城市更新核心轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)回歸 多項優(yōu)點讓M0更“搶手”

隨著城市更新推進節(jié)奏加快，M0(新型產(chǎn)業(yè)用地)進入了業(yè)界的視野。在廣東省，以廣州、深圳和東莞為代表的三個城市，均出臺了M0的相關(guān)政策。拿地成本低，單位土地開發(fā)強度更大，可配建商業(yè)辦公甚至配套型住宅，多項優(yōu)點導(dǎo)致M0引發(fā)大量關(guān)注。

M0(新型產(chǎn)業(yè)用地)是在工業(yè)用地(M類)中增加新型產(chǎn)業(yè)用地，主要為了滿足產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需求。然而，因為可配建商業(yè)辦公甚至住宅類，所以，M0趨熱會不會使得產(chǎn)業(yè)用地成為變相的房地產(chǎn)開發(fā)地塊?

城市更新核心轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)回歸

據(jù)了解，廣州今年計劃城市更新項目723個，重點督辦“三舊”改造續(xù)建、新開工項目355個，其中舊村項目30個，舊廠項目86個，老舊小區(qū)微改造項目231個。

“城市更新正在從單純改善居住環(huán)境的第二階段向第三階段產(chǎn)城融合的新社區(qū)演進”，戴德梁行廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部助理董事張婷婷表示，城市更新的核心正在轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)的回歸。以廣州為例，今年加大了對舊廠房更新的支持力度：在“工改工”方面，2017年舊政是以協(xié)議方式供地的，按市場評估地價40%計收出讓金，今年新政則無需繳交土地出讓金;移交公益性用地方面，2017年舊政策規(guī)定，將不低于該項目總用地面積15%的用地用于城市公建配套等公益性建設(shè)，建成后無償移交政府，今年的“工改工”僅需按控規(guī)移交公益性用地。

在城市更新重心轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)的大背景下，M0新型產(chǎn)業(yè)用地顯得頗為引人注目。

多項優(yōu)點讓M0更“搶手”

M0是為適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)向新技術(shù)、協(xié)同生產(chǎn)空間、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟、2.5產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型升級需要而提出的城市用地分類。即在工業(yè)用地(M類)中增加新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)，是指：融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、無污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。

在2018年9月，東莞出臺了《創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)管理暫行辦法》，是國內(nèi)將M0管理辦法較為完整地寫入地方性政策規(guī)章的城市。廣州和深圳也出臺了有關(guān)規(guī)定。

M0備受青睞的原因與它自身的優(yōu)點密切相關(guān)。

首先，容積率的規(guī)定使得M0的單位土地開發(fā)強度更大。從廣州、深圳和東莞的三城規(guī)定來看，廣州和東莞規(guī)定M0容積率原則上不低于3.0，不高于5.0;深圳給出的范圍是4.0~6.0之間。而根據(jù)《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)用地容積率一般不小于0.6，各地方城市一般為1.0~2.0，不超過3.0。

其次，M0的用地形式更加豐富。如：廣州和東莞都規(guī)定，配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施計容建筑面積不大于總計容面積的30%，其中，東莞還允許多個不同功能用途地塊按一宗地整體出讓。而傳統(tǒng)工業(yè)用地配套不超過總用地的7%，或不超過15%的總建筑面積。并且，土地在滿足一定條件下，可以分割登記、轉(zhuǎn)讓，非常靈活。

最為關(guān)鍵的一點是，M0的拿地成本比商服用地要低。

供地前后政府監(jiān)管極為嚴(yán)格

應(yīng)該看到，M0的先天優(yōu)勢必然使其頗受歡迎。披著新型產(chǎn)業(yè)的外衣，利用M0配建面積進行寫字樓、公寓類住宅的房地產(chǎn)開發(fā)獲利，會不會成為新的“鉆空子”手段?

據(jù)了解，M0供地前后，政府的監(jiān)管極為嚴(yán)格，如廣州和東莞都要求供地前要簽署投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議，且將協(xié)議納入土地供應(yīng)文件，對投資強度、年產(chǎn)出比均有詳細的規(guī)定;供地后，要根據(jù)協(xié)議內(nèi)容進行驗收、評估和考核。東莞即規(guī)定，只有通過驗收之后，才允許可分割轉(zhuǎn)讓部分的產(chǎn)業(yè)用房申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

“地價成本優(yōu)勢將推動M0成為城郊寫字樓市場的強力競爭者。”張婷婷認為，監(jiān)管政策與分割再轉(zhuǎn)讓限制體現(xiàn)政府杜絕產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)化的決心;獲取工業(yè)大戶、納稅大戶等產(chǎn)業(yè)資源支持將成為M0拿地重要手段。

■記者觀察

杜絕產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)化，從M0用地監(jiān)管說起

在城市更新核心轉(zhuǎn)向產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)回歸的階段，各地政府在供地方面也緊跟形勢，M0(新型產(chǎn)業(yè)用地)應(yīng)運而生。

與“開發(fā)強度低、風(fēng)貌差、環(huán)境惡劣”的工業(yè)用地相比，M0無疑是個尋求突破的性價比最高的土地類型。實際上，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地由來已久，在廣深莞，它叫M0;在北京是M4，在南京是Mx，在杭州是M創(chuàng)，在惠州是M+，本質(zhì)相似而名稱不同。

這一類型的用地均具有共同特點：開發(fā)強度高，功能混合利用，從而提升土地利用效率，是城市在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型時期，滿足新型產(chǎn)業(yè)的土地類型。業(yè)內(nèi)認為，這一類新型產(chǎn)業(yè)用地未來將在更多城市逐步推行并完善。它的初衷是為了滿足城市更新過程中，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需求，拋棄以往工業(yè)用地需要周邊更多配套的方式，在地塊中允許多用途建設(shè)，包括商業(yè)辦公和住宅等。

以M0為代表的新型產(chǎn)業(yè)用地，最值得擔(dān)憂的就是房地產(chǎn)化。因為拿地成本低，以廣州為例，地價接近于商服用地的20%，而容積率優(yōu)勢，以及可以用于配建寫字樓甚至公寓的比例并不算很低，換句話說，M0在手，光是寫字樓和公寓這塊，對于開發(fā)者而言，其實都有得賺。

在這個過程中，如何避免披著產(chǎn)業(yè)的空殼，行房地產(chǎn)開發(fā)之實?

對此，廣深莞三城都對M0供地前后的政府監(jiān)管極為嚴(yán)格，無論是投入產(chǎn)出協(xié)議，還是驗收和評估，意圖都是讓產(chǎn)業(yè)落到“實處”。

以東莞為例。供地前，東莞規(guī)定了項目履約監(jiān)管協(xié)議包括但不限于投產(chǎn)時間、投資強度、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、節(jié)能環(huán)保、產(chǎn)出強度、財政貢獻強度、違約責(zé)任等相關(guān)條款。包括：投資強度(投資總額/占地面積)不低于600萬元/畝;年產(chǎn)出比(年度工業(yè)總值/占地面積)不低于1200萬元/畝。供地后，新型產(chǎn)業(yè)項目建成投產(chǎn)后，如投資強度或年產(chǎn)出比通過驗收的，允許可分割轉(zhuǎn)讓部分的產(chǎn)業(yè)用房，申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

此外，M0的分割轉(zhuǎn)讓比例明確規(guī)定了不超過49%，這對于提升工業(yè)用地靈活性創(chuàng)造了條件，同時也杜絕了肆意分割改造。需要注意的是，小型獨棟辦公產(chǎn)品(單棟約2000平方米建面以下)是最受歡迎的產(chǎn)品之一。規(guī)定分割轉(zhuǎn)讓比例，無疑加大了產(chǎn)業(yè)辦公后期的銷售難度，提高了產(chǎn)業(yè)入駐門檻的同時，也是避免產(chǎn)業(yè)用地房地產(chǎn)化的有力措施。

可以看出，從拿地到開發(fā)，M0對產(chǎn)業(yè)的投入和產(chǎn)出都掐得很緊。

回到城市更新的內(nèi)核，無論是新舊結(jié)合來煥新原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，還是通過新思維來實現(xiàn)帶動產(chǎn)業(yè)升級跨越，又或者通過新資源導(dǎo)入來賦予發(fā)展新方向，將“產(chǎn)”與“城”進一步融合是大趨勢。M0順應(yīng)這一潮流，這種新型產(chǎn)業(yè)用地，可以實現(xiàn)地塊內(nèi)的“一攬子”配套，從研發(fā)、生產(chǎn)、總部經(jīng)濟、商業(yè)辦公甚至住宅，全部“集成”，避免產(chǎn)、城、人的分離。

關(guān)鍵詞：