“大禮包”落地后深圳首場土拍攬金53億

10月13日，受臺(tái)風(fēng)影響發(fā)出暴雨預(yù)警的深圳沒能阻擋房企參與土地競拍熱情。10余家開發(fā)商代表在交易門口早早候場，等待下午3點(diǎn)開始的競拍會(huì)。

這是“國慶”收假后深圳首場土地拍賣爭奪戰(zhàn)，也是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)迎來40周年“大禮包”、支持土地制度深化改革后首場土拍。人才安居集團(tuán)、中海、金茂、金地、龍光、保利、招商蛇口、平安不動(dòng)產(chǎn)、建發(fā)等17家房企亮相現(xiàn)場。

一個(gè)小時(shí)的角逐，5宗土地悉數(shù)出盡。除了寶安新橋1宗物流用地被順豐以3.86億元底價(jià)摘得，其余4宗居住用地以最高限價(jià)被中海、龍光、安居集團(tuán)斬獲。整場土地拍賣成交總額53.3億元。

4宗“觸頂”地塊中，最早進(jìn)拉開競拍序幕的是位于南山南頭、龍崗寶龍的2宗人才住房用地，人才安居集團(tuán)與中海地產(chǎn)兩兩對(duì)決，最終由才安居集團(tuán)以總價(jià)8.55億元全部收入囊中。其中，南山南頭T503-0063地塊以3.9億元封頂價(jià)格、配建只租不售人才房3800平方米的條件出讓，建成后人才房限售單價(jià)不高于4.85萬元/平方米，且有一年禁售期；龍崗寶龍G02302-0022地塊以4.64億元、配建只租不售人才房面積18000平方米的條件出讓，最高銷售單價(jià)不高于2.43萬元/平方米；2宗地塊均達(dá)到最高限制地價(jià)，建成后售價(jià)將遠(yuǎn)低于同片區(qū)二手房的均價(jià)。

后續(xù)出場的商品房用地，坪山G11341-0137地塊經(jīng)過10余輪競拍，由龍光以總價(jià)10億元、配建1.53萬平方米只租不售人才住房的條件收入囊中，可售樓面價(jià)2.46萬元/平方米，限銷售均價(jià)不得高于3.9萬元/平方米。

龍華民治A808-0020地塊掀起的熱度最高，開場3分鐘達(dá)到最高限價(jià)后即進(jìn)入競配建人才房環(huán)節(jié)。最終，中海地產(chǎn)擊敗華發(fā)、金地、保利及龍光等14家競拍對(duì)手，以總價(jià)30.85億元、配建4.16萬平方米的人才房面積的條件摘得，溢價(jià)率高達(dá)44.97%，樓面價(jià)4.16萬元/平方米，最終銷售均價(jià)不得高于6.72萬元/平方米。

值得一提的是，龍華民治地塊曾于2016年流拍，彼時(shí)要求商品住房預(yù)售時(shí)銷售均價(jià)須低于周邊同類預(yù)售項(xiàng)目屆時(shí)備案均價(jià)的90%，且不高于5.67萬元/平方米。對(duì)比之下，本次出讓條件明顯放寬。據(jù)安居客顯示，目前龍華民治片區(qū)二手房價(jià)格均價(jià)為5.2萬元/平方米—8.7萬元/平方米，中海此次競得該宗地塊仍有利潤空間。

事實(shí)上，本場土拍中表現(xiàn)積極的中海地產(chǎn)近期對(duì)全國土儲(chǔ)布局動(dòng)作頻頻。“公開市場更加勤奮、以頻率換概率”，已成為其今年業(yè)績會(huì)上對(duì)外公開的拿地策略。

相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，中海地產(chǎn)以950億元總額額位居房企拿地榜單第一。另據(jù)公司年報(bào)，中海地產(chǎn)的華南地區(qū)土儲(chǔ)占比已從2015年的14%提高至2019年的21%。就深圳地區(qū)而言，中海今年計(jì)劃入市的項(xiàng)目便包括中海萬錦熙岸華庭、中海龍華項(xiàng)目（A816-0068地塊）、中海地產(chǎn)光明區(qū)A510-0151地塊項(xiàng)目3個(gè)項(xiàng)目，涉及27.7萬平方米、2974套住宅。

在業(yè)內(nèi)人士看來，有著“福田后花園”之稱的龍華區(qū)域，歷來系開發(fā)商必爭之地。中海地產(chǎn)此次以30.85億元價(jià)格再度補(bǔ)倉龍華地塊，則避免了后續(xù)在深圳無房可賣的窘境。

作為深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年“大禮包”落地后的首場土地競拍，當(dāng)天觸達(dá)最高限價(jià)的4宗地塊無疑延續(xù)了以往激烈市場競爭表現(xiàn)。根據(jù)近期國務(wù)院釋放的土地改革試點(diǎn)方案，深圳可進(jìn)一步放開用地規(guī)劃自主權(quán)、實(shí)現(xiàn)存量土地轉(zhuǎn)換。而在中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來，一方面這對(duì)開放商積極入市心態(tài)起到刺激作用，另一方面，其本質(zhì)上屬于“擴(kuò)權(quán)不擴(kuò)容”的土地改革方案，短期內(nèi)難以解決深圳土地供求關(guān)系矛盾。

“作為地少人多、未來房價(jià)上漲空間巨大的一線城市，深圳土地市場競爭向來激烈，不論是最高限價(jià)還是競配建，都不影響開發(fā)商搶購?？梢哉f未來10年至20年，深圳仍將是開發(fā)商搶灘的熱門區(qū)域?！敝x逸楓接受采訪時(shí)表示。

對(duì)于把握每一場土儲(chǔ)機(jī)會(huì)的房企而言，深圳樓市無疑具有的巨大未來購買力。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月底，深圳新房住宅成交4755套，環(huán)比上升16.7%，新房成交已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月回升。

另據(jù)今年4月深圳市住建局透露，2020年將大幅增加住宅用地供應(yīng)，全年計(jì)劃供應(yīng)約293.2萬平方米。此次出讓完成后，今年深圳已累計(jì)出讓19宗居住用地，總建筑面積約242萬平方米，總地價(jià)約336.7億元，已接近完成年度目標(biāo)。

“不過，近期備受關(guān)注的深圳在用地規(guī)劃上獲得一定自主權(quán)，屬于‘?dāng)U權(quán)不擴(kuò)容’，短期內(nèi)對(duì)深圳土地市場和樓市影響不大?！敝x逸楓解釋稱，“不論是接下來存量土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變、二三產(chǎn)業(yè)用地置換或是新增住宅比例提高到25%，近期都難以解決深圳的土地稀缺問題，因?yàn)楫?dāng)?shù)毓I(yè)用地紅線、耕地保護(hù)等政策限制嚴(yán)格。相比之下，未來深圳通過深莞、深惠及深汕都市圈建設(shè)，以及存量市場改造、城市更新來緩和供地矛盾的可能性更大，但這需經(jīng)歷一段緩慢的過程。”

關(guān)鍵詞： 深圳 土拍