多番易主的廣州珠江村舊改 “新帥”中交四航局將投資90億元

觀點網(wǎng) 經(jīng)歷一年多的暫停，廣州舊改正在重新出發(fā)，其中黃埔珠江村頻頻傳出新消息。

8月15日，珠江村舊村改造公眾號發(fā)布消息，黃埔區(qū)黃埔街下沙小區(qū)珠江村舊村改造項目正式迎來新的合作企業(yè)--中交第四航務工程局有限公司。

作為黃埔區(qū)重點推進的城市更新項目，珠江村舊村一路走來并不容易，從景業(yè)名邦聯(lián)合體到科學城再到中交四航局，未來的發(fā)展會是如何呢？

(相關資料圖)

珠江村坐落在廣州第二CBD，即廣州國際金融城-黃埔臨港經(jīng)濟區(qū)中央商務區(qū)，而且位于魚珠站和大沙地站之間，南臨近黃埔港大碼頭、中碼頭，東至荔香路，南至港前路，西至蟹山西路。

根據(jù)2023年4月公布的控規(guī)調(diào)整內(nèi)容，珠江村舊改范圍占地25.05萬平方米，總建面73.72萬平方米；安置房項目用地面積約0.7公頃，總建面2.87萬平方米；總人口規(guī)模大概4.06萬人。項目將以海絲創(chuàng)意文化小區(qū)-創(chuàng)新型配套服務區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，打造濱水人文綜合小區(qū)。

據(jù)觀點新媒體了解，中交四航局成立于1951年，是中國交通建設集團的全資二級子公司，參建港珠澳大橋、深中通道、平陸運河等國家重點工程，以及廣州車陂隧道、魚珠地鐵站以及黃埔港、南沙港等大型項目。

地產(chǎn)業(yè)務方面，中交四航局打造的項目有湛江的臥龍軒、龍海名都、寶鋼·海東新居·家園，以及定位為“片區(qū)首席創(chuàng)新型商務辦公寓”的廣州中交港灣大廈。

珠江村舊改項目是中交四航局首個核心城市核心區(qū)域的城市更新項目，將采用“股權收購+舊村合作改造”合作模式，合作內(nèi)容包括村民及集體物業(yè)復建地塊建設、基礎設施及公建配套建設和融資地塊開發(fā)銷售運營等。

中交四航局表示，在完成項目交接工作后，將全力加快推進開發(fā)進度，并計劃于2023年四季度首開區(qū)動工，預計在2025年年中完成第一期復建住宅結構封頂，2027年一季度進行第一期復建住宅回遷，2028年四季度完成全部復建住宅回遷。

實際上，在早些年各大房企火熱入局廣州舊改時期，一線望江的珠江村項目已“名花有主”。

珠江村于2020年10月開放展廳并啟動拆遷簽約，4個月后實現(xiàn)90%簽約率；隨即在次年2月21日進行動工奠基，意味著項目進入“快建”階段。

彼時，參與方景業(yè)名邦介紹到，珠江村項目已簽約844棟，簽約率超過90%；已移交拆除集體物業(yè)和私宅共26萬平方米，其中私宅拆除率達42%；珠江村村民改造意愿同意率98.5%，私宅拆補方案表決同意率達90%，招商檔表決同意率達99.5%。

2021年4月，珠江村召開了引入舊改合作企業(yè)表決大會，經(jīng)股東代表表決并經(jīng)公證確認，景業(yè)名邦聯(lián)合體成功中標。透過舊改項目公司廣州珠景房地產(chǎn)有限公司可以看出，聯(lián)合體包括景業(yè)名邦、深圳中洲、天倫控股，分別持有項目公司股權的26.95%、7.35%及14.70%。

截至2021年12月，珠江村全村私宅簽約率已達99.5%，公寓樓簽約率100%，整體拆除情況均超90%。

但《廣州市關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的意見（征求意見稿）》的出臺，使得不少舊改項目陷入了停滯；與此同時，臨遷費逾期消息傳出，使得珠江村推進前景籠罩著一層霧霾。

時至今年3月，珠江村舊村改造公眾號發(fā)布消息稱，下沙社區(qū)正在加快核實項目合作企業(yè)運營狀況，如發(fā)現(xiàn)企業(yè)因資金問題造成項目進展再次受到嚴重影響，社區(qū)將根據(jù)市、區(qū)相關政策規(guī)定，適時啟動合作企業(yè)變更或退出流程。這或許暗示了珠江村的合作企業(yè)將要有所變化。

景業(yè)名邦的快速發(fā)展得益于較低的土地成本，而擁有高利潤和低土地成本特點的舊改項目成為發(fā)展的新方向，珠江村是其第一個舊改項目。

趕上舊改高峰期的景業(yè)名邦，卻因市場銷售低迷、自身資金壓力大等因素而匆匆下車。

6月23日，景業(yè)名邦發(fā)布公告稱，擬轉讓廣州珠景的26.95%股權，深圳中洲、廣州天瀚亦一并退出，合計轉讓的49%股權對價1.66億元，同時欠轉讓人的股東貸款總額約2.74億元將予以償還。

公告顯示，廣州珠景2022年度收益為64.2萬元，扣除稅項及非經(jīng)常項目前虧損凈額為2144萬元，扣除稅項及非經(jīng)常項目后虧損凈額為1608萬元，2023年4月末資產(chǎn)總值為10.33億元。

景業(yè)名邦表示，此次交易為公司提供機會以從項目中收回資本投資，并改善集團的流動資金，從而提供額外現(xiàn)金以滿足其營運資金需求及集團未來的業(yè)務發(fā)展。

而接盤方為廣州科峻企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）。通過股權穿透，廣州科峻背后的實控方為科學城集團。

科學城集團對于珠江村舊村的興趣似乎并不大。7月26日，廣州珠景股東再次發(fā)生變更，廣州科峻退出，新增的是中交第四航務工程局有限公司。

廣州舊改已然風起，珠江村作為中交四航局操刀的首個核心城市核心區(qū)域的舊改項目，投資總額超過90億元，為接下來改造增添了一些新的想象空間。

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