迪賽基業(yè)赴港IPO：利潤3576萬 突擊派息5200萬

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)2月28日訊：據(jù)悉，迪賽基業(yè)控股有限公司（以下簡稱：迪賽基業(yè)）于2021年2月26日向港交所遞交招股書，智富為獨(dú)家保薦人。

據(jù)招股書數(shù)據(jù)，迪賽基業(yè)是一家來自寧波的房地產(chǎn)代理公司，主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)代理服務(wù)、房地產(chǎn)諮詢服務(wù)，目前業(yè)務(wù)集中在寧波和蘇州。其近90%收益來自房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

股權(quán)關(guān)系：沙勇74.6188%控股

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)翻閱招股書了解到，51歲的沙勇及Sha Y Holdings為該公司的控股股東（Sha Y Holdings由沙勇直接全資擁有），其為迪賽基業(yè)創(chuàng)始人、執(zhí)行董事、主席兼行政總裁。曾先后任寧波市音像公司攝像師、鄞縣電視臺(tái)記者、寧波電視臺(tái)記者。值得一提的是沙勇于中國房地產(chǎn)代理及諮詢行業(yè)擁有逾20年經(jīng)驗(yàn)，曾入選“2011年寧波房地產(chǎn)十大領(lǐng)軍人物”評選。

2001年起沙勇?lián)螌幉ㄊ械腺惪毓杉瘓F(tuán)有限公司董事長兼總經(jīng)理;，2015 年11月起任迪賽基業(yè)董事長。2020年7月27日調(diào)任為執(zhí)行董事，2020年8月6日獲任行政總裁。沙勇亦是迪賽基業(yè)的提名委員會(huì)主席兼薪酬委員會(huì)成員。負(fù)責(zé)制定企業(yè)戰(zhàn)略、規(guī)劃、業(yè)務(wù)發(fā)展及監(jiān)督集團(tuán)的整體運(yùn)作。

沙勇也是寧波迪賽、寧波迪尚及蘇州迪賽的董事，是華女士之子及沙女士之父。

沙勇先生在房地產(chǎn)行業(yè)具備豐富經(jīng)驗(yàn)，與房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)系良好，對于迪賽基業(yè)未來的成功尤其重要。

幸福生活香港為Blissful Investments的全資附屬公司，而迪賽基業(yè)作為境外上市主體全資持有Blissful Investments，并通過Blissful Investments、迪賽BVI間接控制其境內(nèi)迪賽企業(yè)及寧波迪賽。

重組完成后的股東結(jié)構(gòu)顯示，迪賽基業(yè)目前由WW Investments、Sha Y Holdings、DS Joyful Holdings分別持有7%、74.6188%和18.3812%。而Sha Y Holdings由沙勇100%持有；DS Joyful Holdings則由包括沙勇母親華娥美、女兒沙雨瀟，以及該公司董事高管層等17名股東持有。

此外，WW Investments由一名為黃曉的女士100%持有。招股書稱，該人士因看好公司的前景及發(fā)展?jié)摿Χ鴽Q定投資本集團(tuán)，在迪賽基業(yè)重組之時(shí)進(jìn)入成為公司投資者。不過，黃曉并不在管理層中。

2016年掛牌新三板

迪賽基業(yè)的前身為寧波迪賽房地產(chǎn)銷售代理有限公司,于2011年1月6日設(shè)立。2015年11月23日,有限公司整體變更設(shè)立寧波迪賽基業(yè)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)股份有限公司。2016年，迪賽基業(yè)于新三板掛牌上市，2020年4月14日，迪賽基業(yè)從新三板摘牌，轉(zhuǎn)而籌劃赴港上市之路。對其原因，迪賽基業(yè)表示一方面是新三板對投資者要求較高，另一方面是新三板交易量及流動(dòng)性水平較低，難以體現(xiàn)迪賽基業(yè)價(jià)值，進(jìn)而影響其以股權(quán)或債務(wù)方式募集資金。相較而言，港交所作為國際金融市場的主要參與者，不但增強(qiáng)其集資資能力和渠道而且將進(jìn)一步提升企業(yè)形象，從而提升迪賽基業(yè)吸引新客戶、業(yè)務(wù)伙伴及戰(zhàn)略投資者，獲得更多國際投資者以及為公司業(yè)務(wù)招聘、激勵(lì)及挽留主要管理人員的能力。 

憑借其多年的營運(yùn)歷史，迪賽基業(yè)已與寧波及蘇州建立穩(wěn)固的聯(lián)系，并已與房地產(chǎn)開發(fā)商建立穩(wěn)定的關(guān)系，包括香港港交所上市房企、中國的頂級(jí)房企如雅戈?duì)栔脴I(yè)控股有限公司等。

近90%收入為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)

據(jù)灼識(shí)咨詢報(bào)告，按2019年一手住宅及商業(yè)房地產(chǎn)代理服務(wù)產(chǎn)生的收益計(jì)，迪賽基業(yè)于寧波及蘇州的所有房地產(chǎn)代理中排名第三及第五，分別占市場份額的3.8%及0.8%。

據(jù)其招股書顯示，2018年至2020年，迪賽基業(yè)收入分別為2.25億元、1.84億元及2.05億元。對應(yīng)利潤分別為2907萬元、1227萬元及3576萬元。

收入方面，2018年至2020年，來自房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收益占總收益的95.3%、94.4%及89.6%，而房地產(chǎn)咨詢服務(wù)的收益分別占相應(yīng)年度總收益的4.7%、5.6%及6.6%。

據(jù)招股書顯示，由于年內(nèi)承擔(dān)的代理及諮詢項(xiàng)目數(shù)目增加，及向購房者開展裝修業(yè)務(wù)，迪賽基業(yè)的收益由2019年的1.85億元增加11.3%至2020年的2.06億元。

該公司住宅及商業(yè)物業(yè)代理服務(wù)傭金收入分別增加700萬元及270萬元，及諮詢服務(wù)收益增加320萬元；此外，2020年就向?qū)汖堃郎犴?xiàng)目項(xiàng)下的個(gè)人購房者提供配套裝修服務(wù)確認(rèn)收益790萬元。

此外，迪賽基業(yè)的年內(nèi)溢利由2019年的1500萬元增加138.7%至2020年的3580萬元；毛利率則由2019年的8.1%增加9.3個(gè)百分點(diǎn)至2020年的17.4%。

房地產(chǎn)代理服務(wù)傭金率呈現(xiàn)下滑

值得注意的是，迪賽基業(yè)主營的房地產(chǎn)代理服務(wù)的傭金率卻持續(xù)下滑。數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，住宅物業(yè)平均傭金率從0.87%降至0.63%，商業(yè)物業(yè)平均傭金率從1.88%降至1.48%。特別值得注意的是，盡管住宅物業(yè)傭金率降低0.24個(gè)百分點(diǎn)，期內(nèi)代理服務(wù)的確認(rèn)收益從1.97億元下滑至1.43億元?？梢姡谧≌飿I(yè)代理服務(wù)的傭金戰(zhàn)中，迪賽基業(yè)并未占優(yōu)。

應(yīng)收款接連攀高

招股書顯示，迪賽基業(yè)表示，由于其向房地產(chǎn)開發(fā)商提供服務(wù)后收取款項(xiàng)，概不保證房地產(chǎn)開發(fā)商能及時(shí)向其全數(shù)付款，因此面臨信貸風(fēng)險(xiǎn)。由于其向房地產(chǎn)開發(fā)商提供服務(wù)后收取款項(xiàng)，其面臨信貸風(fēng)險(xiǎn)，在向房地產(chǎn)開發(fā)商收取逾期款項(xiàng)時(shí)可能出現(xiàn)困難。數(shù)據(jù)顯示，于2018年、2019年及2020年12月31日，貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)分別為人民幣3420萬元、人民幣5290萬元及人民幣6590萬元，各日期的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)減值虧損撥備分別為人民幣940萬元、人民幣940萬元及人民幣940萬元

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