讓閑置宅基地和農(nóng)房“活”起來(lái)

在宜城市流水鎮(zhèn)鶯河村，兩年前閑置、廢棄的農(nóng)房，如今變成了農(nóng)家樂(lè)、酒坊、豆腐坊、民宿。2015年，宜城成為全國(guó)33個(gè)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)縣市區(qū)之一。鶯河村積極探索盤活利用閑置宅基地和農(nóng)房的辦法，發(fā)展特色鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)，給村民們帶來(lái)了可喜收益。

今年中央1號(hào)文件提出，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。宅基地“三權(quán)分置”，即落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

為了讓荊楚大地更多閑置農(nóng)房像鶯河村的閑置農(nóng)房一樣“活”起來(lái)，8月6日，我省出臺(tái)《農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”試點(diǎn)工作方案》，確定黃陂、大冶、沙洋等12個(gè)縣市區(qū)先行先試。本報(bào)8月11日一版刊登《方案》出臺(tái)消息后，引發(fā)熱議。省國(guó)土資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)試點(diǎn)工作方案相關(guān)要點(diǎn)進(jìn)行了解讀。

集體所有權(quán)咋落實(shí)

《憲法》和《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村土地為集體所有，城市土地為國(guó)家所有。省國(guó)土資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，國(guó)有土地通過(guò)向土地使用者收取出讓金，體現(xiàn)國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán);但農(nóng)村宅基地為集體所有，集體無(wú)償分配給符合條件的村民使用，屬于福利性質(zhì)，加之管理松散，集體組織參與宅基地使用管理的程度不高，造成一定程度上的所有權(quán)虛化。

本次試點(diǎn)，將探索落實(shí)宅基地集體所有權(quán)。試點(diǎn)地區(qū)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將在宅基地規(guī)劃布局、占地標(biāo)準(zhǔn)、村容村貌、文化傳承、環(huán)境保護(hù)、資格認(rèn)定、流轉(zhuǎn)使用等方面發(fā)揮重要作用。

以鶯河村的改革探索為例。鶯河村黨支部副書記楊晶介紹，鶯河村村委會(huì)在探索宅基地“三權(quán)分置”的過(guò)程中，通過(guò)調(diào)查摸底，針對(duì)“一戶多宅”“空掛戶”、宅基地荒廢等情況，在尊重民意的基礎(chǔ)上，由村集體出資回購(gòu)，或農(nóng)戶按照超出面積交納有償使用費(fèi)。2015年后，村集體花費(fèi)近10萬(wàn)元改造了3家老房子，由村民來(lái)承包，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，服務(wù)游客。這是該村探索落實(shí)宅基地集體所有權(quán)的方式之一。

省國(guó)土資源廳提醒，這些探索均須符合中央文件要求、政策法規(guī)規(guī)定及發(fā)展戰(zhàn)略導(dǎo)向。比如，宅基地規(guī)劃布局、占地標(biāo)準(zhǔn)等都須符合《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定。

為何強(qiáng)調(diào)宅基地農(nóng)戶資格權(quán)

誰(shuí)具備擁有農(nóng)村宅基地的資格?誰(shuí)來(lái)認(rèn)定資格?資格如何認(rèn)定?一系列難題還須通過(guò)試點(diǎn)來(lái)探索。

《方案》稱，將探索宅基地農(nóng)戶資格權(quán)的內(nèi)涵、認(rèn)定主體、認(rèn)證程序、確權(quán)方式、權(quán)能作用等。鼓勵(lì)試點(diǎn)地區(qū)因地制宜研究制定宅基地資格權(quán)的取得、保留、注銷、恢復(fù)等管理辦法。

宅基地“三權(quán)分置”，為何如此強(qiáng)調(diào)資格權(quán)？

省國(guó)土資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，今天農(nóng)村面貌發(fā)生了翻天覆地的變化。過(guò)去，農(nóng)村人口相對(duì)固定、業(yè)態(tài)單一、村莊變遷緩慢;如今，隨著人口加速流動(dòng)，村莊的格局變化越來(lái)越快，生產(chǎn)生活多樣化趨勢(shì)加劇，外村人員、城市人員，甚至“洋女婿”“洋媳婦”都可能成為一個(gè)村的成員。

農(nóng)村宅基地以“戶”為單位取得。那么，什么樣的成員組成的“戶”能夠有資格獲得宅基地。這正是需要試點(diǎn)探索的難題之一。以“戶”為單位的資格權(quán)探索，“保障”意味十足，體現(xiàn)了國(guó)家通過(guò)適度放活使用權(quán)增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的改革初衷，既是法理基礎(chǔ)，也是實(shí)現(xiàn)途徑。

正如楊晶所說(shuō)，如果在鶯河村能夠明確資格權(quán),等于給農(nóng)民們吃了一顆定心丸——即使農(nóng)民離開村莊打工，長(zhǎng)期不回家，也保留獲得宅基地的資格。這樣就為宅基地使用權(quán)獲得收益提供了基礎(chǔ)。

放活使用權(quán)如何“適度”

據(jù)國(guó)家自然資源部等部門統(tǒng)計(jì)，全國(guó)至少有7000萬(wàn)套農(nóng)房和3000萬(wàn)畝宅基地處于閑置狀態(tài)。公開資料顯示，2016年底，武漢現(xiàn)有農(nóng)村房屋約73萬(wàn)套，長(zhǎng)期空閑農(nóng)房約11.6萬(wàn)套，空置率為15.8%。這些房屋如何發(fā)揮它們的價(jià)值?

放活使用權(quán)，意味著農(nóng)民可把閑置農(nóng)房出租給企業(yè)或個(gè)人。楊晶說(shuō)，鶯河村發(fā)展鄉(xiāng)村旅游以來(lái)，普通的周末，有近千人來(lái)訪。有些農(nóng)戶自己把老房子改建后經(jīng)營(yíng)農(nóng)家樂(lè)，有些農(nóng)戶將老房子改造后出租給外來(lái)客經(jīng)營(yíng)，農(nóng)戶平均月盈利5000元左右。

但《方案》再次強(qiáng)調(diào)了“適度”，明文規(guī)定須探索放活宅基地和閑置房屋使用權(quán)的主體、范圍、對(duì)象、用途、年限、方式、擔(dān)保及收益分配機(jī)制。

省國(guó)土廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不是來(lái)一個(gè)人，就可以租下閑置農(nóng)房，經(jīng)營(yíng)農(nóng)家樂(lè)。將來(lái)到農(nóng)村租賃或合作，使用宅基地房屋的經(jīng)營(yíng)者，必須和當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村振興的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向符合，有信用不良記錄的人，也會(huì)受到限制。

同時(shí)，《方案》提出，要掌握現(xiàn)狀、總結(jié)模式，并提出防范化解宅基地和閑置房屋使用權(quán)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的建議。楊晶介紹，鶯河村村委會(huì)正在謀劃成立“宅基地流轉(zhuǎn)協(xié)會(huì)”，協(xié)會(huì)作為中間人，對(duì)租賃者雙方進(jìn)行約束，保證宅基地有秩序流轉(zhuǎn)，防范經(jīng)濟(jì)、安全、環(huán)境等方面的風(fēng)險(xiǎn)。

《方案》還提醒試點(diǎn)地區(qū)，宅基地“三權(quán)分置”助力農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，關(guān)鍵在于妥善處理宅基地與農(nóng)房的關(guān)系，防止出現(xiàn)一些不必要的糾紛。

有突破，也須堅(jiān)持底線

省國(guó)土廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，宅基地“三權(quán)分置”是國(guó)家重大改革任務(wù)，是鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要抓手，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展而試點(diǎn)。

宅基地“三權(quán)分置”改革試點(diǎn)，在兩個(gè)方面體現(xiàn)了突破性，一是“資格權(quán)”的提出，創(chuàng)新和完善了宅基地制度;二是在操作層面上，擴(kuò)大了農(nóng)村宅基地的功能作用，原先保障農(nóng)民居住屬性為主的宅基地，有條件地區(qū)的農(nóng)民有望從中獲得商業(yè)收益，成為增加財(cái)產(chǎn)性收入的渠道。

試點(diǎn)改革有突破創(chuàng)新，也要堅(jiān)守改革底線。

宅基地“三權(quán)分置”必須在現(xiàn)有法律法規(guī)范圍內(nèi)進(jìn)行探索創(chuàng)新。試點(diǎn)必須確保“土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損”的底線不動(dòng)搖。

城里人到農(nóng)村買賣宅基地的口子不能開，按規(guī)劃嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制這個(gè)原則不能破，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)所;農(nóng)村集體土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房、超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的宅基地用地不可通過(guò)“三權(quán)分置”改革合法化。

試點(diǎn)結(jié)束后，我省將提煉宅基地“三權(quán)分置”助推鄉(xiāng)村振興的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?，建成一批宅基?ldquo;三權(quán)分置”示范鄉(xiāng)村，提出宅基地等農(nóng)村集體建設(shè)用地管理改革建議，適時(shí)在全省推廣。

關(guān)鍵詞： 農(nóng)房 宅基地