盤(pán)點(diǎn)買(mǎi)房十大痛點(diǎn) 需要學(xué)會(huì)提前“避坑”

繪圖：楊佳

近期，廣州中?；骋继?hào)樓盤(pán)教育配套、高價(jià)車(chē)位爭(zhēng)議和廣鋼新城振業(yè)天頌花園質(zhì)量風(fēng)波，引起媒體對(duì)長(zhǎng)期困擾買(mǎi)房族的各類(lèi)痛點(diǎn)問(wèn)題的高度關(guān)注。

現(xiàn)實(shí)生活中，購(gòu)房者面對(duì)如此重要的交易，難免會(huì)因?yàn)樽约旱氖韬龃笠饣蛸u(mài)方的有意誤導(dǎo)上當(dāng)受騙。對(duì)工薪階層來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房的每一分錢(qián)，都是自己和家人積蓄的血汗錢(qián)，一旦踩到“坑”無(wú)疑是刀刀見(jiàn)肉的教訓(xùn)。因此，不管你出于自住還是投資的需求，只要還想著持幣入市，都需要學(xué)會(huì)提前“避坑”的方法。

◎痛點(diǎn)1

質(zhì)量不好：剛?cè)牖锞桶l(fā)現(xiàn)墻裂漏水停電氣塞

具體表現(xiàn)：由于地基處理不當(dāng)，建材質(zhì)量低劣造成的基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)硬傷。偷工減料或其他原因引起的屋頂、屋內(nèi)墻壁和地面漏水、滲水問(wèn)題，墻體、室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂，管道堵塞、水電不通等。

現(xiàn)實(shí)案例：媒體此前報(bào)道的恒大龍奧御苑建筑質(zhì)量風(fēng)波;廣鋼新城振業(yè)天頌花園各樓層公共走廊及電梯間水浸風(fēng)波;上海保利熙悅名邸地下車(chē)庫(kù)漏水、電梯頻繁故障風(fēng)波;天津金融街融匯景苑某房室內(nèi)墻裂風(fēng)波。

防范建議：在利益誘惑下的驗(yàn)收把關(guān)程序是脆弱的。事前的防范永遠(yuǎn)比事后的補(bǔ)救更有保障。因而，對(duì)非現(xiàn)貨樓盤(pán)，一定要查清楚開(kāi)發(fā)商和建筑商的底細(xì)，有前科的一律拉黑。即使是大開(kāi)發(fā)商，也要把合同責(zé)任寫(xiě)細(xì)寫(xiě)死。

◎痛點(diǎn)2

產(chǎn)權(quán)不清：房子遭遇重復(fù)抵押或一房多賣(mài)

具體表現(xiàn)：項(xiàng)目本身在前置審批上就有硬傷，或因其他違法違規(guī)事件被查處，又或賣(mài)方因融資或債務(wù)危機(jī)等原因?qū)⒎慨a(chǎn)重復(fù)抵押或一房多賣(mài)等。

現(xiàn)實(shí)案例：房產(chǎn)交易監(jiān)管部門(mén)調(diào)查過(guò)的廣州志聯(lián)公司“一房四賣(mài)”事件;廣州中院2019年判決的陳某“一房?jī)少u(mài)”糾紛案件。

防范建議：盡管不動(dòng)產(chǎn)登記備案的戶(hù)主就一個(gè)，但窮途末路的賣(mài)家往往會(huì)不擇手段，由此造成的任何法律糾紛解決起來(lái)都是高成本的。因而，小開(kāi)發(fā)商的甜言蜜語(yǔ)一定不可輕信，該調(diào)查的事情還得調(diào)查。爛尾過(guò)的項(xiàng)目更要小心。

◎痛點(diǎn)3

誤導(dǎo)交易：開(kāi)發(fā)商虛假宣傳交樓貨不對(duì)板

具體表現(xiàn)：賣(mài)方虛假宣傳、瞞天過(guò)海，交付后的樓房貨不對(duì)板，承諾有的規(guī)劃、價(jià)格、配套等難以?xún)冬F(xiàn)。

現(xiàn)實(shí)案例：廣鋼新城振業(yè)天頌花園小區(qū)花園與規(guī)劃貨不對(duì)板爭(zhēng)議事件;南京保利國(guó)際社區(qū)被指交付和宣傳“貨不對(duì)版”事件;廣州的華潤(rùn)天合和遠(yuǎn)洋天驕學(xué)位虛假宣傳風(fēng)波;珠海橫琴荔枝灣交樓貨不對(duì)板被投訴事件。

防范建議：售房者存在明顯欺騙或誤導(dǎo)行為獲得的合同利益不受法律保護(hù)，原因在于民事官司誰(shuí)主張誰(shuí)舉證。建議買(mǎi)方者對(duì)開(kāi)發(fā)商和中介的所有宣傳資料、售房廣告等原始證據(jù)一定要注意保存，對(duì)于賣(mài)方的關(guān)鍵性承諾一定要采取錄音或?qū)戇M(jìn)合同的方式加以固定。

◎痛點(diǎn)4

環(huán)境硬傷：未公示的鄰避設(shè)施或被隱瞞的周邊環(huán)境

具體表現(xiàn)：大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都希望找到最好的福地來(lái)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)價(jià)值更高的產(chǎn)品，但也有個(gè)別情況是沒(méi)得選的，特別是像垃圾場(chǎng)、變電站、殯儀館等尚未公布的鄰避設(shè)施。還有地塊本身存在的環(huán)保、治安、惡鄰居等問(wèn)題。

現(xiàn)實(shí)案例：媒體以前報(bào)道過(guò)、恒大公司后來(lái)積極協(xié)調(diào)解決的南京恒大金碧天下項(xiàng)目周邊有墳地和小區(qū)內(nèi)建兩層樓高垃圾房問(wèn)題;廣州南沙陽(yáng)光城的地基問(wèn)題和與化工廠(chǎng)為鄰風(fēng)波。

防范建議：買(mǎi)任何品牌的房產(chǎn)都要提前做足功課，特別是對(duì)周邊區(qū)域未來(lái)十到二十年的規(guī)劃要有所了解。多看看政府與規(guī)劃發(fā)展相關(guān)的藍(lán)圖和工作報(bào)告，或者聽(tīng)聽(tīng)住在附近的一些公共部門(mén)的真實(shí)意見(jiàn)。并不是所有不利環(huán)境都會(huì)一成不變的，隨著城市更新的推進(jìn)，也有很多原本人居環(huán)境很差的住宅區(qū)，周邊環(huán)境已在逐步改善。

◎痛點(diǎn)5

配套不齊：生活必須的醫(yī)院公交學(xué)校遙遙無(wú)期

具體表現(xiàn)：醫(yī)療、教育、交通、物管、商業(yè)、生活服務(wù)這六方面的配套完不完善，是衡量一個(gè)樓盤(pán)軟硬件是否合格的重要指標(biāo)，缺了其中任何一樣都是一種缺陷。

現(xiàn)實(shí)案例：廣州南沙陽(yáng)光城麗景灣熙悅組團(tuán)地鐵配套爭(zhēng)議事件;廣州中?；骋继?hào)幼兒園配套不及時(shí)風(fēng)波。

防范建議：開(kāi)發(fā)商過(guò)高的承諾很可能是一張空頭支票。對(duì)于正在建設(shè)中的新城和非成熟小區(qū)，一定要提前預(yù)判基本配套是否存在延期或無(wú)法建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。如果這里未來(lái)十年都不可能建地鐵，開(kāi)發(fā)商卻把地鐵寫(xiě)進(jìn)廣告，那屬于誤導(dǎo)交易。有些配套導(dǎo)購(gòu)員經(jīng)常避重就輕，買(mǎi)房者不夠細(xì)心的話(huà)，往往會(huì)忽略這些細(xì)節(jié)。建議買(mǎi)新地段，最好找熟悉行業(yè)的人陪同。

◎痛點(diǎn)6

交付障礙：延期一兩年仍未等來(lái)實(shí)際交樓

具體表現(xiàn)：除正常或合理原因?qū)е卵悠诮环恳酝?，由于開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無(wú)法辦理導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能按期交付房屋的情況，也包括項(xiàng)目爛尾。

現(xiàn)實(shí)案例：此前媒體報(bào)道的廣州澳洲山莊爛尾事件;東莞大朗超卓公館(推廣名為“松湖時(shí)代”)延期交樓風(fēng)波;深圳寶安福城前海新紀(jì)元(注冊(cè)名為嘉洲商務(wù)中心)一期延遲交房風(fēng)波;廣州南沙區(qū)黃閣鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因雙合同延遲交樓案件;珠海市香洲區(qū)樂(lè)富里府逾期交樓事件。

防范建議：最好的防范就是在合同加入延期交付賠償條款。遇到項(xiàng)目爛尾，證明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)自身難保，合同保護(hù)自然也就沒(méi)什么意義了。爛尾項(xiàng)目一般發(fā)生在中小型開(kāi)發(fā)商身上，因此，對(duì)于一些不良開(kāi)發(fā)商一定要繞路走。對(duì)于購(gòu)房流程不規(guī)范、牛皮又吹得老大的賣(mài)方果斷取消關(guān)注。實(shí)在躲不掉的坑，要通過(guò)司法途徑保護(hù)合法權(quán)益。

◎痛點(diǎn)7

辦證風(fēng)險(xiǎn)：房子辦不了證或辦了證過(guò)不了戶(hù)

具體表現(xiàn)：因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商違反政府有關(guān)規(guī)劃和建設(shè)方面的相關(guān)規(guī)定或被吊銷(xiāo)銷(xiāo)售資格，亦可一房二賣(mài)、非法抵押融資等原因，都可能導(dǎo)致無(wú)法辦證。常見(jiàn)的有開(kāi)發(fā)商超高建設(shè)、偷面積、搞違規(guī)銷(xiāo)售等行為，都會(huì)影響辦證手續(xù)。

現(xiàn)實(shí)案例：廣州中院2018年判決的廣州某樓盤(pán)因雙合同交易逾期辦證糾紛案件;南京佳兆業(yè)“城市水岸花園”(推廣名“佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)”)實(shí)際房型與備案不一致造成逾期辦證風(fēng)波。

防范建議：逾期辦證基本上是由開(kāi)發(fā)商造成的，因此只要合同里寫(xiě)明了逾期辦證的賠償責(zé)任的，買(mǎi)方可以依法起訴獲得賠償。必須警惕的是，小城市有些開(kāi)發(fā)商在違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)的情況下，仍然會(huì)通過(guò)關(guān)系辦一張不合法的房產(chǎn)證，但拿著這類(lèi)房產(chǎn)證的業(yè)主以后房子是不能交易的。

◎痛點(diǎn)8

物業(yè)糾紛：管理混亂服務(wù)不好收費(fèi)太高

具體表現(xiàn)：新建樓盤(pán)的物業(yè)一般由開(kāi)發(fā)商選定。業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛現(xiàn)象非常普遍，主要有收費(fèi)不合理，管理不到位，服務(wù)不合格，等等。

現(xiàn)實(shí)案例：中?；骋继?hào)D區(qū)停車(chē)場(chǎng)高價(jià)收費(fèi)風(fēng)波。

防范建議：由于新盤(pán)已經(jīng)鎖定了物業(yè)公司，業(yè)主不能選只能躲。有劣跡斑斑的公司往往能在互聯(lián)網(wǎng)上找到蛛絲馬跡。真正遇到糾紛了，只能打官司或換公司，這對(duì)業(yè)主的組織性要求很高，政府的監(jiān)管成本和業(yè)主的維權(quán)成本都非常高。因此防范還是第一位的。

◎痛點(diǎn)9

兇宅：曾發(fā)生過(guò)惡性事件造成心理壓抑

具體表現(xiàn)：兇宅是一種迷信說(shuō)法。本文特指曾經(jīng)發(fā)生過(guò)自殺、兇殺或其他各類(lèi)犯罪和惡性事件的住宅。大多數(shù)業(yè)主對(duì)這類(lèi)房子在心理上難以接受，就算住進(jìn)去也會(huì)有一層心理陰影。

現(xiàn)實(shí)案例：不好舉例。

防范建議：看新聞或向物業(yè)及周邊鄰居打聽(tīng)一下。

◎痛點(diǎn)10

掉價(jià)房：高價(jià)接盤(pán)沒(méi)幾天就遭遇價(jià)格回調(diào)

具體表現(xiàn)：顧名思義就是房子一買(mǎi)回來(lái)沒(méi)多久就降價(jià)了。這本來(lái)是市場(chǎng)的正?，F(xiàn)象，但有些業(yè)主接受不了。有些掉價(jià)是大勢(shì)造成的，有些掉價(jià)是高價(jià)接盤(pán)造成的，有些掉價(jià)則是因?yàn)樾^(qū)及周邊軟硬件變化造成的。

現(xiàn)實(shí)案例：此前媒體披露的廣州保利和光晨樾優(yōu)惠促銷(xiāo)降價(jià)風(fēng)波;浦東惠南某樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)風(fēng)波;泰禾合肥院子降價(jià)促銷(xiāo)風(fēng)波;安徽蕪湖的大發(fā)融悅東方項(xiàng)目降價(jià)促銷(xiāo)風(fēng)波。

防范建議：可以多聽(tīng)一下業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)該地塊或樓盤(pán)的專(zhuān)業(yè)分析。對(duì)于位置偏僻、周邊環(huán)境比較差、配套不齊全、樓房結(jié)構(gòu)和質(zhì)量不太好的小區(qū)，或者附近馬上要規(guī)劃建設(shè)保障性住房和其他鄰避設(shè)施的地區(qū)，房產(chǎn)在行情不好的時(shí)候是會(huì)首先掉價(jià)的。

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