北京樓市的冬天來了？限競房供應(yīng)翻倍沒能拉動(dòng)成交

限競房已經(jīng)成為當(dāng)前樓市的供應(yīng)主力，但遺憾的是，翻倍的新增供應(yīng)卻并沒有換來對簽約量的拉動(dòng)。新房，尤其是限競房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)卻并不樂觀，除了瀛海府、洺悅苑等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目售罄外，絕大多數(shù)項(xiàng)目的網(wǎng)簽表現(xiàn)都差強(qiáng)人意。北京市住建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，因?yàn)椴糠猪?xiàng)目剛?cè)〉妙A(yù)售證，和網(wǎng)簽滯后性的原因，目前限競房合計(jì)網(wǎng)簽只有3235套，簽約均價(jià)為48885元每平方米，按照這個(gè)比例計(jì)算，網(wǎng)簽銷售率只有18.5%。

即使計(jì)算所有項(xiàng)目的真實(shí)銷售，算上網(wǎng)簽滯后等因素，已經(jīng)入市的這些項(xiàng)目平均去化也只有3成多，相比之前的4成繼續(xù)下滑，北京樓市似乎也隨之進(jìn)入了冬天。

樓市供應(yīng)多了一倍

從6月份限競房獲批入市開始，新房的供應(yīng)開始不斷增加，2018年，北京合計(jì)取得開工證的項(xiàng)目多達(dá)93個(gè)，總面積高達(dá)1414萬平米，同比上漲140%，也創(chuàng)下2012年以來的新高。

開工量的增加使得樓市中新房供應(yīng)明顯增多，特別是限競房。北京中原數(shù)據(jù)顯示，截至11月26日，北京入市的限競房項(xiàng)目合計(jì)有29個(gè)，取得了36期預(yù)售證，合計(jì)提供商品房限競房源17462套，達(dá)到了202.5萬平方米(另外還有車位、倉儲(chǔ)等配套)。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至日前，2018年北京含共有產(chǎn)權(quán)限競房的住宅合計(jì)供應(yīng)580萬平米，但簽約只有27763套，可以說是跌至歷史最低。庫存則持續(xù)增加到了7.6萬套已經(jīng)是最近4年最高。

在簽約不理想的情況下，一個(gè)又一個(gè)限競房項(xiàng)目開始了降價(jià)，最新爆出可能低于限售價(jià)格開盤的是位于大興區(qū)的中海云熙項(xiàng)目。

據(jù)了解，該項(xiàng)目從8月份拿地到現(xiàn)在只不過短短的3個(gè)月，不僅案名定了，連戶型圖都出來了，據(jù)說樣板間和售樓處將在下個(gè)月就會(huì)開放，動(dòng)作不可謂不快;另外，有項(xiàng)目內(nèi)部人士透露，項(xiàng)目首期開盤的產(chǎn)品每平方米會(huì)優(yōu)惠5000塊錢。項(xiàng)目售樓處工作人員也表示，預(yù)計(jì)價(jià)格是3字開頭。北青報(bào)記者翻閱土地成交記錄顯示，該項(xiàng)目是中海于今年8月23日拍下的大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)DX07-0102-6015地塊。當(dāng)時(shí)中海以17.27億競得，溢價(jià)率1.59%，樓面價(jià)19755.88元/平方米。細(xì)則規(guī)定，該地塊商品住房銷售均價(jià)不超過40058元/平方米(含全裝修費(fèi)用)，且最高銷售單價(jià)不得超過42061元/平方米(含全裝修費(fèi)用)。

而據(jù)消息人士透露，中海云熙預(yù)計(jì)于12月開盤，首期開盤均價(jià)為35000元/平方米，主打89平方米全通透三居和76平方米全通透兩居。

業(yè)內(nèi)人士表示，中海云熙只是北京限競房的一個(gè)縮影，實(shí)際上除了少數(shù)幾個(gè)地段或價(jià)格特別有優(yōu)勢的項(xiàng)目，其他限競房為了脫穎而出都采取了各種營銷“手段”。

這還只是北京70多個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目的先頭部隊(duì)，可以預(yù)期的是，未來新房供應(yīng)量將繼續(xù)井噴。而從市場表現(xiàn)看，分化趨勢也將更加明顯。

限價(jià)了卻沒買到房

對于限競房的低迷成交，有一個(gè)很重要的原因就是同質(zhì)化嚴(yán)重，即便不少項(xiàng)目像房山的限競房那樣打出了低于限價(jià)的標(biāo)簽進(jìn)行促銷，但實(shí)際收效甚微。

由于新增的房源都需要按照70/90的要求，即70%建設(shè)為90平方米以內(nèi)的房源。這使得在2018年短短的10個(gè)多月時(shí)間里，90平方米以內(nèi)的小戶型供應(yīng)高達(dá)15733套，這比過去2年總和還要高出接近2000套。

雖然限競房限制了售價(jià)，但卻因?yàn)轭愃频囊?guī)劃，導(dǎo)致大部分限競房都長了一張看起來特別流水線的“網(wǎng)紅臉”：一樣的質(zhì)量、一樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)、幾乎一樣的戶型等等，很多時(shí)候類似的限競房開盤拼的不是產(chǎn)品，而是誰能第一個(gè)拿到預(yù)售證，搶先開盤。

正是在這樣的背景下，對許多購房人來說實(shí)際上選擇并不多，也始終不愿出手。王慧(化名)是一家金融企業(yè)的中層管理者，已經(jīng)工作近10年的她，通過和丈夫一起拼搏，積累了一定的財(cái)富，也到了上有老下有小的人生階段，希望置換一套大三居或四居的改善房。但屢次看房的她，卻接連錯(cuò)過了多個(gè)項(xiàng)目，至今仍是持幣觀望。

王慧告訴北青報(bào)記者，她第一個(gè)關(guān)注的是南四環(huán)的城建洺悅苑，均價(jià)6.2萬元，有120平方米的四居和90平方米的三居兩類戶型。但當(dāng)她聽說開盤消息去售樓處時(shí)，發(fā)現(xiàn)120平方米的戶型已經(jīng)全部售罄，繼續(xù)順銷的只剩90平方米的三居室了，還大部分都是東西向，只有少量南北向的頂層和底層。

90平方米三居對于有老人和孩子的家庭來說只能是勉強(qiáng)生活，但并不寬裕，我還是希望能一步到位地改善，700-800萬能買到三居室的房子。王慧表示，隨后她又關(guān)注到了金融街融府，好不容易找到了項(xiàng)目位于豐科中心的售樓處，發(fā)現(xiàn)面臨同樣的問題，150平方米的四居率先就被搶光，剩下的只有89平方米的E戶型和82平方米D戶型可選。最近她又注意到佑安府開始蓄客，但同樣是89平方米的戶型只有兩居，而大戶型就直接跨越到了疊墅，起價(jià)2600萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出她的預(yù)算。因此看了幾個(gè)月房子，也看到不少限競房降價(jià)的消息，但王慧卻始終沒有出手，就是因?yàn)闆]能找到適合她的戶型。

其實(shí)，王慧的遭遇也代表了許多持幣觀望者的態(tài)度，不想將就90平方米的小三居，大三居和大四居房源又不多，導(dǎo)致更多人選擇了等待。

對此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也表示，相比其他戶型成交的全面下滑，三居以銷量同比大漲27.59%的成績說明，市場新增供應(yīng)出現(xiàn)了不平衡，要么是大面積的別墅，要么就是90平方米以內(nèi)的小戶型， 120-150平方米的舒適型三居變得更加稀缺。

戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東也表示，從2017下半年開始，隨著新房大量入市，北京市場已經(jīng)呈現(xiàn)出供過于求的局面，尤其是限競房，同質(zhì)化嚴(yán)重，供應(yīng)量大。雖然90平方米以內(nèi)的產(chǎn)品能夠滿足首次置業(yè)的剛需，但對于絕大多數(shù)改善需求來說，新房供應(yīng)的戶型卻很難滿足他們改善的目的。魏東預(yù)計(jì)，如果明年供應(yīng)仍將以90平方米以內(nèi)小戶型和大面積別墅為主，缺少中間層的話，會(huì)有相當(dāng)一部分改善購房人，退出新房市場，回到二手市場解決需求。

2019年還將有4萬套限競房

雖然目前已經(jīng)有超過20個(gè)項(xiàng)目入市，甚至位于二環(huán)的佑安府也即將入市，而從趨勢看，未來還將有更多項(xiàng)目在2019年取證入市。

北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)出讓并開工的限競房土地累計(jì)面積高達(dá)658萬平方米，但入市的只有302萬平方米，也就是說未來幾個(gè)月還將有300多萬平米井噴入市。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，2019年，北京樓市供應(yīng)量將是2018年的2倍以上，目前北京的限競房入市了約200萬平方米的住宅，形成供應(yīng)1.75萬套，但成交簽約才3成多，積壓了上萬套房源。還有100多萬平方米約1萬套左右的限競房已經(jīng)開工，未來3個(gè)月會(huì)繼續(xù)井噴入市。

更重要的是，沒開工的還有300多萬平方米住宅土地，合計(jì)還有約3萬套。也就是說，未來將有4萬套限競房會(huì)在2019年入市。這些供應(yīng)的增加很可能造成局部區(qū)域的供過于求，甚至出現(xiàn)限競房之間的價(jià)格戰(zhàn)。

對于明年的市場走勢，魏東也預(yù)計(jì)，首先除了樓市外，中國居民缺少合適的投資渠道，房產(chǎn)仍是首選，一旦政策層面出現(xiàn)松動(dòng)，錢還是會(huì)向房產(chǎn)流動(dòng)。但目前看來還沒有絲毫松動(dòng)的跡象，所以根據(jù)目前情況判斷，明年的住宅價(jià)格會(huì)保持平穩(wěn)，而受棚改影響嚴(yán)重的三、四線城市則可能出現(xiàn)價(jià)格明顯下調(diào)。

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