限購最嚴(yán)城市珠海正降低門檻 松綁意義在于中期維穩(wěn)托底

樓市調(diào)控政策松綁正在蔓延。菏澤、廣州之后，珠海加入了放松限購門檻的隊列。

昨日晚間，有媒體報道稱珠海市斗門、金灣兩區(qū)已放松購房門檻，非本市戶籍居民購房，從此前的需連續(xù)繳納5年社保改為只需繳納1年。

券商中國記者從一家在珠海有項目的房企高管處了解到，該消息屬實，一個月前相關(guān)部門曾召開了內(nèi)部的會議，但沒有文件，只是口頭表示。

這位高管還透露，樓市調(diào)控松綁的政策可以由各區(qū)按照自己的實際情況制定針對性的措施。

不過，今天下午記者聯(lián)系了珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，相關(guān)工作人員表示，不了解具體情況，以公開發(fā)布的信息為準(zhǔn)，稍后會有統(tǒng)一的說明，說明發(fā)布的時間暫時也不知道。

有意思的是，記者注意到，珠海此前的限購政策堪比北京、深圳等一線城市。

12月20日，珠海本地地產(chǎn)股全部上漲，不過漲幅均不超過2%，珠江實業(yè)上漲1.88%、世榮兆業(yè)上漲1.45%、華發(fā)股份上漲1.24%、格力地產(chǎn)上漲1%。

珠海兩區(qū)放松社保限購門檻

昨日晚間，有媒體報道稱珠海市斗門、金灣兩區(qū)已放松購房門檻，非本市戶籍居民購房，從此前的需連續(xù)繳納5年社保改為只需繳納1年。

針對這一報道，今天下午記者聯(lián)系了珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，相關(guān)工作人員表示，不了解具體情況，以公開發(fā)布的信息為準(zhǔn)，稍后會有統(tǒng)一的說明，說明發(fā)布的時間暫時也不知道。

記者從多家地產(chǎn)公司處進(jìn)行了核實，一家在珠海有項目的房企高管處了解到，該消息屬實，一個月前相關(guān)部門曾召開了內(nèi)部的會議，但沒有文件，只是口頭表示。

這位高管還透露，樓市調(diào)控松綁的政策可以由各區(qū)按照自己的實際情況制定針對性的措施。

珠海一位地產(chǎn)中介相關(guān)工作人員也表示，目前非戶籍人口只用交一年社保就可以購房。

目前限購門檻看齊一線城市

記者注意到，珠海此前的社保購房門檻堪比北京、深圳等一線城市。

2017年4月8日，珠海限購政策加碼，強(qiáng)化“限購、限售、價格備案”政策。將全部戶型納入監(jiān)管范圍，非本市戶籍居民購房社保要求從連續(xù)繳納1年社保變成連續(xù)繳納5年。

而在此前的2016年10月6日，珠海的限購政策為限制144平以下的住宅購買，本地戶籍居民家庭限購三套，非本地戶籍居民家庭需提供1年以上個稅或社保證明，限購1套。

一位地產(chǎn)中介認(rèn)為，連續(xù)繳納5年社保的購房資格對于外地在珠海工作的剛需一族是“誤傷”，降低門檻對于這類人群而言是比較大的利好。

資料顯示，珠海全市下轄香洲、斗門、金灣3個行政區(qū)，設(shè)有橫琴、高新、高欄、萬山4個經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。截至2017 年末，土地面積為1736.46平方公里。常住人口176.54萬人，比上年末增加9.01萬人，增長5.4%，人口城鎮(zhèn)比89.37%。

常住人口數(shù)量方面和一線城市差距甚大。

2018年前三季度珠海經(jīng)濟(jì)運行簡況顯示，前三季度珠海財政收入增速穩(wěn)中有壓。前三季度，珠海全市完成一般公共預(yù)算收入250.70億元，同比增長5.9%，增幅較上半年回落1.3個百分點。

松綁意義在于中期維穩(wěn)托底

政策端方面，從 2016到2017 年開始的調(diào)控陸逐出臺，在限購、限貸、限價、限售等從緊政策下，過分燃熱的市場已趨平穩(wěn)，政策繼續(xù)從緊的壓力相對較輕。

12 月 19 日，菏澤和廣州出臺文件，分別針對住房和商服物業(yè)的二手交易進(jìn)行松綁。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)漲幅明顯回落，房地產(chǎn)調(diào)控政策也到了調(diào)整階段。全國房地產(chǎn)市場的政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，未來大幅度全面寬松可能性不大，但各種微調(diào)將頻繁出現(xiàn)。

安信國際最新的房地產(chǎn)行業(yè)深度分析中表示，加上在外圍市場波動及中美貿(mào)易緊張的不明朗因素下，“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)” 很大機(jī)會成為政府新一年的目標(biāo)，期會放松信貸、扶持樓市及加大基建投資等。假若政策放松，一、二線城市需求較為堅實，銷售增長回復(fù)將較為明顯。

國泰君安證券研究所認(rèn)為，除去政策本身的影響，當(dāng)前出臺的政策的背景、和意義更值得關(guān)注。廣州政策的新老劃斷措施，屬于合理性措施。菏澤政策的背景是因為限售導(dǎo)致供需失衡、進(jìn)而引發(fā)房價上漲、再因為需要調(diào)控房價、并因此取消限售，從前面的分析來看，此邏輯為短周期邏輯，因為，當(dāng)前政策的意義在于中期的維穩(wěn)托底，而非短期的房價上行。

國泰君安證券研究所表示，考慮到此為因城施策進(jìn)入到放松周期的第一個城市，具備一定的示范效應(yīng)，但是否會出現(xiàn)觸及到關(guān)鍵領(lǐng)域的政策出臺，還需進(jìn)一步觀察，如取消限購限貸、降低首付比例等政策。

另外一個方面，2018 銀根從緊，國內(nèi)貸款增速下降。截至 2018 年第三季末，全國房地產(chǎn)貸款余額為 37.5 萬億元，環(huán)比增長 4.7%，增速反復(fù)回落。個人住房貸款余額為 24.97 萬億元，環(huán)比增長 4.3%，增速較上半年微升 0.2 個百分點，但比 2017 年同期下降 1 個百分點。房地產(chǎn)貸款增速維持平穩(wěn)，并未大幅放量。

安信國際認(rèn)為，受宏觀調(diào)控政策所制，房地產(chǎn)資金流入被限制，目前對房地產(chǎn)市場，政府依然保持著較緊的政策環(huán)境，但在經(jīng)濟(jì)及國際貿(mào)易等不明朗因素下，從緊政策有望放松。

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