總價賣100萬元,按不同的面積來標(biāo)單價,肯定是不一樣的”。

“價格是開發(fā)成本和利潤的總和,無論計價方式如何變化,單套房屋的總價,也就是消費者的購買成本,不會發(fā)生變化。另外,以套內(nèi)面積計價的主要作用是要統(tǒng)一房地產(chǎn)價格統(tǒng)計發(fā)布、價格評判標(biāo)準(zhǔn)和降低這個領(lǐng)域的法律爭議、糾紛,所以我不認(rèn)為計價方式的調(diào)整會影響房屋總價。”北京房產(chǎn)律師王樹德對記者說。

系數(shù)規(guī)定不規(guī)范公攤測繪有貓膩

近年來,隨著房價上漲,部分開發(fā)商趁機(jī)推高公攤比例。據(jù)媒體此前報道,部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利,頻頻打起住房公攤面積的主意,“買100平方米得70方米”,個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者介紹,房屋買賣涉及三個面積,建筑面積、套內(nèi)面積和實際使用面積。

“建筑面積包括房子的面積和外面樓梯、過道面積,這些肯定是購房者需要承擔(dān)的;套內(nèi)面積講的就是房子的外墻,這個墻以內(nèi)的地方,因為墻有厚度,而厚度是不能用的,但是這塊面積還是屬于購房者的。”嚴(yán)躍進(jìn)說,民眾之所以關(guān)心公攤面積,也是因為相應(yīng)房屋面積的計算是比較模糊的,“如果開發(fā)商能夠算得很清晰,那么大家買房的時候就會知道自己需要付出的購房成本”。

記者注意到,在實踐中,一二線城市相對規(guī)范,住宅公攤系數(shù)在15%至25%之間,但還有很多城市并不規(guī)范,有些地方的住宅公攤系數(shù)甚至超過30%。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,開發(fā)商從利益考量出發(fā),傾向于做大公攤面積,這樣不僅可以收取多重費用,包括物業(yè)費、取暖費等,還可以在表面上降低房價,給購房者造成價格較低的錯覺。

此外,國際通行的房屋交易計價單位多為“所見即所得”的套內(nèi)面積,國內(nèi)對此雖無統(tǒng)一規(guī)定,實際操作中卻普遍采用建筑面積計價。但時至今日,都無法律法規(guī)對公攤面積作出明確約束。

“《房產(chǎn)測量規(guī)范》提到的公攤面積計算方式在《住宅設(shè)計規(guī)范》中無相應(yīng)體現(xiàn),致使國內(nèi)報批、設(shè)計、施工每個環(huán)節(jié)都不是特別清楚公攤?cè)绾斡嬎?只能等著房子蓋出來,測繪部門最終來測公攤大小。這樣一來會導(dǎo)致不少亂象出現(xiàn)。”樓建波說。

對于公攤測繪里的“貓膩”,在廣東從事房屋測繪工作的吳永輝稱,測繪單位一般按照“誰使用,誰分?jǐn)?rdquo;原則計算公攤面積,基本交由開發(fā)商指認(rèn),而業(yè)主不具備專業(yè)知識,雙方信息嚴(yán)重不對等。

盡管如此公攤并不合規(guī),但在現(xiàn)實中,不知情的購房者往往被迫埋單。有業(yè)內(nèi)人士直言,國內(nèi)對于公攤系數(shù)的規(guī)定并不規(guī)范,基本靠經(jīng)驗,亟須予以規(guī)范。

而王樹德對記者說,以套內(nèi)面積進(jìn)行房產(chǎn)交易,在一些地方早已有法可依。

早在2002年,重慶就率先出臺《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》,其中第13條規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)同時公布套內(nèi)建筑面積及其價格、建筑面積及其價格,并載入商品房買賣合同。交易當(dāng)事人發(fā)生面積糾紛時,應(yīng)當(dāng)以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價格作為處理糾紛的計價依據(jù)。

2013年年底,北京市出臺關(guān)于印發(fā)《〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉實施意見》的通知,第二十七條規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房、普通住宅、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋的預(yù)售,均應(yīng)當(dāng)以套內(nèi)建筑面積計價,按套內(nèi)建筑面積結(jié)算房價款。獨立的別墅和整棟樓房預(yù)售,計價方式由當(dāng)事人自行約定。

王樹德對記者說,2013年6月1日,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》開始實施,明確了商品房合同面積及交付面積差異糾紛的處理原則。一般出臺司法解釋都是因為某個領(lǐng)域的法律糾紛比較多發(fā)并且缺少統(tǒng)一處理原則。

“以套內(nèi)面積計價主要基于兩點考慮,第一是套內(nèi)面積和建筑面積計價方式有技術(shù)差異,建筑面積計價不能完全反應(yīng)各地的房地產(chǎn)真實價格水平;第二是建筑面積計價容易產(chǎn)生法律糾紛,明確套內(nèi)面積及套內(nèi)價格有利于解決和減少法律糾紛。實際上,自北京及重慶以套內(nèi)面積計價后,類似的法律糾紛少了很多。”王樹德說。

用設(shè)計控制公攤定標(biāo)準(zhǔn)確保透明

2018年,在房價高漲的一線城市,限價之后的商品房社區(qū)品質(zhì)下降,各方面設(shè)施面積縮水、裝修不合格等現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。

因此,也有業(yè)內(nèi)人士提出了這樣的擔(dān)憂,未來如果開發(fā)商過度擠壓公攤,是否也會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào),包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水?

在接受媒體采訪時,杭州房產(chǎn)專家劉德科提出,省公攤的最有效辦法,就是在同一樓層同一個單元內(nèi)排布七八套住房。目前,重慶的住宅樓盤普遍如此,其他城市都是同一樓層同一個單元內(nèi)排布二至四套住房,“地產(chǎn)商必須把套內(nèi)面積做到最大化,公攤面積能省則省,這樣才能實現(xiàn)銷售金額最大化。按建筑面積計價,地產(chǎn)商就不必斤斤計較得房率”。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來,未來的問題涉及到開發(fā)商的建造成本,一方面是防范轉(zhuǎn)嫁到購房款,即所謂套內(nèi)面積的成本轉(zhuǎn)嫁;另一方面要防范偷工減料,出現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)下降現(xiàn)象。

“比如根據(jù)要求,是要在單元門口修建坡道,但是有些小區(qū)因為單元門廳的面積不夠,建不了坡道。所以在制定設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的時候,要明確普通商品住宅的公攤面積,具體到門廳、臺階等地方的寬度應(yīng)該是多少。”在樓建波看來,上述這些都是關(guān)系到購房者實際居住的,如果臺階做得太窄,住戶在搬家時,都不一定能正常搬運家具。

樓建波對記者強(qiáng)調(diào),房產(chǎn)交易計價方式的改革很重要,但是最關(guān)鍵的還是要制定科學(xué)合理的公攤系數(shù)。“我認(rèn)為,開發(fā)商應(yīng)該充分披露的是兩個方面,第一是按什么面積計價,第二是出售的房屋室內(nèi)使用面積是多少、公攤面積是多少。”樓建波說。

此外,記者注意到,目前在坊間還有這樣的說法——如果想要真正告別“買100平方米房子只得70平方米”的現(xiàn)象,只能修改《商品房銷售管理辦法》。

樓建波對此說法不認(rèn)同。“排除有個別企業(yè)虛構(gòu)公攤面積的做法,甚至重復(fù)計算公攤面積的行為,公攤面積不是在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)認(rèn)定的,而是在設(shè)計環(huán)節(jié)。如果設(shè)計的是普通商品住宅,公攤就要控制在一個合理的幅度。”樓建波說,他認(rèn)為真正的問題是將來應(yīng)該對普通商品住宅的設(shè)計嚴(yán)格把關(guān),“比如,在設(shè)計室內(nèi)面積是70平方米的普通商品住宅時,要控制住公攤,規(guī)定公攤不能超過多少平方米。這樣才有意義,只討論計價方法意義不大”。

在采訪中,不少業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào),通過法律法規(guī)統(tǒng)一厘清“建筑面積”“套內(nèi)面積”“公攤面積”等關(guān)鍵概念,是確保銷售計價體系成功轉(zhuǎn)軌的重要一步。樓建波認(rèn)為,統(tǒng)一劃定相關(guān)概念的重要性遠(yuǎn)大于計價體系轉(zhuǎn)軌本身,包括政府、開發(fā)商、房地產(chǎn)中介及其他專業(yè)團(tuán)體在內(nèi)的市場各個環(huán)節(jié),采用整齊劃一的標(biāo)準(zhǔn)是保證市場公平透明有序的基礎(chǔ)。

房產(chǎn)稅按價值征收去公攤為計稅鋪路

在此次關(guān)于公攤面積的熱議中,還有一種聲音值得關(guān)注——這次的“去公攤”,或許正是為房產(chǎn)稅的征收鋪路。有評論認(rèn)為,“助推”住建部“取消公攤”征詢意見的還有房產(chǎn)稅的立法。換句話說,實施房產(chǎn)稅前,公攤面積這筆“糊涂賬”必須厘清。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,從公攤面積角度看,確實不應(yīng)重復(fù)收繳此類稅費,建議未來房產(chǎn)交易稅費、供暖費等統(tǒng)一按照套內(nèi)面積收取,“此次《征求意見稿》具有行業(yè)變革的意義,于居住者而言具有積極作用。從后續(xù)政策來看,房產(chǎn)稅以及與房屋交易面積掛鉤的政策都可能發(fā)生變化,最終都統(tǒng)一按照套內(nèi)面積計算。這將為稅收計稅標(biāo)準(zhǔn)奠定基礎(chǔ),也將以保護(hù)購房者權(quán)益為最終導(dǎo)向”。

此前,有媒體刊文稱,房產(chǎn)稅是否應(yīng)計公攤面積存在兩難。一方面,由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極大,從0%至55%不等,一刀切以建筑面積為單位收取房產(chǎn)稅有失公平;另一方面,如以套內(nèi)面積為標(biāo)準(zhǔn)收取房產(chǎn)稅,開發(fā)商可能故意“紙面做高”公攤面積,幫助購房者“合理”避稅。

“房產(chǎn)稅肯定涉及計稅的標(biāo)準(zhǔn),到底按套內(nèi)面積或者建筑面積,后續(xù)肯定要明確。如果都按套內(nèi)面積計算,那么購房者的成本相對會小一點,這也是值得肯定的地方。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,從長遠(yuǎn)來看,未來要建設(shè)開放式街區(qū)的小區(qū)環(huán)境,公共通道部分該如何征稅,會不會增加公攤面積,如何緩解社會矛盾,都值得深思。

樓建波的意見則是,房產(chǎn)稅不應(yīng)該按房屋面積收取,應(yīng)該是按價值征收。

“如果要按每平方米多少來征收房產(chǎn)稅,就可能涉及到‘到底是把公攤算到里面還是不算到里面’的問題。例如六環(huán)外面積較大的房產(chǎn)和二環(huán)以內(nèi)一套小戶型房子,如果按房屋面積征收房產(chǎn)稅,征收的金額就可能出現(xiàn)有失公平的現(xiàn)象。按照價值征收則回避了這種問題。”樓建波對記者說。

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