春節(jié)過后房企境外發(fā)債頻繁 境內(nèi)發(fā)債受限較多

2019年春節(jié)過后，房企境外融資密集。據(jù)不完全統(tǒng)計，2月以來，已有7家房企完成發(fā)行境外融資計劃，總規(guī)模超30億美元。如2月11日，奧園集團(tuán)發(fā)行2.3億美元優(yōu)先票據(jù);2月14日，世茂房地產(chǎn)宣布完成發(fā)行10億美元優(yōu)先票據(jù)，時代中國已發(fā)行5億美元優(yōu)先票據(jù);2月19日，禹洲地產(chǎn)發(fā)行5億美元優(yōu)先票據(jù)。并且根據(jù)最新公布消息，僅2月19日當(dāng)天，融信、佳兆業(yè)、龍光、華潤、華夏等房企均有境外債即將發(fā)行。

一、2019年春節(jié)過后房企境外發(fā)債頻繁

2019年2月房企境外融資更加密集，相比去年融資規(guī)模更大、融資成本更高。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年2月，共有8家房企發(fā)行境外債券，發(fā)行總規(guī)模達(dá)24.55億美元，融資成本4.75%-8.25%。2019年春節(jié)過后，奧園、綠城、華夏、世茂、時代、禹洲等6家房企完成發(fā)行境外融資計劃，總規(guī)模達(dá)32.3美元，融資成本基本在6.13%-8.50%之間，其中禹洲今年以來已經(jīng)是第三次發(fā)債了。并且，就2月以來，正榮、融創(chuàng)、旭輝、融信、佳兆業(yè)、龍光、華潤、華夏等多家房企均有境外債券即將發(fā)行，本月境外債總規(guī)模將更大。

整體來看，今年2月房企境外債券發(fā)行計劃更加密集，整體融資規(guī)模相對較大，但融資成本相比去年同期相對較高，但相比去年11月份已有50-100個點(diǎn)的回落。這主要考慮到2019年上半年為美元債集中到期時段，同時目前海外發(fā)債也是一個好的市場窗口，利于房企借此渠道獲取更多資金助力發(fā)展。

2019

數(shù)據(jù)來源：CRIC

二、近年來，海外發(fā)債是國內(nèi)房企融資的重要途徑

2016年以來，境外債權(quán)融資占比持續(xù)上升。

自2016年下半年開始，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、中基協(xié)以及滬深交易所等監(jiān)管部門先后發(fā)布了近20項調(diào)控政策，用于收緊和規(guī)范房地產(chǎn)市場融資行為，房企境內(nèi)融資渠道不斷收緊。在此情況下，海外發(fā)債成為了房企資金來源的非常重要補(bǔ)充渠道之一。根據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年85家典型房企境外融資額同比增長150.4%，相比2016年占比提高12.7個百分點(diǎn)到23.5%。2018年，海外發(fā)債受到調(diào)控政策影響，融資渠道有所收窄，但是85家典型房企全年境外債權(quán)融資額占比達(dá)33.6%，同比提升10.1個百分點(diǎn)。

三、

房企境內(nèi)融資渠道受限較多。

2018年伊始，房企融資環(huán)境繼續(xù)保持2016年以來的收緊態(tài)勢，年初相關(guān)部門就進(jìn)一步出臺政策，加強(qiáng)對信托貸款、銀行貸款以及委托貸款的融資限制，明確指出信托資金不得違規(guī)投向房地產(chǎn)、委托貸款資金不得投向禁止領(lǐng)域，同時增強(qiáng)了對于房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款合規(guī)性的審核力度。此外，對于房企境內(nèi)公司債券的發(fā)行也加強(qiáng)了限制，2018年中止或終止發(fā)行的案例也時有發(fā)生，如碧桂園200億元公司債等被中止審查，而富力地產(chǎn)60億元的住房租賃專項公司債券等被終止審批。至今，房企境內(nèi)發(fā)債仍然受限較多，從目前融資市場來看，房企境內(nèi)發(fā)債的必要性不大。

四、

目前市場資金比較充裕。

2015年開始融資環(huán)境持續(xù)寬松，房地產(chǎn)企業(yè)融資井噴，融資規(guī)模破萬億元。但2016年四季度以來，境內(nèi)融資方面逐步收緊，房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)境外資本市場融資，使得房企2017年融資額繼續(xù)保持上升，融資總量13407億元，相比2016年11706億元的融資總量增長了25%。隨著2018年下半年以來境外融資受限，企業(yè)融資額下降，從而使得2018年全年融資額出現(xiàn)微降的趨勢，但總量仍有11920億元。整體來看，目前市場資金還是比較充裕的。

2019年以來，房企境外發(fā)債頻繁，其中1月85家典型房企1月房企的境內(nèi)外發(fā)債總量達(dá)到了1095.8億元，境外債占比達(dá)到了67.6%。從融資成本來看，2月境外債整體融資成本相對較高，但相對2018年11月來說有所回落?？梢哉f，當(dāng)前境外融資是一個較好的市場窗口，優(yōu)質(zhì)房企可以抓住這個機(jī)會，結(jié)合自身財務(wù)狀況適當(dāng)增加境外發(fā)債獲取資金。

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