養(yǎng)老院 “共有產(chǎn)權(quán)”內(nèi)藏貓膩：土地性質(zhì)存“疑點”

對于大多數(shù)人來說，自己一輩子的積蓄可能有相當一部分都是留做養(yǎng)老使用，然而，近年來市場上卻屢屢出現(xiàn)商家企圖用各種“花招”從中牟取不法利益的情況。日前，有知情人士向北京商報記者透露，有開發(fā)商打著共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)的旗號在京銷售類商品房的項目。就此，記者通過網(wǎng)絡(luò)等多渠道循線找到了知情人士口中的名為“迎福園”項目，并與該項目工作人員取得了聯(lián)系。據(jù)介紹，迎福園的購買方式、產(chǎn)權(quán)分配比例等核心內(nèi)容，幾乎完全“復(fù)制”了去年底北京市多部門聯(lián)合披露的、位于雙橋的全市惟一共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點。就此，北京市民政局相關(guān)負責人明確，迎福園不是北京所批準的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點項目，如果按照這一形式銷售應(yīng)該是違法的，目前市民政局正對此項目進行調(diào)查。

“復(fù)制”試點模式

“迎福園項目產(chǎn)權(quán)所有形式雖然是國家新推出的‘共有產(chǎn)權(quán)’模式，但實際上就和一般商品房一樣。”這是迎福園售樓處工作人員在向北京商報記者介紹項目情況時反復(fù)提及的一句話。

根據(jù)迎福園的宣傳單頁介紹，該養(yǎng)老社區(qū)占地216畝，位于南五環(huán)和南六環(huán)之間，距離市中心18公里。

據(jù)上述工作人員介紹，迎福園養(yǎng)老社區(qū)每棟樓基本都是6層、2個單元，現(xiàn)階段其中共有兩棟樓中共7層對外出售，戶型分別約為78平方米和46平方米，售價統(tǒng)一為4.3萬元/平方米，帶家具家電及精裝修、民水民電。“以此計算，該項目的單套售價主要在180萬元、330萬元左右。低于周邊二手房價格1萬多元/平方米。現(xiàn)在，項目已經(jīng)進入預(yù)訂排號階段，定金為50萬元/套，同時現(xiàn)在預(yù)訂還可以參加20萬元抵30萬元房款的活動，即一共預(yù)交70萬元可抵扣80萬元房款。”該工作人員表示。

在提到迎福園最為關(guān)鍵的“共有產(chǎn)權(quán)”模式時，迎福園的“口徑”與此前多部門介紹的試點項目如出一轍。然而，上述市民政局相關(guān)負責人明確告訴北京商報記者，截至目前，本市正式公布的共有產(chǎn)權(quán)形式出售的養(yǎng)老項目有且只有一個，并非迎福園。

北京商報記者從上述工作人員提供的購房合同部分文本中發(fā)現(xiàn)，合同提出：“甲方(企業(yè))保障乙方(購房人)入住時間、為乙方辦理共有產(chǎn)權(quán)網(wǎng)簽時間均為2018年8月30日前，為乙方辦理共有房產(chǎn)的不動產(chǎn)權(quán)證時間為2020年12月30日前，其中共有產(chǎn)權(quán)甲方占5%，乙方占95%，乙方取得的共有產(chǎn)權(quán)可辦理不動產(chǎn)權(quán)證，可出租、可轉(zhuǎn)讓、可繼承。”該工作人員直接表示，企業(yè)所持有的5%產(chǎn)權(quán)對購房人沒有任何影響，出租、出售價格沒有限制，企業(yè)也不從中分成，這和國家確定的共有產(chǎn)權(quán)住房略有不同。此外，這位工作人員還提醒記者，購買該項目不受現(xiàn)行限購政策限制，也不納入在京購房記錄。

不過，北京商報記者也發(fā)現(xiàn)，根據(jù)迎福園工作人員描述，該項目的運營模式與雙橋恭和家園試點存在一定出入：前者雖然需要購房人至少一位男60歲、女55歲以上親屬，而且需由民政部門開具證明，具體居住人并不做要求也不會進行監(jiān)督，其他沒有任何必須交納的費用;但后者明確要求每套房必須至少有一位60歲以上老人居住，在此基礎(chǔ)上，每個月購房人還必須繳納3000元的服務(wù)費。

土地性質(zhì)存“疑點”

與試點“巧合”的共有產(chǎn)權(quán)模式并非迎福園惟一的“疑點”。

在解釋迎福園銷售房屋的不動產(chǎn)權(quán)證為何只有50年權(quán)限時，上述工作人員表示，因為項目所在土地的性質(zhì)為養(yǎng)老用地，這種土地產(chǎn)權(quán)只有50年。

去年2月，市民政局、市住建委曾在聯(lián)合印發(fā)的《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點方案》中明確，支持樂成老年事業(yè)投資有限公司利用朝陽區(qū)雙橋地區(qū)的恭和家園養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地，探索共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施模式。

然而，北京商報記者在合同文本中發(fā)現(xiàn)，合同第一條就明確表示，迎福園居家養(yǎng)老社區(qū)位于大興區(qū)亦莊博興五路與涼水河一路交匯處X6M1地塊。就此，記者咨詢了多位房地產(chǎn)業(yè)界人士，并從百度百科查找發(fā)現(xiàn)，在地塊編號中，M指代工業(yè)用地，而M1即一類工業(yè)用地，定義為對居住和公共環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地，其中并不包括養(yǎng)老用地，涉及養(yǎng)老用地的土地主要是含R、A編號的地塊。因此，在這一地塊開發(fā)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房顯然與所在地塊的土地性質(zhì)不符。

而且，北京商報記者還發(fā)現(xiàn)，早在2013年時就有多家媒體曾報道，中國(大興)設(shè)計瑰谷在大興區(qū)布局了“一谷五園”，其中亦莊西曼設(shè)計園就位于北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)亦莊開發(fā)區(qū)路東區(qū)X6M1地塊。

根據(jù)彼時的公開消息，中國(大興)設(shè)計瑰谷的功能定位是圍繞服裝產(chǎn)業(yè)、電子信息和汽車產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，搭建高技術(shù)企業(yè)研發(fā)和生產(chǎn)平臺與服務(wù)平臺，推動國際高技術(shù)研發(fā)、生產(chǎn)、服務(wù)發(fā)展和合作的高科技產(chǎn)業(yè)園。園區(qū)由西曼公司通過“邊建設(shè)、邊培育”進行開發(fā)，預(yù)計總投資21億元，2018年園區(qū)投入全負荷運營，西曼集團總部和工廠搬至亦莊，各類研發(fā)和生產(chǎn)企業(yè)100-200家，營業(yè)收入46.85億元，上繳各類稅收3.34億元。

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