金輝債務籌資擬發(fā)83.49億公司債 披露風險：毛利下跌、存家族管理風險

中華網(wǎng)財經(jīng)3月11日訊：據(jù)上交所公司債券項目信息平臺披露信息顯示，債券名稱“金輝集團股份有限公司2021年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券”，在3月10日獲得上交所反饋。

信息顯示，上述債券擬發(fā)金額為83.49億元，品種為小公募，發(fā)行人為金輝集團股份有限公司，承銷商/管理人為西南證券股份有限公司。

有關上述債券資金用途，中華網(wǎng)財經(jīng)翻閱募集說明書了解到，本次債券發(fā)行規(guī)模不超過83.49億元（含83.49億元），扣除發(fā)行費用后全部用于償還到期或回售的公司債券本金及利息。如：

據(jù)了解，有本次關債券風險，募集說明書從發(fā)行的財務風險17方面、經(jīng)營風險10方面、管理風險6方面、政策風險4方面等進行闡述。

資產(chǎn)負債率高、速動比率持續(xù)下降

其中，財務風險方面，募集說明書指出，發(fā)行人的資產(chǎn)負債率較高。最近三年及一期，發(fā)行人合并資產(chǎn)負債率分別為83.17%、85.46%、85.97%和85.73%；流動比率分別為1.56、1.40、1.39和1.43；速動比率分別為0.47、0.42、0.36和0.34。最近三年及一期，發(fā)行人EBITDA利息保障倍數(shù)分別為1.48倍、1.12倍、0.89倍和0.75倍。房地產(chǎn)市場的波動和融資環(huán)境的變化可能使公司面臨一定的償債壓力。隨著新項目的開展，需要的資金量也會增加，為此發(fā)行人增加了部分銀行貸款和信托借款，導致公司的整體負債率較高。同時存貨的變現(xiàn)能力也將直接影響公司的資產(chǎn)流動性及短期償債能力。

毛利率已持續(xù)下降至22.14%

最近三年及一期，公司商品房銷售業(yè)務的毛利率分別為34.81%、31.82%、22.85%和22.14%，2019年公司整體毛利率大幅下滑主要系結(jié)轉(zhuǎn)上海和南京等地區(qū)政府限價項目占比較高所致。未來，房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺，對于公司的項目銷售將持續(xù)產(chǎn)生影響。若宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變化，經(jīng)濟持續(xù)下行，市場需求不足，或者土地成本持續(xù)升高，公司毛利率將存在下降的風險。

經(jīng)營現(xiàn)金流持續(xù)為負

最近三年及一期，發(fā)行人實現(xiàn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額分別為-97.27億元、29.50億元、-52.69億元和-27.69億元。考慮到房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，購置土地和前期工程占用資金量大，受拿地節(jié)奏及項目開發(fā)進度等因素的影響，如果發(fā)行人不能迅速去化達到預售條件的項目，及時回籠銷售房款，發(fā)行人的經(jīng)營性現(xiàn)金流存在波動的風險。

存貨規(guī)模占總資產(chǎn)67.71%、截止去年三季度存貨跌價準備6.93億

最近三年及一期末，發(fā)行人存貨賬面價值分別為495.98億元、745.52億元、962.61億元和1,227.55億元，占總資產(chǎn)的比例分別為57.44%、60.40%、64.32%和67.71%。發(fā)行人存貨主要由房地產(chǎn)項目開發(fā)中的開發(fā)成本（含土地成本）和已建成尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品構(gòu)成。發(fā)行人存貨的價值會因房地產(chǎn)市場的變動而發(fā)生波動。截至2020年9月末，發(fā)行人存貨跌價準備為6.93億元，主要為開發(fā)產(chǎn)品計提的跌價準備。公司存貨的價值會受國家的宏觀政策、信貸政策、房地產(chǎn)行業(yè)的供需狀況、行業(yè)政策等因素的影響而發(fā)生波動，如若房地產(chǎn)行業(yè)未來景氣度下降，發(fā)行人存貨存在進一步計提存貨跌價準備的可能，從而對公司的盈利能力產(chǎn)生不利影響。

存貨周轉(zhuǎn)率下降至0.11

最近三年及一期，發(fā)行人存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.19、0.17、0.23和0.11。由于房地產(chǎn)行業(yè)從簽約銷售到結(jié)轉(zhuǎn)存在一定的時間間隔，因此存貨周轉(zhuǎn)率與公司實際的存貨去化情況存在一定程度的不相匹配。目前，發(fā)行人擬開發(fā)項目、在建項目和已完工項目部分處于二三線城市，如果未來房地產(chǎn)市場走弱，或發(fā)行人出現(xiàn)在建項目開發(fā)和預售項目銷售遲滯等因素，存在發(fā)行人存貨周轉(zhuǎn)率下滑的風險。

短債壓力大：一年內(nèi)到期需償還的債券43.67億元

截至2020年9月末，發(fā)行人短期借款余額和一年內(nèi)到期的非流動負債余額分別為8.86億元和134.74億元，而其速動比率為0.34，短期償債壓力較大。其中，發(fā)行人一年內(nèi)到期需償還的借款為91.07億元，一年內(nèi)到期需償還的債券43.67億元，對于發(fā)行人的償債能力以及資金周轉(zhuǎn)效率提出了較高的要求。若未來發(fā)行人商品房銷售款不能及時回籠，存在無法及時償付到期債務的風險。

受限資產(chǎn)大：占總資產(chǎn)比例33.06%

發(fā)行人所有權受限資產(chǎn)主要包括抵押資產(chǎn)、貸款保證金、質(zhì)押金等，這主要是公司向金融機構(gòu)抵押借款、質(zhì)押借款等方式融資形成的受限資產(chǎn)，包括貨幣資金、存貨和投資性房地產(chǎn)等。截至2020年9月末發(fā)行人所有權受限資產(chǎn)賬面價值合計為599.45億元，占總資產(chǎn)比例為33.06%。若未來公司的經(jīng)營情況發(fā)生變化，無法償還到期負債，相關的受限資產(chǎn)將面臨所有權被轉(zhuǎn)移的風險，可能對公司的生產(chǎn)經(jīng)營造成較大影響。在抵、質(zhì)押融資期間，相關的受限資產(chǎn)的處置也將受到限制。

階段性擔保金額268億元

發(fā)行人房地產(chǎn)業(yè)務按房地產(chǎn)經(jīng)營慣例為商品房承購人提供抵押借款擔保，擔保類型為階段性擔保。階段性擔保的擔保期限自保證合同生效之日起，至商品房承購人所購住房的房屋產(chǎn)權證及抵押登記手續(xù)辦妥后并交銀行執(zhí)管之日止。截至2020年9月末，發(fā)行人承擔上述階段性擔保金額為人民幣2,684,855.80萬元。截至2020年9月末，發(fā)行人對關聯(lián)方擔保余額為597,617.81萬元，占凈資產(chǎn)的比例為23.11%，被擔保單位均為發(fā)行人聯(lián)營及合營企業(yè)。

權益資本不穩(wěn)定

權益資本不穩(wěn)定的風險最近三年及一期末，發(fā)行人的所有者權益分別為145.35億元、179.51億元、210.02億元和258.63億元。其中，未分配利潤分別為93.20億元、113.58億元、133.37億元和141.90億元，未分配利潤占所有者權益比例分別為64.12%、63.27%、63.50%和54.87%。若未來發(fā)行人大量分配利潤，公司的權益資本減少的同時可供用來償債的資金也將減少，債權人的利益將會受損。

存在家族管理風險

此外在管理風險中，募集說明書披露，截至目前，發(fā)行人的實際控制人為林定強，林定強通過持有RadiancePropertyHoldingsLimited間接控制發(fā)行人。林定強目前在發(fā)行人擔任董事長兼總經(jīng)理，實際控制人可以利用其控制力在公司的發(fā)展戰(zhàn)略、生產(chǎn)經(jīng)營、利潤分配決策等方面施加重大影響，有可能損害公司和投資人的利益。截至目前，發(fā)行人控股股東金輝投資（香港）有限公司持有發(fā)行人96%的股份，處于絕對控股地位。大股東可能與其他股東存在利益上的沖突，因而發(fā)行人存在大股東控制的風險。如果金輝投資利用其控股地位，并通過對公司董事會的影響干預公司的正常經(jīng)營管理，有可能損害公司和投資人的利益。

值得注意的是，募集說明書提到，截至目前，發(fā)行人的董事長兼總經(jīng)理為實際控制人林定強，發(fā)行人董事中，林宇為林定強的兒子，林茂祺為林定強配偶的哥哥。發(fā)行人現(xiàn)任的部分董事及高級管理人員之間存在親屬關系，存在家族管理的風險。

此外，募集說明書顯示，截至2020年9月30日，公司總資產(chǎn)1,812.99億元，凈資產(chǎn)258.63億元；2020年度1-9月，公司實現(xiàn)營業(yè)收入154.20億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-27.69億元，發(fā)行人已有216家直接和間接控股子公司。

（中華網(wǎng)財經(jīng)綜合 文/劉星）

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