房企融資渠道不斷收緊 信托資金“續(xù)命”

今年以來，房企融資渠道不斷收緊，這似乎已是不爭的實施。信托公司又迎來了房企客戶“盈門”的狀態(tài)，在多方因素的影響下，信托公司更注重在合規(guī)、審慎的前提下，開展房地產(chǎn)業(yè)務。

“現(xiàn)在是項目非常好談，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于其‘短貸長投’的特點，資金鏈較為緊張。在借款即將到期時，房企只能一方面高價找錢，另一方面快速回籠銷售款。此時信托靈活的資金優(yōu)勢就顯現(xiàn)出來了。”北京某信托公司業(yè)務總監(jiān)表示。

信托專家陳赤博士向《證券日報》記者指出，在房地產(chǎn)業(yè)務領域，由于政策風向影響，信托公司出于審慎考慮，在提高風控標準的同時，有意識地放慢業(yè)務推進腳步，以便更從容地觀察市場變化、更準確地判斷市場趨勢、更恰當?shù)匕盐帐袌鰴C會。同時，對于看準的項目，更多地采用真實股權(quán)投資而不是貸款方式，這也成為越來越多的信托公司的業(yè)務取向。

房地產(chǎn)業(yè)務盈門

據(jù)《記者了解，隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的收緊，信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務火熱。

據(jù)某資管資深人士介紹，目前銀行對于地產(chǎn)項目業(yè)務已收縮至低位。從項目選擇上看，多家銀行只做滿足“432”條件的開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸款和并購貸類產(chǎn)品。另外，房企公司債發(fā)行也繼續(xù)收緊。在銀行貸款、公司債等融資渠道萎靡的情況下，靠信托資金“續(xù)命”的房企層出不窮。

“現(xiàn)在是項目非常好談，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于其‘短貸長投’的特點，資金鏈較為緊張。在借款即將到期時，房企只能一方面高價找錢，另一方面快速回籠銷售款。此時信托靈活的資金優(yōu)勢就顯現(xiàn)出來了。”北京某信托公司業(yè)務總監(jiān)向記者介紹。

另外，今年以來，房地產(chǎn)信托預期收益率不斷攀升。用益信托在線統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來已發(fā)行的房地產(chǎn)集合資金信托產(chǎn)品為492款，同比增長112.07%;合計規(guī)模1422.23億元，同比增長104.42%;平均預期收益率為7.7%，同比增長0.9個百分點。

從市場在售產(chǎn)品看，即使是部分上市房企作為融資方的信托產(chǎn)品，預期收益率也均在7%以上。例如，光大信托近期發(fā)行的“中糧瑞府項目集合資金信托計劃”產(chǎn)品，融資方為中糧地產(chǎn)全資子公司，預計發(fā)行規(guī)模為12億元，產(chǎn)品期限為36個月。該產(chǎn)品預計收益為7%，在近期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中預期收益率處于較低水平。而中糧地產(chǎn)去年年報中公布的數(shù)據(jù)顯示，其信托融資余額為20.59億元，融資成本區(qū)間在6%-6.61%。相應的，市場上涉及龍頭房企如恒大、融創(chuàng)、泰禾等公司的信托產(chǎn)品，預期收益率也多在7%-9%之間。

審慎開展業(yè)務

盡管目前房地產(chǎn)業(yè)務盈門，但是信托公司更注重在合規(guī)、審慎的前提下，開展房地產(chǎn)業(yè)務。

上述業(yè)務總監(jiān)向《證券日報》記者介紹，其所在公司在房地產(chǎn)信托方面建立了完善的交易名單管理制度，審慎開展房地產(chǎn)信托業(yè)務。“現(xiàn)在對交易對手的最低要求已是百強房企，對于排名在百位左右房企，如果項目處在北上廣等一線城市且較為優(yōu)質(zhì)，也可以進行考慮。”該業(yè)務總監(jiān)介紹，在對待房地產(chǎn)信托業(yè)務，其所在公司及業(yè)務人員非常謹慎，除項目需符合“432”等基本條件，還會結(jié)合交易對手的實力及項目區(qū)位、物業(yè)前景、抵押物情況進行綜合考量。

據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，百強房企截止到去年年末，全年資產(chǎn)負債率均值為78.9%，較去年年初提高了2.2個百分點，房企整體資產(chǎn)負債率明顯提升。

某信托觀察人士指出，在目前強監(jiān)管的態(tài)勢下，信托公司更為重點關注業(yè)務的合規(guī)性，采取少而精的態(tài)度。對于地產(chǎn)項目進行總量控制，只減不增。在合規(guī)上，只對滿足“432”要求的項目放款、做真股項目，不做明股實債，并且明確表示“純股+底層協(xié)議”的模式風險較大。對于以往部分公司通過“借殼”繞道方式或通過對非地產(chǎn)類實業(yè)公司進行流動資金貸款方式變相為房企提供土地款的方式，目前都已基本暫停。

信托專家、西南財經(jīng)大學兼職教授陳赤博士表示，在房地產(chǎn)信托方面，一方面中央政府關于"房住不炒"的要求逐步落實，多渠道供應、多主體保障、租售并舉等長效機制逐步建立，地方政府限購、限價、限轉(zhuǎn)讓等嚴厲限制政策持續(xù)未松，另一方面監(jiān)管層加大了對違規(guī)開展房地產(chǎn)貸款的查處力度，必然會對各地房地產(chǎn)市場尤其是房價漲幅較大的部分一二線城市產(chǎn)生深刻影響?；诖?，許多信托公司出于審慎經(jīng)營的考慮，在提高風控標準的同時，有意識地放慢業(yè)務推進腳步，以便更從容地觀察市場變化、更準確地判斷市場趨勢、更恰當?shù)匕盐帐袌鰴C會。同時，對于看準的項目，更多地采用真實股權(quán)投資而不是貸款方式，也成為越來越多的信托公司的業(yè)務取向。

(閆晶瀅)

關鍵詞： 信托 渠道 不斷