養(yǎng)老院 “共有產(chǎn)權(quán)”內(nèi)藏貓膩

對(duì)于大多數(shù)人來說，自己一輩子的積蓄可能有相當(dāng)一部分都是留做養(yǎng)老使用，然而，近年來市場(chǎng)上卻屢屢出現(xiàn)商家企圖用各種“花招”從中牟取不法利益的情況。日前，有知情人士向北京商報(bào)記者透露，有開發(fā)商打著共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)的旗號(hào)在京銷售類商品房的項(xiàng)目。就此，記者通過網(wǎng)絡(luò)等多渠道循線找到了知情人士口中的名為“迎福園”項(xiàng)目，并與該項(xiàng)目工作人員取得了聯(lián)系。據(jù)介紹，迎福園的購(gòu)買方式、產(chǎn)權(quán)分配比例等核心內(nèi)容，幾乎完全“復(fù)制”了去年底北京市多部門聯(lián)合披露的、位于雙橋的全市惟一共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)。就此，北京市民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人明確，迎福園不是北京所批準(zhǔn)的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目，如果按照這一形式銷售應(yīng)該是違法的，目前市民政局正對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查。

“復(fù)制”試點(diǎn)模式

“迎福園項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)所有形式雖然是國(guó)家新推出的‘共有產(chǎn)權(quán)’模式，但實(shí)際上就和一般商品房一樣?！边@是迎福園售樓處工作人員在向北京商報(bào)記者介紹項(xiàng)目情況時(shí)反復(fù)提及的一句話。

根據(jù)迎福園的宣傳單頁介紹，該養(yǎng)老社區(qū)占地216畝，位于南五環(huán)和南六環(huán)之間，距離市中心18公里。

據(jù)上述工作人員介紹，迎福園養(yǎng)老社區(qū)每棟樓基本都是6層、2個(gè)單元，現(xiàn)階段其中共有兩棟樓中共7層對(duì)外出售，戶型分別約為78平方米和46平方米，售價(jià)統(tǒng)一為4.3萬元/平方米，帶家具家電及精裝修、民水民電?！耙源擞?jì)算，該項(xiàng)目的單套售價(jià)主要在180萬元、330萬元左右。低于周邊二手房?jī)r(jià)格1萬多元/平方米?，F(xiàn)在，項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入預(yù)訂排號(hào)階段，定金為50萬元/套，同時(shí)現(xiàn)在預(yù)訂還可以參加20萬元抵30萬元房款的活動(dòng)，即一共預(yù)交70萬元可抵扣80萬元房款?！痹摴ぷ魅藛T表示。

在提到迎福園最為關(guān)鍵的“共有產(chǎn)權(quán)”模式時(shí)，迎福園的“口徑”與此前多部門介紹的試點(diǎn)項(xiàng)目如出一轍。然而，上述市民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人明確告訴北京商報(bào)記者，截至目前，本市正式公布的共有產(chǎn)權(quán)形式出售的養(yǎng)老項(xiàng)目有且只有一個(gè)，并非迎福園。

北京商報(bào)記者從上述工作人員提供的購(gòu)房合同部分文本中發(fā)現(xiàn)，合同提出：“甲方（企業(yè)）保障乙方（購(gòu)房人）入住時(shí)間、為乙方辦理共有產(chǎn)權(quán)網(wǎng)簽時(shí)間均為2018年8月30日前，為乙方辦理共有房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)間為2020年12月30日前，其中共有產(chǎn)權(quán)甲方占5%，乙方占95%，乙方取得的共有產(chǎn)權(quán)可辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，可出租、可轉(zhuǎn)讓、可繼承?！痹摴ぷ魅藛T直接表示，企業(yè)所持有的5%產(chǎn)權(quán)對(duì)購(gòu)房人沒有任何影響，出租、出售價(jià)格沒有限制，企業(yè)也不從中分成，這和國(guó)家確定的共有產(chǎn)權(quán)住房略有不同。此外，這位工作人員還提醒記者，購(gòu)買該項(xiàng)目不受現(xiàn)行限購(gòu)政策限制，也不納入在京購(gòu)房記錄。

不過，北京商報(bào)記者也發(fā)現(xiàn)，根據(jù)迎福園工作人員描述，該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式與雙橋恭和家園試點(diǎn)存在一定出入：前者雖然需要購(gòu)房人至少一位男60歲、女55歲以上親屬，而且需由民政部門開具證明，具體居住人并不做要求也不會(huì)進(jìn)行監(jiān)督，其他沒有任何必須交納的費(fèi)用；但后者明確要求每套房必須至少有一位60歲以上老人居住，在此基礎(chǔ)上，每個(gè)月購(gòu)房人還必須繳納3000元的服務(wù)費(fèi)。

土地性質(zhì)存“疑點(diǎn)”

與試點(diǎn)“巧合”的共有產(chǎn)權(quán)模式并非迎福園惟一的“疑點(diǎn)”。

在解釋迎福園銷售房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證為何只有50年權(quán)限時(shí)，上述工作人員表示，因?yàn)轫?xiàng)目所在土地的性質(zhì)為養(yǎng)老用地，這種土地產(chǎn)權(quán)只有50年。

去年2月，市民政局、市住建委曾在聯(lián)合印發(fā)的《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)方案》中明確，支持樂成老年事業(yè)投資有限公司利用朝陽區(qū)雙橋地區(qū)的恭和家園養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地，探索共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施模式。

然而，北京商報(bào)記者在合同文本中發(fā)現(xiàn)，合同第一條就明確表示，迎福園居家養(yǎng)老社區(qū)位于大興區(qū)亦莊博興五路與涼水河一路交匯處X6M1地塊。就此，記者咨詢了多位房地產(chǎn)業(yè)界人士，并從百度百科查找發(fā)現(xiàn)，在地塊編號(hào)中，M指代工業(yè)用地，而M1即一類工業(yè)用地，定義為對(duì)居住和公共環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地，其中并不包括養(yǎng)老用地，涉及養(yǎng)老用地的土地主要是含R、A編號(hào)的地塊。因此，在這一地塊開發(fā)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房顯然與所在地塊的土地性質(zhì)不符。

而且，北京商報(bào)記者還發(fā)現(xiàn)，早在2013年時(shí)就有多家媒體曾報(bào)道，中國(guó)（大興）設(shè)計(jì)瑰谷在大興區(qū)布局了“一谷五園”，其中亦莊西曼設(shè)計(jì)園就位于北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)亦莊開發(fā)區(qū)路東區(qū)X6M1地塊。

根據(jù)彼時(shí)的公開消息，中國(guó)（大興）設(shè)計(jì)瑰谷的功能定位是圍繞服裝產(chǎn)業(yè)、電子信息和汽車產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，搭建高技術(shù)企業(yè)研發(fā)和生產(chǎn)平臺(tái)與服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)國(guó)際高技術(shù)研發(fā)、生產(chǎn)、服務(wù)發(fā)展和合作的高科技產(chǎn)業(yè)園。園區(qū)由西曼公司通過“邊建設(shè)、邊培育”進(jìn)行開發(fā)，預(yù)計(jì)總投資21億元，2018年園區(qū)投入全負(fù)荷運(yùn)營(yíng)，西曼集團(tuán)總部和工廠搬至亦莊，各類研發(fā)和生產(chǎn)企業(yè)100-200家，營(yíng)業(yè)收入46.85億元，上繳各類稅收3.34億元。

共有產(chǎn)權(quán)≠房地產(chǎn)

近年來，不少被養(yǎng)老行業(yè)稱為“業(yè)外資本”的企業(yè)集中入局北京養(yǎng)老市場(chǎng)，欲提前落子這一潛力巨大的新藍(lán)海。而另一方面，共有產(chǎn)權(quán)已成為各地房地產(chǎn)市場(chǎng)中興起的“新熱詞”。根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

養(yǎng)老和共有產(chǎn)權(quán)結(jié)合，一種新產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。2016年，市民政局、市住建委聯(lián)合印發(fā)《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老設(shè)施的模式則被定義為居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營(yíng)、限齡人群居住。

值得注意的是，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老居室的買賣，市住建委房屋市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)倪娜表示，這類項(xiàng)目將不受北京現(xiàn)行普通商品房限購(gòu)政策影響，“除居住老人的條件外，購(gòu)房者只要符合北京戶籍居民、持有北京工作居住證、在京連續(xù)繳納五年社?；騻€(gè)稅其中一項(xiàng)條件即可。而且，擁有共有產(chǎn)權(quán)的居民不影響繼續(xù)購(gòu)買普通商品房的資格；另一方面，已經(jīng)在京擁有房產(chǎn)等也不會(huì)影響符合條件的居民購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老居室”。倪娜表示。

在業(yè)內(nèi)看來，由于不少養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)都存在前期投入高、回本周期過長(zhǎng)、利潤(rùn)相對(duì)微薄的情況，因此，部分資金實(shí)力不夠雄厚或承受風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)不足的企業(yè)，始終對(duì)投資這一領(lǐng)域較為謹(jǐn)慎，淺嘗輒止的情況也時(shí)有發(fā)生。因此，共有產(chǎn)權(quán)等模式應(yīng)運(yùn)而生，為“利益導(dǎo)向”的社會(huì)資本提供了更多的可能。

北京市民政局副局長(zhǎng)李紅兵直言，養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域中，投資方在土地購(gòu)買、設(shè)施建設(shè)等方面的大量投入，給后續(xù)的管理服務(wù)帶來較大負(fù)擔(dān)，直接影響到服務(wù)質(zhì)量。共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)釋放了社會(huì)資本的流動(dòng)性，可以使投資方快速收回重資產(chǎn)投入，“輕裝”開展養(yǎng)老服務(wù)，預(yù)期將激活養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，吸引更多社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，由于共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老填補(bǔ)了行業(yè)空白而且突破了現(xiàn)行政策，試點(diǎn)推進(jìn)需謹(jǐn)慎進(jìn)行。

具體到社會(huì)資本關(guān)心的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目的土地使用方面，北京市規(guī)劃國(guó)土委副主任謝俊奇表示，恭和家園項(xiàng)目的用地性質(zhì)是養(yǎng)老而非房地產(chǎn)，享有經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老用地政策，不適用于房地產(chǎn)的土地利用政策，“不過，購(gòu)房者擁有養(yǎng)老居室50年產(chǎn)權(quán)包括的是95%份額內(nèi)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)證辦完后可以進(jìn)行抵押”。謝俊奇表示。

新試點(diǎn)落子通州

根據(jù)《方案》，北京此前惟一“獲批”的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)是位于朝陽區(qū)雙橋的雙橋恭和家園項(xiàng)目，該項(xiàng)目是樂成公司利用自有土地修建的。

日前，樂城老年事業(yè)投資有限公司總經(jīng)理高峻松向北京商報(bào)記者獨(dú)家透露，繼此前北京確定了全市首個(gè)位于朝陽區(qū)雙橋的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老院試點(diǎn)后，日前本市正式確定了這類試點(diǎn)項(xiàng)目的下一步擴(kuò)圍計(jì)劃，即在通州區(qū)半壁店區(qū)域建設(shè)全市第二家共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老院，預(yù)計(jì)今年開工建設(shè)，2020年實(shí)現(xiàn)入住。據(jù)悉，在這兩家之后，相關(guān)部門將會(huì)對(duì)試點(diǎn)模式和效果進(jìn)行分析，預(yù)計(jì)短期內(nèi)可能不會(huì)再輕易拓展其他試點(diǎn)。

高峻松介紹，位于通州區(qū)半壁店地區(qū)的新試點(diǎn)已經(jīng)通過了“一會(huì)三函”中的“一會(huì)”。據(jù)悉，所謂“一會(huì)”就是指市政府召開會(huì)議集體審議決策，“三函”則包括前期工作函、設(shè)計(jì)方案審查意見以及施工意見登記書三份文件。

具體來說，新試點(diǎn)中備受消費(fèi)者關(guān)注的新試點(diǎn)產(chǎn)權(quán)分配方式基本確定，即復(fù)制現(xiàn)有試點(diǎn)的模式，由企業(yè)和購(gòu)房者分別占有5%和95%，購(gòu)房者將拿到50年的共有產(chǎn)權(quán)不動(dòng)產(chǎn)證。

而且，與雙橋項(xiàng)目類似，消費(fèi)者在購(gòu)買了半壁店試點(diǎn)的房屋后，仍然可以獲得共有產(chǎn)權(quán)不動(dòng)產(chǎn)證，即所謂的“大產(chǎn)權(quán)證”，產(chǎn)權(quán)期限為50年，其中企業(yè)持有房屋5%的產(chǎn)權(quán)，個(gè)人持有95%。而對(duì)于新試點(diǎn)的出售出租，高峻松表示，應(yīng)該基本與雙橋項(xiàng)目類似，過戶后，購(gòu)房者可隨時(shí)出租、出讓，價(jià)格隨行就市，買賣都不受北京現(xiàn)行普通商品房限購(gòu)政策限制?！澳壳埃p橋試點(diǎn)項(xiàng)目出租、出讓的需求還不多，僅有2-3戶提出了將居室出租的意愿。”高峻松表示。

對(duì)于新試點(diǎn)的房?jī)r(jià)，高峻松預(yù)計(jì)應(yīng)該會(huì)比雙橋項(xiàng)目稍高一些，基本等同于半壁店周邊一般商品房?jī)r(jià)格，不會(huì)形成價(jià)格洼地。據(jù)悉，目前試點(diǎn)所在區(qū)域周邊新建商品房售價(jià)普遍在6萬元/平方米左右。在高峻松看來，最終決定半壁店項(xiàng)目的售價(jià)主要包括建設(shè)成本、周邊市場(chǎng)價(jià)格以及對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)模式的接受度等。

在此基礎(chǔ)上，半壁店試點(diǎn)的戶型規(guī)模及每戶總價(jià)也會(huì)拉開一定的差距，兩居室、一居室和單間戶型各占1/3?！巴ㄟ^對(duì)雙橋試點(diǎn)項(xiàng)目的研究我們發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老院的老人普遍傾向于選擇兩居室的房間，因此半壁店的兩居室項(xiàng)目占比有所提高。”高峻松表示。

此外，共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老院每套房必須居住一位60歲以上老人的規(guī)定，以及每月必收的服務(wù)費(fèi)仍然延續(xù)，但價(jià)格是否維持3000元/月的水平還需要進(jìn)一步論證再確定。

還有知情人士向北京商報(bào)記者表示，與雙橋是企業(yè)自持用地不同，半壁店項(xiàng)目的土地是國(guó)企的存量用地，是經(jīng)過公司協(xié)議出讓的。未來北京可能將會(huì)研究探索土地“有條件”地通過招拍掛市場(chǎng)出讓，建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老院的新模式。

北京商報(bào)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)調(diào)查小組

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