今日看點(diǎn)：“三支箭”射出后民營房企現(xiàn)身廣州拍地

12月15日，廣州第四輪集中供地的競(jìng)價(jià)只花了15分鐘，6宗住宅用地成交了5宗，總成交價(jià)約191億元，是今年集中供地收金最少的一次。

(資料圖)

讓業(yè)內(nèi)意想不到的是，這次供地競(jìng)爭(zhēng)最激烈的是一幅安置房用地，兩家房企搶了9輪才決出勝負(fù)。而起拍價(jià)約53.6億元的大熱門地塊——天河梅花鋁廠地塊卻因無人報(bào)名而流拍。據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉介紹，開發(fā)商打了退堂鼓，一方面是受周邊新盤價(jià)格表現(xiàn)不及預(yù)期的影響，另一方面也跟地塊仍存在歷史遺留問題有關(guān)。

雖然成交金額不高，但這次的供地有一個(gè)令業(yè)界振奮的信號(hào)出現(xiàn)，那就是融資的“三支箭”射出后，民營房企又回來了。廣州本地房企方圓地產(chǎn)聯(lián)合廣州區(qū)屬國企知識(shí)城集團(tuán)拿下了黃埔區(qū)的一塊地，龍湖也積極參與了安置房用地的競(jìng)奪。

截至目前，廣州今年的集中供地都已完成，四輪共收金約1221億元，相比2021年三輪集中供地少了三成。

熱門地塊流拍民營房企現(xiàn)身

本輪供地，廣州只掛出了6宗宅地，計(jì)容總建筑面積106.29萬平方米，起拍總價(jià)約244.6億元。除了一個(gè)安置房地塊外，其余地塊依然采用“限地價(jià)+搖號(hào)”的競(jìng)拍模式，溢價(jià)率紅線設(shè)在15%。

出讓總價(jià)最高的是天河區(qū)的AT0507033地塊（也稱“中鐵物流園地塊”），計(jì)容建筑面積20.9萬平方米，起拍價(jià)95.6億元，樓面地價(jià)約4.6萬元/平方米。這塊地在今年年初就已上了廣州供地藍(lán)皮書，一直留到最后一批集中供地才推出，吊足了開發(fā)商的胃口。中鐵物流園地塊吸引了兩家企業(yè)競(jìng)買，最后是保利發(fā)展以約95.8億元的價(jià)格競(jìng)得，僅比起拍價(jià)高出0.2億元。

總價(jià)第二高的是同樣位于天河區(qū)的AT0208111地塊（也稱“梅花鋁廠地塊”），計(jì)容建筑面積14.2萬平方米，起拍價(jià)53.6億元，樓面地價(jià)約3.8萬元/平方米，需要配建314套安置房。這也是個(gè)熱門地塊，坊間傳聞?dòng)胁簧俜科蟾信d趣，但直到報(bào)名截止都未有企業(yè)報(bào)名，因此流拍。

該地塊的一路之隔便是今年7月份廣州第二輪供地由越秀地產(chǎn)搖號(hào)競(jìng)得的燕塘地塊，其成交總價(jià)約為81.19億元，扣除配建面積后，折合樓面地價(jià)約5萬元/平方米。燕塘地塊在12月初已經(jīng)以“越秀·天河·和樾府”的案名上市銷售，開盤價(jià)低至7.2萬元/平方米。

肖文曉表示，按照5萬元/平方米的可售樓板價(jià)計(jì)算，每平方米七八萬元起的新房售價(jià)顯然很難滿足開發(fā)企業(yè)對(duì)利潤的考核要求，而價(jià)格低開之后流速不達(dá)預(yù)期更讓有意競(jìng)拍的企業(yè)躊躇。此外，業(yè)內(nèi)傳聞梅花鋁廠地塊尚有權(quán)屬等歷史遺留問題未完全解決，或多或少也堅(jiān)定了企業(yè)打退堂鼓的意愿。

比較有特色的是白云區(qū)的龍歸街AB1312039、AB1312040地塊，占地約25萬平方米，起拍價(jià)約16.4億元，樓面地價(jià)約6560元/平方米。這塊地是安置房用地，建成后由地方政府100%回購，房企相當(dāng)于扮演代建的角色，不用承擔(dān)太大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此競(jìng)拍規(guī)則也有所不同。地塊采用的是“競(jìng)安置房回購價(jià)格”模式，安置房的回購價(jià)格設(shè)定為1.79萬元/平方米，每輪舉牌降幅為100元/平方米，當(dāng)回購價(jià)格競(jìng)至1.5萬元/平方米時(shí)，便進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

這個(gè)地塊的競(jìng)爭(zhēng)是本輪供地中最激烈的，龍湖與中建國際投資集團(tuán)有限公司輪番出價(jià)，經(jīng)過15分鐘的9輪競(jìng)價(jià)，最終是中建國際投資集團(tuán)有限公司以約16.4億元的總價(jià)，和1.71萬元/平方米的安置房回購價(jià)格成交。

海珠區(qū)的濱江西路AH010502地塊以及番禺區(qū)的南村鎮(zhèn)興業(yè)大道南側(cè)地塊則為越秀地產(chǎn)以底價(jià)競(jìng)得，總成交價(jià)約41億元。

位于黃埔區(qū)的外環(huán)路以東、長平路西延線以北CPPQ-A5-1地塊，總建筑面積約21.93萬平方米，起拍價(jià)37.9億元，由方圓地產(chǎn)與知識(shí)城集團(tuán)兜底競(jìng)得。在龍湖未有斬獲的背景下，即便這塊地是聯(lián)合競(jìng)得，方圓地產(chǎn)依然被視為本次土地拍賣的“民企之光”。

集中供地總收入縮水558億元

今年廣州前三次集中供地共錄得1030億元的土地出讓金收入，加上本次共1221億元，只相當(dāng)于2021年廣州三輪集中供地1779億元總成交金額的七成，同比減少了558億元。

一方面是土地的供應(yīng)總量減少。2021年，廣州三輪供地共推出了113宗地，建筑面積2103.6萬平方米，今年只有58宗，建筑面積約928萬平方米，降幅都超過50%。供應(yīng)數(shù)量少，但是土地的質(zhì)量提高了，今年廣州推出的中心六區(qū)宅地?cái)?shù)量多達(dá)33宗，占比高達(dá)57%，比2021年翻了一倍。

另一方面，受市場(chǎng)及融資環(huán)境影響，企業(yè)拿地的積極性明顯下降。全年下來，民營房企只在廣州的集中供地中拿下3塊地，央企、國企及地方城投平臺(tái)類企業(yè)成為了中堅(jiān)力量。10月份，財(cái)政部印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》明確提出嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，又使得大量的地方城投平臺(tái)類企業(yè)難以在第四次供地中扮演兜底角色。

相對(duì)于前面三次集中供地，廣州的第四次供地面臨更友好的政策環(huán)境。截至11月底，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放、債券融資以及股權(quán)融資的“三支箭”均已射出，億翰智庫認(rèn)為，當(dāng)前的融資政策已迎來拐點(diǎn)，這將對(duì)地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營企業(yè)應(yīng)付明年上半年的償債高峰，起到相當(dāng)程度的積極作用。也因此，龍湖、方圓地產(chǎn)開始參與土地拍賣，小幅試水。

不過，整場(chǎng)土地拍賣的基調(diào)依然是保守、謹(jǐn)慎，這從安置房地塊備受追捧便可見一斑。中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，在市場(chǎng)充滿不確定性的當(dāng)下，房企更偏好于投資這類“類代建”的無風(fēng)險(xiǎn)、低收益的地塊。

肖文曉表示，“金融十六條”的發(fā)布以及“三支箭”射出，有利于行業(yè)資金面改善，但無論是哪個(gè)融資渠道，企業(yè)距離真正獲得資金的支持都需要一段時(shí)間，因此也很難在年底這個(gè)關(guān)口傾力而出。正因如此，明年首次集中供地，房企的表現(xiàn)會(huì)更加令人期待，政策利好的作用會(huì)在那個(gè)時(shí)候有更完整的體現(xiàn)。

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