【新華財經(jīng)調(diào)查】一線實(shí)勘中金廈門安居REIT底層資產(chǎn) 致力打造住房保障體系“廈門藍(lán)本”

新華財經(jīng)上海8月14日電（記者 楊溢仁）近期，REITs二季報陸續(xù)披露。整體來看，保租房類項(xiàng)目表現(xiàn)穩(wěn)健，出租率維持高位。

作為全國首批保障性租賃住房領(lǐng)域的REITs項(xiàng)目之一，也是福建省首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“中金廈門安居REIT”）上市以來的租賃情況如何？面對即將到來的解禁是否感到擔(dān)憂？針對擴(kuò)募有何安排？

廈門安居集團(tuán)有限公司黨委委員、副總經(jīng)理,廈門住房租賃發(fā)展有限公司董事長陳勇表示：“從廈門城市整體租金水平來看，在滿足廈門市政策要求的前提下，未來本項(xiàng)目租金具有持續(xù)改善空間，為本基金價格的穩(wěn)定及投資回報提供進(jìn)一步支撐?！?/p>

(資料圖片僅供參考)

租約一年 房源靠搶！

需指出，中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)由廈門市集美區(qū)兩宗集中式公寓構(gòu)成——分別為珩琦公寓和園博公寓。作為全國首批保障性租賃住房領(lǐng)域的REITs項(xiàng)目之一，也是福建省首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目，自去年上市以來，便斬獲了業(yè)界的關(guān)注。

而中金廈門安居REIT亦不負(fù)眾望，按建筑面積計算，截至2023年二季度末，該產(chǎn)品的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)出租率高達(dá)99.64%。其中，園博公寓的出租率為99.44%，珩琦公寓出租率為99.91%。

不僅如此，2023年二季度，中金廈門安居REIT實(shí)現(xiàn)收入1919萬元，約完成招募說明書預(yù)測同期數(shù)據(jù)的107%，一二季度累計完成招募說明書預(yù)測同期數(shù)據(jù)的106%?？晒┓峙浣痤~方面，二季度完成1488萬元，約完成招募說明書預(yù)測數(shù)據(jù)的113%，一二季度累計完成招募說明書預(yù)測同期數(shù)據(jù)的111%。

在二級市場調(diào)整，已上市REITs二季度表現(xiàn)分化的大背景下，中金廈門安居REIT緣何能交出亮眼的“成績單”？

“我們認(rèn)為，租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定且合理分散、租金回收情況良好實(shí)為關(guān)鍵。”廈門住房租賃發(fā)展有限公司公寓運(yùn)營部負(fù)責(zé)人葉緩婷告訴記者，“目前，兩處公寓的個人租戶占比為91.37%、企業(yè)租戶占比8.63%，租金收繳率達(dá)100%?！?/p>

記者走訪現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，目前珩琦公寓和園博公寓基本接近滿租狀態(tài)。

圖為：8月3日拍攝的中金廈門安居REIT底層資產(chǎn)——珩琦公寓（新華社記者 楊溢仁攝）

“我是2021年4月入住的首批租戶，選擇這里的原因有不少，除了單位近、配套好、交通便利，最關(guān)鍵的還是安全保障。”租戶黃小姐告訴記者，“之前也看過周邊的民房（繞很多小巷子），就安全性來說品牌公寓肯定更值得信賴。”

“之所以選擇在此‘安居’，主要因?yàn)閷Ρ戎苓叄@里的租金價格具有較強(qiáng)競爭力。”一位正在園博公寓進(jìn)行現(xiàn)場簽約的集美大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生告訴記者，“個人簽約了43.8平方米的一室一廳，租金一季度一付，折算下來每月的租金約為1460元，以我的薪資能夠接受。”

圖為：8月3日集美大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生于園博公寓進(jìn)行租賃簽約（新華社記者 楊溢仁攝）

“由于底層資產(chǎn)在區(qū)位、質(zhì)量、價格等方面均具備突出優(yōu)勢，因此租房靠‘搶’——每月1號開放線上預(yù)約，10秒鐘結(jié)束搶購，已成為常態(tài)?！比~緩婷表示，“這也是我們項(xiàng)目租賃合同一年一簽的底氣所在?！?/p>

多方協(xié)力 發(fā)展提速！

“每年一簽，是因?yàn)槲覀冊谶\(yùn)營過程中都對后續(xù)租金上漲充滿信心?！比~緩婷告訴記者，“值得一提的是，目前該項(xiàng)目的續(xù)租率平均穩(wěn)定維持在85%以上，高峰期甚至可以達(dá)到95%。”

當(dāng)然，除了較高的客戶黏性，國家政策“護(hù)航”、地方政府支持、運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)積極作為……保障性租賃住房項(xiàng)目想要獲得穩(wěn)健發(fā)展，天時、地利、人和，缺一不可。

可以看到，自2021年開始，廈門市便出臺了多項(xiàng)政策性文件，從項(xiàng)目認(rèn)定、土地財稅金融支持等多個方面去支持保障性租賃住房行業(yè)的發(fā)展。

此外，根據(jù)《廈門市國土空間總體規(guī)劃（2020—2035）》文件，預(yù)計到2025年廈門市常住人口接近600萬人（2022年底為531萬人），對應(yīng)年新增人口23萬人。

“這也將對整個租賃市場的中長期住房需求構(gòu)成支撐。”葉緩婷說，“再者，考慮到廈門市島內(nèi)加島外的空間布局結(jié)構(gòu)限制了部分城市新增建設(shè)用地供給，則受住宅用地供給總量不足和租戶對于居住品質(zhì)要求提升的影響，長期來看，廈門市的租賃住房租金有望維持上升趨勢?！?/p>

來自中金公司研究部的測算亦顯示，向后看，隨著人口持續(xù)流入、租住比例提升，預(yù)計到 2035年，租房人口將增至360至370萬人，而對比旺盛需求，供給側(cè)亟待加速發(fā)展。

陳勇指出：“我們認(rèn)為，廈門作為一個二線城市，實(shí)際上已擁有了一線城市的配套，包括醫(yī)療、教育、空港、海港、地鐵，甚至BRT（快速公交系統(tǒng)）。中金廈門安居REIT的租賃價格具有優(yōu)勢，這也將為基金價格的穩(wěn)定和投資回報提供可靠保障。”

與此同時，面對8月31日即將到來的部分限售份額解禁，廈門安居集團(tuán)有限公司財務(wù)部經(jīng)理余宛霖向記者表示：“我們?nèi)匀幌嘈艃?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的長期配置價值會日益顯現(xiàn)。”

資產(chǎn)充足 擴(kuò)募可期！

毋庸置疑，從中長期看，發(fā)展保障性租賃住房有助于構(gòu)建多層次住房供給體系，是探索中國房地產(chǎn)市場新發(fā)展模式的途徑之一，對大中城市人口承載力與吸引力的提升以及經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

記者于調(diào)研現(xiàn)場了解到，中金廈門安居REIT將適時啟動相關(guān)擴(kuò)募工作。

“事實(shí)上，擴(kuò)募是我們打造這只REIT的主要目的。不論是對于租賃公司這樣的小團(tuán)隊，還是安居集團(tuán)這樣的原始權(quán)益人來說，把優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目拿出來上市，除了換取未來的退出通道，盤活存量資產(chǎn)才是重中之重。”陳勇坦言，“自本項(xiàng)目生成開始，我們就嚴(yán)格按照市場化機(jī)制來進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作?，F(xiàn)階段，我們已經(jīng)建成保租房7372套，已經(jīng)立項(xiàng)且在建的保租房數(shù)量為13522套左右。未來三年，按照廈門市的‘十四五’規(guī)劃，我們還要建設(shè)14個保租房項(xiàng)目（約3.66萬套），總建筑面積可達(dá)241萬平方米，總投資達(dá)到125億元。我們將按照REITs的擴(kuò)募標(biāo)準(zhǔn)來打造上述資產(chǎn)。也就是說，未來至少2至3年內(nèi)，我們的擴(kuò)募資產(chǎn)標(biāo)的十分充足，并且已有不少項(xiàng)目的運(yùn)營已經(jīng)達(dá)到了上市標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

據(jù)了解，作為廈門市保障性住房唯一市級國企專營企業(yè)，中金廈門安居REIT的原始權(quán)益人——廈門安居集團(tuán)有限公司主要從事保障性住房的融資、建設(shè)和運(yùn)管工作。

編輯：王菁

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