解剖“藍海引擎” 城市更新的龍湖樣本

路過北京北五環(huán)紅軍營東路的人，很難不注意街邊一棟新建筑。近200米的超長西立面裝置了23種漸變色的遮陽格柵，明快的玻璃幕墻，熙熙攘攘的年輕人在這里進進出出。高品質(zhì)、高顏值和充滿科技感的氣質(zhì)，令人眼前一亮，幾乎很難想象這里原本是一家老舊雜亂的汽配城。

（北京龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園）

建筑頂端“龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園”標識牌赫然醒目：外立面設計巧妙，漸變色格柵，不僅美觀、防西曬，且不同視角所見是不同風景；北向斜坡的玻璃屋頂，專門測算過角度，能讓天光均勻地灑進中庭，還能避免夏季高溫曝曬，低碳節(jié)能；平層展開的大空間，被分割成會議區(qū)、集中辦公區(qū)、公共協(xié)作區(qū)、茶歇休閑區(qū)等，互相之間既有分隔，又能連通；原木色與白色為主色調(diào)的軟裝設計，不僅舒適環(huán)保，也讓整個空間淡雅明亮。

如今，龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)是紅軍營東路、甚至整個來廣營區(qū)域的“新地標”。這不僅僅因為它是一棟節(jié)能環(huán)保且美觀智慧的建筑，更在于它能通過企業(yè)自身的能量，聚集相關產(chǎn)業(yè)，輻射和影響外部更多人，帶動周邊區(qū)域發(fā)展，為“城市洼地”賦予新的價值。

實際上，這里還是已經(jīng)躋身《財富》世界500強的龍湖集團新的智慧總部。城市更新浪潮之下，包括騰訊、百度、網(wǎng)易、小米在內(nèi)的企業(yè)先后主動搬離城市核心區(qū)。龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園正是這樣一個縮影。它背后，是一個企業(yè)在新的時代背景下，發(fā)揮自身優(yōu)勢，以創(chuàng)新模式，推動產(chǎn)業(yè)升級、賦能城市發(fā)展的新故事。

故事里有包容、有創(chuàng)新、有融合、也有預見未來。

“點石成金”的勇氣與能力

從低端產(chǎn)業(yè)盤踞的價值洼地，變成炙手可熱的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，需要多長時間？龍湖藍海引擎給出的答案是11個月。

2020年5月份之前，這里還是北京上世紀90年代建成的北五環(huán)汽配城，陳舊、擁擠、雜亂。響應北京市政府提出的“疏解非首都功能”政策，低端產(chǎn)業(yè)聚集的汽配城被騰退，龍湖集團接手進行整體空間改造與后續(xù)運營。

然而，在舊有建筑基礎上重新改造，既不能大拆大建，簡單的修補也無濟于事，若對建筑改造本身還有非常大的期待，對于任何一個運營者來說，都是巨大的挑戰(zhàn)。

（改造前后對比）

與地產(chǎn)開發(fā)不同，城市更新不是平地起高樓，而是在充分保留和尊重原有建筑基底的條件下進行功能重塑。同時，還要面對很多未知和不確定性，比如，圖紙等原始資料缺失，老舊設備設施的重估、消防系統(tǒng)的重構、結(jié)構加固的測試、建筑結(jié)構形式與新業(yè)態(tài)的適配等。因此，舊改項目執(zhí)行起來更難、更復雜，也更考驗運營者的綜合改造能力。

北五環(huán)汽配城改造，是龍湖第一個“商改辦”的綜合性城市更新項目，非標準化產(chǎn)品，項目目標明確——打造一個面向未來的辦公場所；改造工期只有11個月，又恰逢北京疫情反復，整個工程必須做到防疫“零感染”、施工安全“零事故”。這即便是對于地產(chǎn)界公認的優(yōu)等生龍湖，也是一項難度巨大的系統(tǒng)性工程。

如何完成既定目標？龍湖生態(tài)體系內(nèi)強大的聯(lián)動機制發(fā)揮了關鍵作用。從提出需求、到反饋方案、再到施工改造，這得益于其聯(lián)動機制順利運轉(zhuǎn)，背后支撐的，是龍湖過硬的產(chǎn)品打造能力、管理能力以及不同航道之間強大的業(yè)務協(xié)作能力。

（改造前后對比）

對城市和客戶的解讀是改造的第一步?！俺鞘懈率且豁棌碗s工程，不能套用傳統(tǒng)地產(chǎn)項目的管理思維。城市片區(qū)的淵源，產(chǎn)業(yè)人文的基底，以及未來可能的產(chǎn)業(yè)變化都要考慮。在藍海引擎的實施過程中，我們一直如履薄冰地看待每一個細節(jié)，但促進城市發(fā)展、帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級的初衷從未改變?！饼埡a(chǎn)城更新業(yè)務總經(jīng)理劉理如是說。

“同時，我們也觀察到，越來越多的新興產(chǎn)業(yè)，比如新零售、互聯(lián)網(wǎng)等，他們是經(jīng)濟重要的新增力量，但他們對傳統(tǒng)辦公模式已經(jīng)有些厭倦，希望辦公空間能夠契合自身的價值主張，更加平等、高效、開放和人性化。而這正是藍海引擎追求的空間形式?！?/p>

有了準確解讀，接下來就是產(chǎn)品呈現(xiàn)。在空間研發(fā)過程中，龍湖團隊下足功夫，用大量時間調(diào)研和解讀新興科技類企業(yè)的辦公需求，將一個巨型“盒子”的建筑，打造成一個內(nèi)外交互，辦公、商務、休閑于一體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

實際上，這是一個解構和再創(chuàng)造的過程。龍湖最終的方案是，通過打造采光中庭和制造交通節(jié)點的方式，對原有單一的空間形態(tài)進行多層次創(chuàng)造：構建“廣場（中庭）+集會空間（集中會議區(qū)）+城市街道（公區(qū)通道）”的空間骨架；由五大中庭為節(jié)點的全新場域，串聯(lián)整個公共空間，通過“一個大中庭+四個小中庭+一個環(huán)形坡道”的步行交通，結(jié)合4組垂直電梯構架快速通達體系，使豎向聯(lián)系效率最大化，實現(xiàn)空間與人的高效鏈接，以及功能性與體驗性的完美結(jié)合；更讓人驚喜的是，龍湖還在建筑樓頂上打造了一個樓頂花園，有標準籃球場、健康跑道、多功能人工草坪（龍小湖聚場）、草坪看臺、運動休閑區(qū)、辦公休閑區(qū)等，其中運動休閑區(qū)布置乒乓球臺、戶外健身器械等裝置。

這么復雜的業(yè)態(tài)又要短時間內(nèi)完成，龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園工程師告訴我們，項目改造采用了三維掃描技術復建改造前建筑本體信息，構筑起一個“數(shù)字孿生”虛擬空間，搭建建筑+機電+結(jié)構+幕墻+景觀全量BIM模型；BIM成果線上審核，指導算量采購、施工安裝；IBMS系統(tǒng)搭載幾千臺設備設施、1萬多點位，IOT系統(tǒng)設置200余個監(jiān)測點，集成樓宇設備設施管理，包括暖通、照明、電梯、消防、安防等。自主研發(fā)的互聯(lián)網(wǎng)智能化設備系統(tǒng)，在通行平臺（含訪客）、智慧食堂、員工服務中心、智能衛(wèi)生間、智能大屏（屏聯(lián)網(wǎng)）等方面均有探索性應用，支持后期運營智慧樓宇管理。

（龍湖藍海引擎數(shù)字化辦公體驗）

在城市洼地打造“新地標”

以上還只是改造所應用的一部分核心能力。這背后其實還涉及到強大的工程建設、裝配式裝修、低碳環(huán)保、服務運營等能力。例如，改造采用了裝配式整裝化建造工藝，裝配率近75%，即裝即住，有效保證了工期及質(zhì)量；項目改造還尤其重視環(huán)保節(jié)能，在熱工系統(tǒng)模擬及優(yōu)化、高效機電設備選型、環(huán)保材料等方面都做了系統(tǒng)性應用，保證了整個樓宇高舒適度下高效、環(huán)保運行。

“城市更新是系統(tǒng)性工作，對綜合能力要求非常高，就像一個木桶，每一塊板都不能短。而龍湖的優(yōu)勢在于均衡、沒有偏頗，供應鏈的整合效率很高、很靈活，多航道協(xié)同能力讓我們能在短時間內(nèi)提供一個集成的解決方案。整個過程其實更像乘法，每一個環(huán)節(jié)都不出錯，才能做出來一個成本可控、完整的、高品質(zhì)的作品。”劉理說。

（龍湖藍海引擎室內(nèi)辦公環(huán)境）

發(fā)揮團隊的創(chuàng)造力與想象力，精準洞察市場需求，精確提出改造策略，精細實施改造動作，以有限的成本，最大化實現(xiàn)空間效率和品質(zhì)提升，讓不符合時代需求的存量建筑重生，成為前沿的、被市場認可和接受的產(chǎn)品，在城市洼地打造出“新地標”，形成新的產(chǎn)業(yè)集群。這就是龍湖的城市更新路徑，清晰而務實。

他們希望為區(qū)域打造的地標不僅僅是物理形態(tài)的，更能成為新經(jīng)濟下前沿高潛企業(yè)的能量引擎，是生態(tài)集聚的高能產(chǎn)業(yè)內(nèi)容地標。龍湖集團作為世界500強，協(xié)同旗下生態(tài)企業(yè)入駐，形成一流企業(yè)集群效應，不僅為朝陽區(qū)持續(xù)貢獻稅收，還能帶動片區(qū)經(jīng)濟增長。

因為“龍湖藍海引擎”，來廣營區(qū)域這塊“城市洼地”的價值逐步兌現(xiàn)。最先顯現(xiàn)的變化是周邊商業(yè)品質(zhì)的提升，比如，Tim Hortons、The woods等很多原本只開在繁華商務區(qū)的品牌，也伴隨一起落地，為周邊居民提供了更豐富優(yōu)質(zhì)的消費選擇。

如今，園區(qū)里目前已容納了6000多名高素質(zhì)人才，其中不乏來自斯坦福、卡耐基梅隆、加州伯克利等海內(nèi)外名校的年輕人?！霸谶@個園區(qū)里辦公，有回到了硅谷的感覺”。區(qū)域高知、高消費人流的持續(xù)涌入，也讓片區(qū)的人文氣質(zhì)煥然一新。

城市發(fā)展有一種現(xiàn)象叫做集聚效應。這是指各種產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟活動在空間上集中產(chǎn)生的經(jīng)濟效果以及吸引經(jīng)濟活動向一定地區(qū)靠近的向心力，是導致城市形成和不斷擴大的基本因素。

龍湖藍海引擎就產(chǎn)生了強大的集聚效應。從龍湖入駐以來，周圍商業(yè)新品牌日益豐富。大部分老商家卻對此表示樂觀：“龍湖來了之后，一下子過來幾千人，消費需求和消費能力都很強，生意比起過去有了明顯起色?！?/p>

如今，慕名到龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園參觀的各界人士絡繹不絕。他們大多感受是，改造后令區(qū)域變化耳目一新，空間利用合理、注重節(jié)能、處處彰顯人性化但又注重高效。這樣的改造也讓龍湖收獲了跨界領域客戶。一家知名互聯(lián)網(wǎng)巨頭企業(yè)非常喜歡龍湖藍海引擎的產(chǎn)品和氛圍，他們主動提出合作意向。此外，周邊大概40萬方的存量商業(yè)空間也會陸續(xù)交給龍湖藍海引擎進行城市更新改造。

以可持續(xù)的模式，推動城市有機更新

從更宏觀的視角看，城市更新已經(jīng)成為時代共識。2020年底，中國常住人口城鎮(zhèn)化率超過60%，大拆大建成為過去時，城鎮(zhèn)化建設從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代，進入更精細的高質(zhì)量發(fā)展階段?！笆奈濉币?guī)劃綱要更是明確提出，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構優(yōu)化和品質(zhì)提升。

實際上，城市更新等相關國家政策出臺之前，龍湖已經(jīng)洞察到行業(yè)的趨勢變化。早在2017年，龍湖已經(jīng)開始嘗試對存量地產(chǎn)進行升級改造。對于龍湖而言，城市更新一方面是政策風口，另一方面也遵從了企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在邏輯。“回歸到龍湖‘善待你一生’的企業(yè)使命以及‘空間即服務’的發(fā)展戰(zhàn)略，城市更新是龍湖與城市共生長、持續(xù)根植空間加服務、多航道協(xié)同發(fā)展能力的最佳呈現(xiàn)，長期主義是龍湖發(fā)展城市更新事業(yè)的底層思考?！眲⒗碚f。

龍湖藍海引擎模式在于以產(chǎn)業(yè)帶動城市更新，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城市更新的有機結(jié)合，這一模式在各個城市已經(jīng)得到了陸續(xù)的驗證。除了北京的龍湖藍海引擎產(chǎn)業(yè)園，龍湖在上海、杭州等城市也做了不同的探索和實踐。與上海交大毗鄰的龍湖藍海引擎淡水河畔科創(chuàng)園，將原來的黃二村老舊廠房改造升級成集辦公、研發(fā)、智能制造為一體的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，吸引了一大批產(chǎn)學研結(jié)合的硬科技企業(yè)入駐；在杭州濱江，藍海引擎則把舊工業(yè)園區(qū)升級改造成科創(chuàng)孵化器，成為濱江移動互聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新橋頭。“城市更新不能批量復制，不能簡單的以現(xiàn)代的、裝飾性的空間模板去套用。千人千面，深度洞察和精雕細琢，喚醒產(chǎn)業(yè)和片區(qū)內(nèi)在的生命力，這樣一個項目才能具備持久的活力。“劉理說。

（上海藍海引擎淡水河畔科創(chuàng)園）

顯然，這些都是龍湖集團“空間即服務”戰(zhàn)略之下長期價值的呈現(xiàn)。

通過對城市低效存量空間改造升級，改變空間功能、引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、植入豐富內(nèi)容場景，提升整個區(qū)域的城市氛圍和產(chǎn)業(yè)氛圍，用更可持續(xù)的方式，推動城市有機更新，這是龍湖的目標。關于城市更新，龍湖藍海引擎的故事還在繼續(xù)。

關鍵詞： 龍湖集團 城市更新