碧桂園服務(wù)“大手筆”收購(gòu)藍(lán)光嘉寶，行業(yè)并購(gòu)開始加速

2月25日，繼碧桂園服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)停牌2日后，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，雙方已于2021年2月23日簽署了意向協(xié)議，以交易總價(jià)暫估48.47億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%股份。

據(jù)披露，藍(lán)光和駿持有藍(lán)光嘉寶服務(wù)約1.16億股，占藍(lán)光嘉寶服務(wù)總股本的65.04%，除去藍(lán)光和駿持有的內(nèi)資股0.42%，剩余全流通H股部分悉數(shù)賣給了碧桂園服務(wù)。

年前克而瑞物管拜訪碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江時(shí)，其曾提及會(huì)收購(gòu)上市公司，但當(dāng)仍處于快速成長(zhǎng)中的藍(lán)光嘉寶服務(wù)成為標(biāo)的時(shí)，業(yè)界一片嘩然。

一方是在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)顯得特立獨(dú)行又風(fēng)頭正盛的碧桂園服務(wù)，另一方是頭頂中國(guó)西部地區(qū)首家登陸港股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)光環(huán)的藍(lán)光嘉寶服務(wù)，這筆收購(gòu)案可以算是中國(guó)物業(yè)史上罕見案例，其暫估48.47億元的價(jià)格也創(chuàng)下業(yè)內(nèi)收購(gòu)記錄。

“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)上有一個(gè)重要的觀點(diǎn)，“物管行業(yè)并購(gòu)開始加速，未來物業(yè)企業(yè)將開啟全面并購(gòu)潮?！?/p>

此次，碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶可以算是業(yè)內(nèi)典型案例，隨著行業(yè)發(fā)展的深化，物業(yè)管理行業(yè)不僅會(huì)出現(xiàn)“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，更會(huì)出現(xiàn)“大魚吃小魚”甚至“大魚吃中魚”的現(xiàn)象。

行業(yè)內(nèi)最能“買”的物企

說到碧桂園服務(wù)，作為在管規(guī)模超過1億平方米，營(yíng)收大于40億元的第一梯隊(duì)物業(yè)企業(yè)，與絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市方式不同，碧桂園服務(wù)是近三年以來第一家以介紹形式成功上市的企業(yè)。

與此同時(shí)，碧桂園服務(wù)還是目前所有上市物企中市值最高的企業(yè)，曾一度突破2000億港元大關(guān)，接近地產(chǎn)母公司的市值表現(xiàn)。

據(jù)碧桂園服務(wù)2020年中報(bào)數(shù)據(jù)，其總合約面積為7.46億平方米，在管面積3.2億平方米，營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為62.7億元和13.1億元。

不僅如此，碧桂園服務(wù)還是行業(yè)內(nèi)最能“買”的物企，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，在剛剛過去的2020年，碧桂園服務(wù)以近50億元的并購(gòu)金額成為當(dāng)年并購(gòu)金額最多的企業(yè)。李長(zhǎng)江曾直言：只要符合我們要求，我們有能力都會(huì)進(jìn)行收購(gòu)，而收并購(gòu)可以補(bǔ)齊碧桂園服務(wù)的短板。

單從交易金額來看，此次碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)創(chuàng)下2018年以來交易額度最高的一次，這將是物業(yè)管理行業(yè)并購(gòu)熱潮加速到來的一個(gè)標(biāo)志。

克而瑞物管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年以來物管企業(yè)并購(gòu)金額TOP10中，此次碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)以48.47億元交易金額排在榜首，刷新了2020年10月碧桂園服務(wù)收購(gòu)滿國(guó)康潔時(shí)創(chuàng)下的24.5億元最高交易金額紀(jì)錄。值得注意的是，并購(gòu)金額TOP10中，碧桂園服務(wù)更是4次上榜，可見碧桂園服務(wù)通過收并購(gòu)做大規(guī)模的決心。

表：2018年-2021年2月物管企業(yè)并購(gòu)金額TOP10

備注：2018年11月碧桂園服務(wù)一次性公告收購(gòu)五個(gè)項(xiàng)目，在此視為資產(chǎn)包，數(shù)據(jù)為總交易金額

藍(lán)光嘉寶可補(bǔ)足碧桂園西南區(qū)域短板

從碧桂園服務(wù)2020年上半年年報(bào)披露來看，雖然碧桂園服務(wù)作為在管規(guī)模超過1億平方米的全國(guó)性物業(yè)企業(yè)，但在其搶眼的業(yè)績(jī)表現(xiàn)下，碧桂園服務(wù)在西南區(qū)域的表現(xiàn)略顯乏力。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務(wù)在成渝城市群的在管面積占比僅為3%，不到一千萬(wàn)平方米，是五大區(qū)域中在管面積比例最低的區(qū)域。

而藍(lán)光嘉寶服務(wù)服務(wù)深耕四川大本營(yíng)，在西南區(qū)域具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，2020年上半年單四川省的在管面積就已接近4300萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)47.5%，此外還有近1500萬(wàn)平方米的儲(chǔ)備面積尚待轉(zhuǎn)化。

碧桂園服務(wù)成功與藍(lán)光嘉寶服務(wù)股權(quán)合作后，其在西南區(qū)域的在管面積將迅速達(dá)到6千多萬(wàn)平方米，約是現(xiàn)在的5至6倍，距離同樣深耕西南且目前在西南區(qū)域在管面積最大的金科智慧服務(wù)僅差“咫尺”。這一并購(gòu)帶來的協(xié)同效應(yīng)，將牢牢鎖定碧桂園服務(wù)在西南區(qū)域的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

被資本低估的藍(lán)光嘉寶

藍(lán)光嘉寶服務(wù)于2019年10月于成功登陸港交所。截止至2020年上半年藍(lán)光嘉寶服務(wù)在上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)方面較為優(yōu)秀，其社區(qū)增值服務(wù)的營(yíng)收占比達(dá)到17%，遠(yuǎn)高于碧桂園服務(wù)。

表：上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)占比TOP5

雖然其整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不俗，但資本市場(chǎng)并未給與積極反饋。從股價(jià)漲跌幅來看，藍(lán)光嘉寶服務(wù)2020年全年股價(jià)下跌29.2%，在目前已上市的物業(yè)公司中處于中后段位。而碧桂園服務(wù)則上漲99.8%，在目前的上市物企中位居前列。

圖：2020年上半年藍(lán)光嘉寶服務(wù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一覽

表：上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)2020年股價(jià)漲跌幅情況

2020年，藍(lán)光嘉寶服務(wù)并購(gòu)業(yè)務(wù)頻頻，據(jù)克而瑞物管的不完全統(tǒng)計(jì)，藍(lán)光嘉寶服務(wù)全年并購(gòu)金額近7億元，并購(gòu)數(shù)量近17次，但這些并購(gòu)并未有效改善其在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)。

不僅如此，2020年下半年融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺(tái)后，大部分房企開始主動(dòng)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，通過增發(fā)新股、子公司IPO等方式加強(qiáng)股權(quán)融資，而出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。

據(jù)藍(lán)光發(fā)展的財(cái)報(bào)披露，截至2020年末，藍(lán)光發(fā)展凈負(fù)債率為92.93%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.65%，現(xiàn)金短債比為1.13倍。對(duì)照“三道紅線”的要求，藍(lán)光發(fā)展觸碰一道紅線，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率略高于70%。為了緩解償債壓力，藍(lán)光發(fā)展曾對(duì)股份進(jìn)行質(zhì)押。

藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)一直是藍(lán)光嘉寶服務(wù)的最大股東，也是A股上市公司藍(lán)光發(fā)展的子公司。由此一來在合適的時(shí)機(jī)出售部分股權(quán)，成為了藍(lán)光發(fā)展快速回籠資金的選擇。

2020年物企并購(gòu)交易額接近95億元

事實(shí)上，多家物業(yè)管理企業(yè)并購(gòu)速度都在加快。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年物業(yè)公司用于并購(gòu)的交易額接近95億元，同比上漲近50%。

2020年4月，世茂服務(wù)已經(jīng)收購(gòu)了福晟物業(yè)51%的股權(quán)，2021年1月初，旭輝永升服務(wù)收購(gòu)彰泰物業(yè)65%股權(quán)，究其背后也與其母公司的發(fā)展情況緊密相關(guān)。房企運(yùn)作出現(xiàn)問題，彼此之間進(jìn)行合作，進(jìn)而帶動(dòng)了旗下物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的收購(gòu)。

從總體市場(chǎng)來看，一方面，物企上市門檻正在增高，根據(jù)測(cè)算，需要達(dá)到克而瑞物管發(fā)布的2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規(guī)模榜TOP80左右的水平，假設(shè)企業(yè)收入全部來自于物業(yè)管理收入，母公司不進(jìn)行其他輸入，現(xiàn)有約有二成百?gòu)?qiáng)旗下物業(yè)公司規(guī)?；虿荒軡M足最低門檻。

另一方面，物業(yè)企業(yè)的數(shù)量約為開發(fā)企業(yè)的2.4倍，而百?gòu)?qiáng)物業(yè)的集中度只有33%，和開發(fā)企業(yè)百?gòu)?qiáng)集中度接近70%相比仍有很大的差距，在未進(jìn)行市場(chǎng)化發(fā)展的情況下，大部分TOP50-TOP100房企旗下物業(yè)服務(wù)企業(yè)體量很小，母公司支持力度帶來成長(zhǎng)性不夠，缺乏市場(chǎng)化發(fā)展歷練，其企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)能力也存在限制。若母公司對(duì)物業(yè)板塊支持不足或面臨困局有心無力時(shí)，可能會(huì)選擇和其他優(yōu)質(zhì)公司綁定。

因此，未來出現(xiàn)更多股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易也在情理之中。

頭部企業(yè)的動(dòng)作是行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。以萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)等為代表的企業(yè)，一舉一動(dòng)都牽涉到整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，此次碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)，成為中國(guó)物業(yè)史上罕見的上市物業(yè)公司收購(gòu)另一家上市物業(yè)公司控制權(quán)的案例，我們認(rèn)為，未來物管行業(yè)將進(jìn)入并購(gòu)整合的高峰期，也將出現(xiàn)更多股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易。

關(guān)鍵詞： 服務(wù) 大手筆 收購(gòu) 藍(lán)光