樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”即將迎來國慶小長假重頭戲

樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”即將迎來國慶小長假的重頭戲，今年的成色如何?從“金九”的數(shù)據(jù)來看，房企普遍加快了推貨速度，再加上廣州中心區(qū)積壓網(wǎng)簽處理提速，一手住宅成交量大漲。

值得注意的是，剔除市區(qū)積壓網(wǎng)簽和回遷房等因素，9月份廣州一手樓實際成交只是比8月份略強，仍然低于今年平均72萬平方米/月的網(wǎng)簽水平?？梢哉f，“金九”的成色摻了不少水分。不過，房企推貨速度加快的同時，“小幅讓利”的優(yōu)惠措施也起到了不錯的效果，有效地刺激了市場成交。對此，廣州中原研究發(fā)展部認為，因為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定的滯后性，“小幅讓利”帶來的成果或?qū)⒃谖磥黻懤m(xù)反映在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。

房企以價換量成重要促銷方式

根據(jù)監(jiān)控顯示，本月廣州一手住宅整體網(wǎng)簽共120.56萬平方米，環(huán)比上漲82%，網(wǎng)簽一手住宅達11335宗。從數(shù)據(jù)來看，網(wǎng)簽創(chuàng)2018年以來新高。但需要指出的是，本月數(shù)據(jù)夾雜大量市區(qū)積壓網(wǎng)簽以及回遷房干擾;根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部對“干擾項”進行剔除，預估實際網(wǎng)簽面積應為69萬平方米左右，約6200宗，成交情況略優(yōu)于8月份，略低于今年平均72萬平方米/月的網(wǎng)簽水平。

另一方面，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定滯后性，因此本月數(shù)據(jù)更多反映前期成交情況;從9月以來部分項目“小幅讓利”以刺激買家入市熱情的情況來看，市場活躍度較7、8月有所改善，未來或?qū)㈥懤m(xù)反映在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。

以本月成交單盤TOP10為例，屬于交易網(wǎng)簽量較大的項目主要為富士康科技小鎮(zhèn)、時代柏林及陽光城麗景灣。需要指出的是，上述三盤在近期均采取了一定的優(yōu)惠措施刺激成交，如富士康科技小鎮(zhèn)開盤價為2.1萬元/平方米，較朱村板塊整體均價實惠，吸引了不少買家關(guān)注;又如時代柏林項目，部分特價單位優(yōu)惠幅度在3000-4000元/平方米左右，可見目前以價換量為項目重要的促銷方式。

新批供應迅速回升達近100萬平方米

本月全市新批預售面積達98.94萬平方米，比8月增加117%，在經(jīng)歷近兩個月低谷后，9月整體新批增速明顯，僅次于5、6月，為年內(nèi)第三供應高位。廣州中原研究發(fā)展部認為，不少開發(fā)商為保證完成全年業(yè)績目標，提高資金回籠速度，推貨節(jié)奏更加積極;另一方面，從近年廣州一手成交屢次出現(xiàn)翹尾行情的現(xiàn)象來看，9月至次年1月成為重要的一手銷售階段，尤其今年不少買家從年初起即抱有觀望態(tài)度，如今已接近年關(guān)，入市步伐亦逐漸加快。因此，不少項目抓緊機會準備“充足彈藥”，以滿足市場需求。

從區(qū)域供應情況來看，增城、南沙、黃埔位居前三位。

“東大倉”增城累計批發(fā)34.08萬平方米(2977套)住宅單位，朱村板塊全新盤富士康科技小鎮(zhèn)一盤供應10.05萬平方米(合計889套單位)，占該區(qū)近三成供應量;除此以外，供應量較大的單盤還有金地香山湖(7萬平方米，474套單位)、綠湖國際城(3.5萬平方米，325套)。廣州中原研究發(fā)展部認為，增城區(qū)2017年以來出讓宅地將陸續(xù)建設并進入預售階段，未來半年內(nèi)增城朱村、荔城、永和、新塘等熱門板塊將有一定量一手單位可供應，對于一手買家吸引力不斷增強。

分列二、三位的南沙、黃埔主要由區(qū)內(nèi)熱盤支撐新批，其中南沙主要依靠越秀濱海新城(3.4萬平方米，320套單位)、碧桂園璽悅(1.85萬平方米，192套單位);黃埔新批集中在龍湖雙瓏原著(2.47萬平方米，250套單位)、實地常春藤(3.86萬平方米，368套單位)兩盤。

此外，本月“廣州北”兩區(qū)(花都從化)供應均突破10萬平方米。其中從化獲批10.9萬平方米，環(huán)比大幅上漲，其供貨項目集中在珠江國際城(5.9萬平方米，516套單位)、名城御景世嘉(2.7萬平方米，208套單位)，上述兩盤均位于地鐵14號線輻射范圍內(nèi)。廣州中原研究發(fā)展部認為，14號線開通在即，從化將納入廣州中心區(qū)1小時通勤圈，預計未來區(qū)域供應量增加，買家關(guān)注度將有所提高。

另一方面，花都區(qū)推貨面積雖然位列全市第四，但主要集中在花山、獅嶺等北部板塊，9號線沿線以及新華舊鎮(zhèn)等配套相對完善區(qū)域供應仍偏少。

購房者對優(yōu)質(zhì)板塊關(guān)注度不減

本月僅除黃埔、南沙、從化3區(qū)外，其余區(qū)域均迎來網(wǎng)簽環(huán)比上漲。中心區(qū)荔灣、天河受處理積壓網(wǎng)簽影響明顯，實際上天河區(qū)僅蘭亭盛薈、珠江花城等少數(shù)項目一手在售，而荔灣主要“貨源”廣鋼新城以項目往期存貨、尾貨在售為主，近2年出讓宅地轉(zhuǎn)化為銷售項目的速度仍偏低。

外圍區(qū)方面，增城、番禺網(wǎng)簽上漲幅度顯著。增城本月網(wǎng)簽面積達30.35萬平方米，環(huán)比上漲79%，剔除南山豐景花園、群星新邨兩個回遷房項目干擾，實際網(wǎng)簽量應在22.26萬平方米左右，其中富士康科技小鎮(zhèn)、綠湖國際城加推刺激，兩盤累計貢獻5.7萬平方米成交，市場占比較大;此外，得益于近期該區(qū)對首付門檻進行調(diào)整，買家資金壓力有所緩解，區(qū)域成交前十的熱門樓盤絕大部分可以做到“三成首付”，從而使交易氛圍趨于活躍。

另一方面，番禺本月網(wǎng)簽面積達8.67萬平方米，環(huán)比上漲95%，為增幅較大的區(qū)域之一。該區(qū)主要依靠時代柏林、亞運城兩大熱盤支撐成交，其中時代柏林由8月起集中推新，至今累計網(wǎng)簽4.49萬平方米(372套單位)，亞運城網(wǎng)簽1.61萬平方米(150套單位)，可見買家對于性價比高、居住條件成熟的項目仍比較認可。

網(wǎng)簽量環(huán)比下跌區(qū)域中，南沙本月網(wǎng)簽9萬平方米，環(huán)比下跌16%。廣州中原研究發(fā)展部認為其主要受8月以來主力盤供貨力度減弱影響;其中上半年推貨活躍的欖核、黃閣板塊踏入下半年以來供應明顯減少，直接影響區(qū)域成交。

黃埔區(qū)本月網(wǎng)簽10.24萬平方米，環(huán)比下跌18%，由于一手供貨主要板塊中新知識城項目陸續(xù)進入下一階段建設，供應能力減弱。目前除龍湖雙瓏原著等個別項目外，其余基本以在售本期尾貨為主，區(qū)域下半年成交能力受到一定影響。(記者 許蕾)

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